第一大道投資分析手冊(存儲版)
【正文】 的區(qū)別。2. 標(biāo)準(zhǔn)情況下第一大道寫字樓投資收益測算 表一項(xiàng)目計(jì)算單價￥16000面積300平米總價￥4800000按揭比例60%貸款總額￥2880000年利率％ 月息：％貸款期（月） 120CBD甲級辦公樓租金（不含物業(yè)管理費(fèi)）$26月租金￥215年租金￥2580假設(shè)空置及其他費(fèi)用（0%）/凈租金￥2580扣稅（％）￥142稅后租金￥2438租金回報(bào)率%投資回報(bào)分析1：假設(shè)不作按揭, 四年后賣出，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款￥4800000租金//￥731498￥731498￥731498賣房收入////￥4800000凈現(xiàn)金流￥4800000/￥731498￥731498￥5531498內(nèi)部收益率 (IRR)%總現(xiàn)金回報(bào) (不考慮時間成本)￥6994494回報(bào)率1%回報(bào)率2%投資回報(bào)分析2：假設(shè)作按揭,四年后賣出，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負(fù))房款￥4800000按揭款￥2880000首付款￥－1920000租金//￥731498￥731498￥731498還按揭款/￥－376438￥－376438￥－376438￥－376438賣房收入￥4800000按揭還本￥－1915675凈現(xiàn)金流￥－1920000￥－376438￥355060￥355060￥3239384內(nèi)部收益率IRR%總現(xiàn)金回報(bào)(不考慮時間成本) ￥3573066報(bào)率1%回報(bào)率2%● 4年還按揭總額：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427● 賣房時按揭還本=總按揭款4年還按揭的本金=￥2880000￥964,325=￥1915675● 一般來說如果按揭還款35年，總的按揭款中，約有65%是本金，35%是利息?！?房價、租金、成功出租所須的時間是與投資收益相關(guān)性最高的因素。B．目前北京只有工行有政策，相信其它銀行會陸續(xù)跟上；C．“轉(zhuǎn)按揭”－投資者的擦過球：l 解決貸款買的房賣不出去的瓶頸依據(jù)按揭政策要求，賣房者必須一次性付清所有剩余貸款，才能進(jìn)行房屋買賣，而“轉(zhuǎn)按揭”就不必。
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