【正文】 的支持和各有關(guān)部門(mén)的配合，特別是要取得地方黨政的支持，以市政府的名義下發(fā)文件，要求全面推行稅務(wù)機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)完稅制度，要求各房管部門(mén)或房地產(chǎn)所有權(quán)證發(fā)放部門(mén)做到：未持有稅務(wù)登記證件的，不予立項(xiàng)和安排開(kāi)工；銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不為其開(kāi)立賬戶或辦理貸款拔款，房管處不核發(fā)“商品房銷(xiāo)售許可證”，國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門(mén)一律憑完稅證明和不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票，方能辦理房產(chǎn)交易和證件的發(fā)放，共同控管房地產(chǎn)稅收。（二）主要違法事實(shí)在2001年8月配合北京市財(cái)政局實(shí)施的《會(huì)計(jì)法》檢查中，稅務(wù)檢查人員在核對(duì)該公司1999年度和2000年度審計(jì)報(bào)告時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司在這兩個(gè)年度中“其他應(yīng)付款”科目金額很大，通過(guò)進(jìn)一步查看該科目的明細(xì)帳及部分原始憑證證實(shí)為售房按揭款，并通過(guò)核實(shí)應(yīng)交稅金科目發(fā)現(xiàn)售房收入與已交營(yíng)業(yè)稅配比不合理。（2）該公司土地增值稅的申報(bào)預(yù)繳是按一期預(yù)收帳款預(yù)繳的。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)繳未繳稅款案根據(jù)檢查預(yù)收帳款科目及相關(guān)預(yù)售房契約，確定該公司2002年7月出售1號(hào)樓取得的預(yù)售收入191669221元，已按規(guī)定繳納了流轉(zhuǎn)稅，但未根據(jù)預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。關(guān)于土地增值稅預(yù)征的問(wèn)題，北京市有非常明確的文件規(guī)定，企業(yè)一味地認(rèn)為定期免稅批準(zhǔn)，就等同于長(zhǎng)期免稅，認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤以及對(duì)“預(yù)征”辦法的輕視都是導(dǎo)致少繳稅款的主要原因。（一）公司基本情況（二）主要違法事實(shí)印花稅問(wèn)題 該公司某中心商場(chǎng)1997年1月1日至1999年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為192392萬(wàn)元，2000年1月1日至2000年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為191440萬(wàn)元，未按規(guī)定以固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值繳納城市房地產(chǎn)稅，而是以出租使用面積繳納城市房地產(chǎn)稅，造成少繳城市房地產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅暫行條例》第一條、第二條之規(guī)定。該案件為舉報(bào)案件，為落實(shí)舉報(bào)問(wèn)題，檢查人員通過(guò)預(yù)案發(fā)現(xiàn)了該公司存在以下納稅疑點(diǎn)：（二）案情錯(cuò)綜復(fù)雜，前期檢查受挫該公司境內(nèi)繳稅以境外總部傳真件的數(shù)據(jù)為依據(jù)，此數(shù)據(jù)與帳面營(yíng)業(yè)收入不符，與審計(jì)報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)不符；帳簿上記載的科目與審計(jì)報(bào)告中的科目不符；前后兩次提供的會(huì)計(jì)帳簿數(shù)據(jù)不一致等等。通過(guò)此種手段的運(yùn)用，檢查人員既取得了一定的視聽(tīng)證據(jù)資料，又增強(qiáng)了執(zhí)法的嚴(yán)肅性和對(duì)被查單位的威懾力，對(duì)后期該公司配合檢查起到了重要作用。在營(yíng)業(yè)稅的檢查中，根據(jù)前期預(yù)案線索，檢查人員從帳簿、銷(xiāo)售合同等方面入手，熟悉該公司會(huì)計(jì)核算方式、境內(nèi)外會(huì)計(jì)科目和科目編碼區(qū)別，梳理涉及應(yīng)稅收入的科目及原始憑證，一一落實(shí)。在本案的查處過(guò)程中，對(duì)一些爭(zhēng)議較大的政策問(wèn)題，第二稽查分局及時(shí)請(qǐng)示上級(jí)有關(guān)部門(mén)，取得在政策上的大力指導(dǎo)。同時(shí)因評(píng)估增值。 對(duì)該公司的印花稅和城市房地產(chǎn)稅政策問(wèn)題， 2001年4月市局組織召開(kāi)了案情分析會(huì)，決定就境外評(píng)估增值涉稅問(wèn)題這一新問(wèn)題向總局提出正式請(qǐng)示。檢查人員檢查中嚴(yán)格以該公司帳面的實(shí)際記載情況為檢查依據(jù)，駁斥該公司的“種種理由”，根據(jù)1951年政務(wù)院令公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》及京財(cái)稅[1998]795號(hào)文件精神，認(rèn)定該公司應(yīng)按固定資產(chǎn)的帳面原值繳納城市房地產(chǎn)稅。同時(shí)對(duì)該案件的查處也暴露出一些亟待需要解決的問(wèn)題：一是會(huì)計(jì)工作的主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度情況的監(jiān)管；二是稅收立法部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)的對(duì)新問(wèn)題、新情況的研究，適時(shí)制定法律法規(guī)，以便基層執(zhí)法部門(mén)有法可依；三是稅收征管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)稅法宣傳力度，加強(qiáng)所管轄納稅戶的征收管理，深入服務(wù)，及時(shí)糾錯(cuò)。[案例點(diǎn)評(píng)] （2）長(zhǎng)期政策執(zhí)行錯(cuò)誤是否有稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的責(zé)任；這里，對(duì)該公司加收如此重負(fù)的滯納金，我們也有必要從納稅人的角度考慮這一問(wèn)題：稅收立法滯后 （一）對(duì)違法行為產(chǎn)生原因的分析發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)研究，定期向分局案件審理委員會(huì)和市局大案審理委員會(huì)匯報(bào)，得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的及時(shí)支持和指導(dǎo)。