【正文】 建筑安裝工程費。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等?！?五)對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。如未結算計稅成本,則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。.企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產品時,將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理,并按應從該項目取得的開發(fā)產品(包括首次取得的和以后應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。第三十九條本通知自年月日起執(zhí)行。 (二)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等,如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的,應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發(fā)企業(yè),以及從事房地產開發(fā)業(yè)務的其他內資企業(yè)。.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利,憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅?！〉谖逭?特定事項的稅務處理　第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目,且該項目未成立獨立法人公司的,按下列規(guī)定進行處理:(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配?！∑趦热砍杀緦ο髴摀恼嫉孛娣e為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本?！?六)開發(fā)間接費?！?二)前期工程費。(五)成本差異原則。計稅成本對象的確定原則如下：(一)可否銷售原則。共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本,應按各個成本對象(項目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。.折舊。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。()開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,屬于成本對象完工前發(fā)生的,應配比計入成本對象。.保證金。第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的,應于移交時扣除。成本對象總可售面積可售面積單位工程成本成本對象總成本247?！?開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本中的費用,包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等,應根據實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤:()屬于成本對象完工前發(fā)生的,應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于。確認收入(或利潤)的方法和順序為:(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定。()采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的,包銷期內可根據包銷合同的有關約定,參照上述()至()項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。()采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的,屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格,則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。第五條開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。.已取得了初始產權證明的開發(fā)產品(成本對象)。新舊房地產企業(yè)所得稅政策對比表關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[]號)關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)[]號)第一章 總則　第一條根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。　　(三) 開發(fā)產品已取得了初始產權證明。上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括:開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述至項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發(fā)產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利