【正文】 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 22 頁 圖 3 咨詢公司辦公空間解決方案 附件 : 您所在的用戶組無法下載或查看附件 蘋果園廣告文案 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 22 頁 廣告文案 1 ：尋找目標(biāo)客戶：身份鑒定 蘋果園，時尚，繽紛的都市陽光生活地帶蘋果園，住著這樣一群人他們和深圳一樣年輕他們有和蘋果一樣清新的面孔他們唱過小虎隊(duì)《青蘋果樂園》他們喜歡蘋果牌牛仔褲他們和蘋果電腦同時跨越過新世紀(jì)他們熱愛深圳這個城市他們也熱愛生活，更熱愛自己他們正走在路上，就在你我之間他們過著一種 “ ON ”的 生活 ON ，都市生活，現(xiàn)在開始 《大不列顛詞典》里， ON ，指 “在 ……之上 ” 《蘋果園詞典》里， ON ，是一種生活狀態(tài)是指：在路上，在路上的人，事業(yè)處于上升階段的人生活時尚的人你在 ON 嗎？深圳，在 ON 的城市。那時，龍華不僅是中心區(qū)的后花園，還是香港的后花園。這是你在街上行走以一種 “街道行為 ”的方式行走。緊張。一點(diǎn)點(diǎn)的讓你在奔跑中感受幸福。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 22 頁 原本項(xiàng)目可行性報告 “酒店式公寓 ”擬均價為 7119 元，現(xiàn)綜合各方面的因素特別是本項(xiàng)目的摩爾定位，殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店擬均價為 7500 —— 8000 元，以均價為 7800 元酒店可銷面積 30000 平方米計(jì)算，可回籠資金 2 、 34 憶元。但考慮到 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商面臨長期經(jīng)營長期回報客戶的壓力和風(fēng)險，還是以一次性銷售的產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店為妥。 銷售價格：均價 8000 元 / 平方米左右。 地理位置：春熙路正科甲巷 108 號 酒店類別：四星級酒店 項(xiàng)目簡要介紹： 紫薇 “莫奈印象 ”酒店公寓正式開業(yè)前三年，綠地集團(tuán)將為投資者提供不低于 8% 的固定年回報。房型設(shè)計(jì)上以一房、二房為主， 5 梯 19 戶。 作為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，開發(fā)商在建設(shè)中充分考慮到了它的使用功能需求，酒店配以強(qiáng)有力的物業(yè)管理公司。 五、定價策略 案例所在區(qū)域的價格主要分布在 930011060 ，均價約為 10000 經(jīng)調(diào)研，小戶型單身公寓與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 青年匯 新鳳城 銀座公寓 新朝時代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價 30000 9500 120xx 13000 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 22 頁 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 均值 最高 1 ． 02 最低 參考價 10000 住宅均價 —— 10200 社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 景明花園 中興財(cái)富休閑廣場 聯(lián)洋年華 歐風(fēng)新天地 天香公寓 現(xiàn)價 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 120xx 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 22 頁 比值 1 ． 5 均值 最高 2 ． 78 最低 參考價 10000 商鋪均價 —— 27800 上海 XXXX 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例 一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店有三種產(chǎn)權(quán)酒店類型可納入選擇視野。 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 22 頁 景觀 ：延續(xù)建筑的簡約風(fēng)格，以景觀環(huán)境為重點(diǎn)，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。 三、建筑設(shè)計(jì) 建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在靠北的長條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。 ? 項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，不能掛牌 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 22 頁 ? 周邊商務(wù)氛圍不濃 ? 本項(xiàng)目能申請到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級賓館配備休閑運(yùn)動設(shè)施，物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)達(dá)到賓館 要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時聘請專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對 “海歸 ”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領(lǐng)階層，其租金可達(dá)到甚至超過同標(biāo)準(zhǔn)的星級酒店。近年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營銷手段。２４日，炫特區(qū)開 發(fā)商將 “ 無理由退房 ” 計(jì)劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時又實(shí)現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。區(qū)內(nèi)戶型的設(shè)計(jì)、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設(shè)皆是針對年輕人的生活習(xí)慣繪制規(guī)劃。小戶型不僅是用來住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間，比將一個大戶型社區(qū)改成小戶型要來得方便得多。當(dāng)下較為流行的三種形式，其一， 產(chǎn)品回歸 。購買家具時，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只要剛好滿足人體供需要求就可以。布袋式的床沒有形態(tài)，折起來又可省下很多空間。 新工藝 取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強(qiáng)樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒適度。 上海新天地 88 ，它的臥室、廚房、書房、客廳即是一個整合的大空間，各空間并沒有被完全分隔。老年人不再需要在城里上班，所以 也就沒必要住在城里的房子，搬到郊區(qū)的較小面積的房屋，郊區(qū)的環(huán)境總好過城里，這樣也符合老年人修身養(yǎng)性，頤養(yǎng)天年要求；而城里的房子給了自己的孩子居住，這樣就可以使年輕人能夠方便的上下班，因此可以說是一個兩全齊美的選擇。 第三類小戶型聚居地則是以工作為導(dǎo)向的。 消費(fèi)觀念的變化，需要小戶型 如今 “一步到位，買個大房子 ”的置業(yè)觀念已經(jīng)發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)者屢見不鮮?；钴S的房屋租賃市場加上國家對住房消費(fèi)的金融支持， “投資 ”意識已經(jīng)在個體購房者中興起。 從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時間有著重要的關(guān)系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數(shù)是為了求得時間上的節(jié)約，這種節(jié)約要么通過接近工作場地實(shí)現(xiàn) ，要么通過接近城市交通設(shè)施實(shí)現(xiàn)，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因?yàn)樾粜蜁壕右蛔宥际侨鄙贂r間的人。 就理論上而言，在目前的技術(shù)條件下什么樣的外形都能設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是如何滿足房子的實(shí)用性要求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方也可以通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新來增加小戶型的舒適度；而在立面上則更注重新材料的使用或材料的創(chuàng)新用法。 所以，一個優(yōu)秀的具有創(chuàng)新精神的小戶型設(shè)計(jì)，其空間除了具有合理、緊湊等基本特性外，還應(yīng)具有流動性、可變化性甚至可生長性，從而達(dá)到小戶型空間利用的最佳狀態(tài)：即人性化和空間利用的最大