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，集思廣益。（四）擬訂詳細(xì)檢查方案，使檢查工作有條不紊、有章可循從有關(guān)涉稅情報(bào)資料看，1997年國(guó)稅局對(duì)該公司進(jìn)行過(guò)納稅檢查，查補(bǔ)企業(yè)所得稅7000余萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅約5300萬(wàn)元，但當(dāng)期該公司實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅只有4949萬(wàn)元，這是通過(guò)涉稅情報(bào)發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)之三。 （一） 查前做好預(yù)案工作，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，增強(qiáng)工作的預(yù)見(jiàn)性、目的性和方向性。根據(jù)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第三條及京財(cái)稅[1998]795號(hào)《關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知》第四條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定。（三）處理結(jié)果及依據(jù)個(gè)人所得稅問(wèn)題經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出售、出租境內(nèi)綜合商品房及商業(yè)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)、餐飲，管理其物業(yè)。2000年10月北京市地稅局第二稽查分局接受市局交辦的公民舉報(bào)件，舉報(bào)件反映：北京某置業(yè)有限公司銷(xiāo)售某中心的某公寓,在境外銷(xiāo)售境外收取房款不給顧客開(kāi)具正式發(fā)票，售樓收入未繳納稅款，并列舉了78套房屋的房號(hào)。北京某置業(yè)有限公司根據(jù)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第三條、《關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知》（京財(cái)稅[1998]795號(hào)）第四條第二款、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，檢查中，我們采取了抽查、核對(duì)、帳實(shí)相互印證等方法，結(jié)合對(duì)有關(guān)問(wèn)題的詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)如下兩方面問(wèn)題。 該企業(yè)為 港澳臺(tái)合資企業(yè)，1993年成立，注冊(cè)資本4000萬(wàn)美元，主要經(jīng)營(yíng)：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)并出租、出售、管理綜合某大街商業(yè)設(shè)施。因此，今后我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)這方面的審核，加大稽查力度，進(jìn)一步規(guī)范納稅人的納稅行為，使稅款能夠做到應(yīng)收盡收。（2）根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第一條、第二條、第十條；《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條及《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知》第一條第二款、第四條第二款規(guī)定。主要違法事實(shí)五、充分發(fā)揮職能部門(mén)的作用，加強(qiáng)源頭監(jiān)控。三、要把管賬與管票有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。一、加大對(duì)預(yù)收款征稅的力度，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由開(kāi)發(fā)土地成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)和建筑工程成本及應(yīng)繳稅費(fèi)等組成，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)成本中列支的攤銷(xiāo)比較混亂，特別是在建筑工程成本預(yù)算上弄虛作假的現(xiàn)象較為突出，收入與費(fèi)用支出的比例不相匹配，相應(yīng)的成本費(fèi)用難以確定，增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的難度。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)在多家銀行開(kāi)設(shè)賬戶，多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。而稅法上規(guī)定應(yīng)以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。房地產(chǎn)業(yè)中存在的稅收問(wèn)題及對(duì)策陳國(guó)慶 近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是我國(guó)加入W TO后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)一段時(shí)期的低迷后，現(xiàn)正漸趨復(fù)蘇，成為各方投資的熱點(diǎn)。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共檢查762戶，％。在審批停緩建項(xiàng)目享受稅收優(yōu)惠政策的過(guò)程中，北海市地稅局發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到少繳稅款的目的，虛報(bào)不符合稅收優(yōu)惠條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，套取停緩建稅收優(yōu)惠政策。 