【正文】 發(fā)展到發(fā)達(dá)國(guó)家最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義的高級(jí)階段。在359號(hào)文件和452號(hào)文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺(tái)什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實(shí)到實(shí)處，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機(jī)會(huì)會(huì)降到微小可能。房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展是推動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)投資過熱一個(gè)重要的動(dòng)力源，也是造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失調(diào)的重要原因，給宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定構(gòu)成了威脅。2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005《溫州炒房團(tuán)被套，嚴(yán)政還將繼續(xù)》2005年4月27日，溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院長(zhǎng)務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。供給的價(jià)格彈性Es==0. 商品房的消費(fèi)者從購(gòu)買的價(jià)格上在增長(zhǎng)期內(nèi), 同比遠(yuǎn)大于環(huán)比,同一年前期環(huán)比大于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房消費(fèi)者收益.圖12商品房的生產(chǎn)者從銷售的價(jià)格上在衰退期內(nèi), 同比遠(yuǎn)小于環(huán)比,同一年前期環(huán)比小于后期環(huán)比, , 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房生產(chǎn)者零收益.分析問題：為了把房?jī)r(jià)上漲的原因闡述的明晰，按房地產(chǎn)的發(fā)展及國(guó)家政策對(duì)該行業(yè)的管理強(qiáng)度進(jìn)行劃分幾個(gè)階段。Ⅲ.當(dāng) P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供給量，絕大多數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收時(shí)，采取略高于商品房成本且準(zhǔn)現(xiàn)房購(gòu)買。通常意義上指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋：是指開發(fā)商在建造出售或出租的房屋在零利潤(rùn)時(shí)所發(fā)生的土地款、建安工程款、規(guī)、費(fèi)、稅等一切費(fèi)用。取消住房實(shí)物分配制度后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，買房成了中國(guó)人最大的一項(xiàng)消費(fèi)，從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的商品房時(shí)代。理論介紹：根據(jù)商品房的價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱房?jī)r(jià)）即可從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)模型。 ①.土地是自由取用物品，土地的預(yù)期收益率為零。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了一定的正常利潤(rùn)。（作者個(gè)人觀點(diǎn)請(qǐng)指正）第一階段，混沌期階段（1993年1998年7月1日以前）劃分的原由1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》說明在我國(guó)已有雛形。并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。第四階段，嫦娥奔月階段（2006年7月11日2008年5月12日）劃分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入管理的意見》直到2008年5月12日汶川地震，北川劉漢希望小學(xué)屹立不倒，無一死亡。2007年出現(xiàn)“房奴”和“窮忙族”。土地就是國(guó)土，是一個(gè)國(guó)家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接交易。與需求成正向相關(guān)關(guān)系，與供給成反向相關(guān)關(guān)系。地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；地質(zhì)條件差，地價(jià)就低。房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。在人口密集的城市，房地產(chǎn)求大于供，供給相對(duì)匱乏，因而價(jià)格趨高。拉動(dòng)國(guó)內(nèi)內(nèi)需，投資生產(chǎn)活動(dòng)活躍，刺激消費(fèi)使得國(guó)民生產(chǎn)總值增加。（1）政治安定狀況（2）社會(huì)治安程度（3）房地產(chǎn)投機(jī)一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：① 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲② 引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌③ 起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用（4） 城市化城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。那些高收入的外國(guó)人、港澳臺(tái)及大陸的一些人在房地產(chǎn)上投入了大量資金，從而使全國(guó)房?jī)r(jià)上漲?！　》帕肯碌褐T多樓盤爭(zhēng)相降價(jià)入市，因價(jià)格達(dá)到心理價(jià)位而吸引部分購(gòu)買力入市，表現(xiàn)為價(jià)跌量增。中國(guó)是否也沿著此軌跡運(yùn)行，試目以待吧。