【正文】 ：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。 8在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。 在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 9轉讓預售房地產項目的，受讓人應當具備什么條件？ 答：受讓人應當是依法成立并符合資質等級要求的房地產開發(fā)經營企業(yè)。公共開放空間不可出售或轉讓。 9購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉讓？ 答：預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設時，應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意，并經主管部門批準。 商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 8在什么情況下，房地產開發(fā)項目可以交付使用？ 答：房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。 7對房地產廣告中所承諾的內容，購房人是否有權要求在購房合同中約定？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。 70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產廣告？ 答：凡下列情況之一的房地產，房地產開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預售許可證的預售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的房屋；（三）違章建設的房屋；（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋；（五）權屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。 6《房地產預售許可證》包含哪些內容？ 答：《房地產預售許可證》包括下列內容：（一）預售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產證》編號、棟數；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數；（八）發(fā)證機關、有效期；（九）附注內容等。 60、什么是綠化覆蓋率？ 答：在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。 5建設工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？ 答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。 50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。 4在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內容？ 答：建設單位取得《建設用地規(guī)劃許可證》后兩年內不得申請變更規(guī)劃內容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后，按法定程序審批。 有哪些情況暫免繳納土地使用費？ 答：根據《鄭州市土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農村直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。 3哪些違法私房不予確認產權？ 答：根據《鄭州市處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法私房不予確認產權：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地的。 土地使用權只支付定金或保證金的，不予退還。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。 報價以報價單為準。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權受讓單位。 2對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產，如何進入市場？ 答：根據“深府[2001]94號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產，應補交市場地價。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關規(guī)定辦理變更登記。 什么是土地使用權出讓？ 答：土地使用權出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。 《鄭州市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設的，以非法轉讓土地論處。 司法考試推薦班級 華慧司法考試精品課程 根據《鄭州市土地使用權出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權。 根據《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號”文的有關規(guī)定，原農村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。 哪些土地使用權出讓經市政府批準后可采取協(xié)議方式？ 答：根據“深府[2001]94號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。（四）上述房地產補交地價后，發(fā)（換）紅皮房地產證，可以進入市場。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調整最低交易價，重新委托交易中心交易。 屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權。 3什么是歷史遺留違法私房？ 答：歷史遺留違法私房，是指《鄭州市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；（二）原村民未經鎮(zhèn)級以上人民政府批準在原農村用地紅線內新建、改建、擴建的私房；（三）原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原村民未經縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。 3土地使用費的征收標準如何？ 答：土地使用費依據土地等級和類別，按《鄭州市甲種土地使用費征收標準》或《鄭州市乙種土地使用費征收標準》計征；如屬臨時用地的，按《鄭州市臨時（短期）地租標準》計征。 建設單位在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后90日內，未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的，《建設用地規(guī)劃許可證》自行失效。