2002年12月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定凡屬于1998年12月31日前在北海市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的停緩建工程項(xiàng)目，在2004年12月31日前轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售的，實(shí)行免征營(yíng)業(yè)稅和契稅政策。北海22家房地產(chǎn)企業(yè)被查出虛報(bào)免稅4000萬(wàn)元 2003年9月18日、19日早上，管理處水電工把小區(qū)四棟樓里的電梯、公用通道的電燈，有線電視的電源全部關(guān)掉，致使一位70多歲的老阿婆出門(mén)時(shí)因通道漆黑摔倒?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。也就是說(shuō)，甲公司用房產(chǎn)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行的納稅擔(dān)保并沒(méi)有生效。而當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)則稱，甲公司與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的納稅擔(dān)保未生效稅務(wù)機(jī)關(guān)不能行使撤銷(xiāo)權(quán)。這樣，王某才得以成行。【正文】凡是在今年1月1日以后按綜合征收率繳稅并單獨(dú)交納了個(gè)人所得稅的納稅人，現(xiàn)在可以要求地稅機(jī)關(guān)退回個(gè)人所得稅。代征人可確定為各級(jí)政府的外來(lái)人口管理部門(mén)、區(qū)縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他單位。同時(shí)應(yīng)納稅額也無(wú)須區(qū)分房屋所在的路段、用途及其他可能影響價(jià)格的因素，而是隨租金的高低增減。 。許多地方大多將個(gè)人出租房屋定義為個(gè)人將自有房產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行為。私房出租：稅收要管在點(diǎn)上張廷友說(shuō)，有了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，購(gòu)房者雖然沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，但也可以進(jìn)行私下買(mǎi)賣(mài)。其中有的甚至是白送，主要是對(duì)曾給予這個(gè)項(xiàng)目大力關(guān)照的各方人物一個(gè)交待。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏稅嫌疑。記者電話聯(lián)系了3位在報(bào)紙上登出租房廣告的房主，3位房主均表示要一次性付清6個(gè)月～12個(gè)月的租金，交現(xiàn)金也可以，從卡上劃轉(zhuǎn)也可以?！澳俏覀冞€需要交稅嗎？”記者問(wèn)。這處待賣(mài)的房產(chǎn)是濟(jì)南市玉函南區(qū)的一套126平方米的樓房?！俺捶俊闭咴絹?lái)越多，很多交易是買(mǎi)、賣(mài)雙方私下商定。日前，記者從廣東省廣州市地稅局稽查局獲悉，該局在2001～2003年度查結(jié)的693戶房地產(chǎn)企業(yè)中，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題戶550戶，占被查企業(yè)總數(shù)的79%；，占3年來(lái)查補(bǔ)稅費(fèi)總額31億元的29%.據(jù)介紹，房地產(chǎn)企業(yè)歷年來(lái)都被廣州市地稅局稽查局作為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。相關(guān)鏈接這一來(lái)二去，達(dá)到了偷逃營(yíng)業(yè)稅的目的。1998年9月，為應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查，華能公司將高塘花園項(xiàng)目銷(xiāo)售中代扣的固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅拼湊出285萬(wàn)元，用以抵繳和義路房產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，構(gòu)成嚴(yán)重偷稅。 國(guó)家稅務(wù)總局公布了寧波華能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司特大偷稅案。其偷稅的手段之一是拆東墻、補(bǔ)西墻，玩弄“空手道”。之后，一百提出無(wú)力支付購(gòu)房款，與華能公司達(dá)成協(xié)議：華能公司歸還一百2000萬(wàn)元，收取所謂違約金1210萬(wàn)元，剩余的250萬(wàn)元作為一百使用彩虹一百的租金?！菊摹拷衲攴康禺a(chǎn)企業(yè)仍是稅收稽查的重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象。孫處長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)企業(yè)不掙錢(qián)，為什么大家爭(zhēng)著搶著進(jìn)，有多少企業(yè)交過(guò)企業(yè)所得稅？為避免地方政府保護(hù)，稅務(wù)稽查將采取地區(qū)交叉稽查的方式。針對(duì)廣州房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收問(wèn)題，廣州市地稅局有關(guān)稅務(wù)研究人員建議，應(yīng)盡快建立起集稅收宣傳、管理、檢查三位一體的長(zhǎng)效機(jī)制，提高房地產(chǎn)行業(yè)的納稅遵從度。記者假扮一名買(mǎi)房者，約了廣告上一位房主見(jiàn)面看房。私人出租房屋更容易出現(xiàn)偷稅行為。前不久，青島東部一處高檔住宅小區(qū)火爆開(kāi)盤(pán)，令人不解的是第二天就有這個(gè)小區(qū)的房源出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格一般比開(kāi)盤(pán)價(jià)低5％左右。所謂個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因原借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新借款人發(fā)放的，用于其購(gòu)買(mǎi)作為抵押物的房屋的貸款。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，反正房子賣(mài)了，錢(qián)也不少，重簽合同就重簽吧，但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，“炒房”者用這個(gè)時(shí)間段賺取差價(jià)，從法律上講這種“炒房”是不允許的，