在這個(gè)函數(shù)圖形種可能出現(xiàn)間斷點(diǎn)、跳躍點(diǎn)。同時(shí)，將原“私房交易”改為“二手房”，其他指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)范圍也有小的調(diào)整。作者到受對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的理解和未來的政策方向不足的限制，作者站不到一定的高度，使得預(yù)測(cè)又具有片面性。采取回歸的方法將離散的點(diǎn)回歸成函數(shù)關(guān)系，理論上是比較光滑的曲線，并且有拐點(diǎn)的出現(xiàn)?！　慕?jīng)濟(jì)學(xué)角度，房地產(chǎn)屬于一個(gè)寡頭壟斷市場(chǎng)，寡頭之間比較容易形成價(jià)格同盟，而且一定程度上這個(gè)同盟會(huì)受到地方政府的支持，但在市場(chǎng)面前，這個(gè)同盟最終必將走向瓦解，最先倒戈的不是同盟中最弱小的，也不是最強(qiáng)大的，而是屬于中間層次的那部分。從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)一旦拐點(diǎn)下跌一般要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：　　高位僵持：房?jī)r(jià)結(jié)束連續(xù)上漲勢(shì)頭，顯得漲升乏力，觀望氣氛濃重，表現(xiàn)為成交量極度萎縮，房?jī)r(jià)在高位小幅振蕩。這些錢用于證券、期貨和房地產(chǎn)。如果居民收入的增加是中、低等收入者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、居民收入、房地產(chǎn)投資。）（1） 聲覺環(huán)境（2） 大氣環(huán)境（3） 水文環(huán)境（4） 視覺環(huán)境（5） 衛(wèi)生環(huán)境4. 人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量質(zhì)量如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。（6） 日照一般說來，受到周圍巨建筑物或其他遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。（2） 地質(zhì)不同類型的建筑物對(duì)地基承載能力有不同的要求，不同的土地有不同的承載能力。為討論起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格分為如下10類：1. 供需關(guān)系需求和供給是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的比較：市場(chǎng)級(jí)別一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)主體國(guó)家和地方政府各房地產(chǎn)開發(fā)公司單位個(gè)人特點(diǎn)完全壟斷寡頭壟斷不完全競(jìng)爭(zhēng)性內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招標(biāo)出賣出租已開發(fā)土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物流通方向唯向下垂直一級(jí)市場(chǎng)流通唯向下垂直二級(jí)市場(chǎng)流通使用者、經(jīng)營(yíng)者之間平等水平流通房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的特征比較：市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一般商品市場(chǎng)市場(chǎng)形態(tài)不完全競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特質(zhì)個(gè)別差異性大,異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)質(zhì)性價(jià)格決定由少數(shù)賣者決定有市場(chǎng)供給和需求決定使用習(xí)慣使用習(xí)慣影響價(jià)格價(jià)格不受使用習(xí)慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣法規(guī)管理較少主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增殖能力強(qiáng),具投資性預(yù)期增殖能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響要把握影響房?jī)r(jià)的因素，首先應(yīng)該從觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：一. 各種影響房?jī)r(jià)的因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不盡相同的。地價(jià)：是土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費(fèi)用，也稱為土地費(fèi)用、土地價(jià)款、土地出讓金土地一級(jí)市場(chǎng)：是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)、有期限讓與使用者的活動(dòng)。四是每年城市拆遷和改造，將相應(yīng)增加被拆遷居民的被動(dòng)性住房需求。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會(huì)從緊，而這種從緊一定會(huì)改變2007年個(gè)人住房銀行信貸增長(zhǎng)3倍之異?，F(xiàn)象。國(guó)務(wù)院部署房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 囤地囤房被明令禁止1998年2006年這一時(shí)期由于市場(chǎng)的不規(guī)范導(dǎo)致20022003年炒地皮、20042005炒房、同時(shí)資金短缺導(dǎo)致爛尾樓的出現(xiàn)。房?jī)r(jià)的上漲主要原因在于結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)上漲；拆遷拉動(dòng)的被動(dòng)需求大量進(jìn)入市場(chǎng)造成供不應(yīng)求帶來的價(jià)格上漲；開發(fā)成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，商品房精裝修品質(zhì)帶來成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度影響等四大方面。需求的價(jià)格彈性Ed=0即完全無彈性。此時(shí)商品