【正文】 建成目的是作為自用的車間,但由于產(chǎn)品銷售不暢于2008年1月1日將廠房出租,租期為10年,出租時(shí)該廠房已計(jì)提減值準(zhǔn)備20萬(wàn)元。(1)如果在轉(zhuǎn)換日廠房的公允價(jià)值為800萬(wàn)元,則會(huì)計(jì)處理為借:固定資產(chǎn) 8 000 000貸:投資性房地產(chǎn)——成本 6 000 000——公允價(jià)值變動(dòng) 1 000 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 1 000 000(2)如果在轉(zhuǎn)換日廠房的公允價(jià)值為650萬(wàn)元, 則會(huì)計(jì)處理為借:固定資產(chǎn) 6 500 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000貸: 投資性房地產(chǎn)——成本 6 000 000——公允價(jià)值變動(dòng) 1 000 000,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”(成本)，按其賬面余額, 貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目, 按其差額,貸記“資本公積—其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值為450萬(wàn)元。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值一、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的用途轉(zhuǎn)換根據(jù)3號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允值計(jì)價(jià)：公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額直接計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的計(jì)入“資本公積”，只有將該投資性房地產(chǎn)處置后，其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額才真正實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。2010年4月30日，租賃期滿，甲企業(yè)將廠房收回自用，該日公允價(jià)值為10200萬(wàn)元。處置投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益流入是企業(yè)的非經(jīng)常性利得，筆者認(rèn)為不應(yīng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，而計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”會(huì)更加妥當(dāng)。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出售的， 應(yīng)視為銷售自產(chǎn)產(chǎn)品，收入計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，投資性房地產(chǎn)的成本轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。因此，投資性房地產(chǎn)應(yīng)該是企業(yè)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有，賺取租金或等待增值的資產(chǎn)，并不打算隨時(shí)出售，應(yīng)視同長(zhǎng)期資產(chǎn)核算，租金收入為經(jīng)常性收益，可計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”；而如果初始取得投資性房地產(chǎn)的目的即為獲取租金或增值收入，則該投資性房地產(chǎn)的租金收入與增值收益計(jì)入“投資收益”更為妥當(dāng)。甲企業(yè)對(duì)該出租廠房采用公允價(jià)值模式計(jì)量。參考文獻(xiàn)：[1][ M ].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.[2]———應(yīng)用指南[ M ].北京:中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006.[3]———圖解與比較[ M ].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2006.關(guān)于投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的思考摘要：2006年出臺(tái)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)的 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱3號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），并附條件地引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。該廠房的賬面原值為1000萬(wàn)元,已計(jì)提折舊300萬(wàn)元,計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元。借:固定資產(chǎn) 5 000 000投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 500 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 1 000 000貸:固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 500 000累計(jì)折舊 1 000 000投資性房地產(chǎn) 5 000 000(二)在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目,按其賬面余額貸記“投資性房地產(chǎn)”(成本、公允價(jià)值變動(dòng))，按其差額貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。二、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量圖1不計(jì)提折舊、不攤銷、不計(jì)提減值準(zhǔn)備、期末賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益計(jì)提折舊、攤銷計(jì)提減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定,具體內(nèi)容可用下圖表示:按照成本進(jìn)行計(jì)量初始計(jì)量計(jì)量成本模式后續(xù)計(jì)量（一)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量,企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額,借記“投資性房地產(chǎn)”科目, 貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。它不僅要求企業(yè)對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行重分類,而且也給會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)帶來(lái)了挑戰(zhàn)。按照公允價(jià)值調(diào)整差額借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000（三）收回自用投資性房地產(chǎn)收回開(kāi)始自用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，在成本模式下，將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后入賬價(jià)值；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益例3：A企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，2009年7月。1．非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換151的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)調(diào)整留存收益)。為了提高辦公樓的租金收入，長(zhǎng)城公司決定在租賃期滿后對(duì)辦公樓進(jìn)行改擴(kuò)建，并與B企業(yè)簽訂了房屋租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工后出租給B企業(yè)。資產(chǎn)出現(xiàn)減值出租的建筑物存在減值跡象的，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)一資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。二、企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理(一)初始計(jì)量企業(yè)在執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)，應(yīng)當(dāng)在首次執(zhí)行日，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，凡是符合投資性房地產(chǎn)定義和確認(rèn)條件的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸為投資性房地產(chǎn)。大多數(shù)企業(yè)是將持有的除自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用和對(duì)外銷售外．用自有的房地產(chǎn)用于出租賺取租金或用于增值收益。調(diào)整減少應(yīng)納稅所得額視為應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，形成遞延所得稅負(fù)債。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊 由此形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。而稅法規(guī)定這部分持有收益不征收所得稅 由此形成了應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。采用成本計(jì)量模式，如果企業(yè)采用的折舊政策及折舊所限與稅法規(guī)定一致的，則不必進(jìn)行納稅調(diào)整；若不一致，只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整。要求做相關(guān)賬務(wù)處理(見(jiàn)表1)。三、投資性房地產(chǎn)的列報(bào)由于增設(shè)了“投資性房地產(chǎn)”，它不同于現(xiàn)有的任何報(bào)表項(xiàng)目( 該項(xiàng)資產(chǎn)流動(dòng)性一般不如“長(zhǎng)期投資”強(qiáng)，但可能要比“固定資產(chǎn)”高，所以筆者認(rèn)為應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表左邊“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間增設(shè)一項(xiàng)“投資性房地產(chǎn)”作為第三大項(xiàng)，以“投資性房地產(chǎn)”相關(guān)賬戶相抵后的凈額反映，并在報(bào)表附注中披露其他與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息。，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值；反之，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)可以通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”反映投資性房地產(chǎn)收益。企業(yè)如有某些房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則企業(yè)應(yīng)分別核算，即分別作為投資性房地產(chǎn)部分和自用部分；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)選用成本模式的，當(dāng)資本市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等客觀情況發(fā)生變化時(shí)，還有選擇公允價(jià)值的機(jī)會(huì)，而一旦選擇了公允價(jià)值模式，就沒(méi)有回旋的余地了，所以對(duì)于企業(yè)而言，應(yīng)該慎重的選用公允價(jià)值計(jì)量模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。但企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了前幾年的強(qiáng)勁走勢(shì)，投資者相信，只要現(xiàn)在涉足了投資性房地產(chǎn)行業(yè)，如果經(jīng)濟(jì)能夠像他們所預(yù)期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來(lái)一定會(huì)從中得到收益，這就是我國(guó)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。當(dāng)然，在我國(guó)隨著市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，投資性房地產(chǎn)早已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)處理 改進(jìn)建議一、概述在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。公允價(jià)值模式下，還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。(2)公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。有關(guān)會(huì)計(jì)處理：后續(xù)計(jì)量采用成本模式下，取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”等。包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。六、個(gè)人建議：（一） 把握企業(yè)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的尺度。針對(duì)一向房地產(chǎn)，到底作為固定資產(chǎn)還是投資性房地產(chǎn)，是根據(jù)會(huì)計(jì)人員針對(duì)其用途的不同進(jìn)行職業(yè)判斷得來(lái)的。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，出租無(wú)形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)的收入應(yīng)該計(jì)入到“其他業(yè)務(wù)收入”，并將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)攤銷的價(jià)值計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，而自用的固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的處置損失或收益均計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出”與“營(yíng)業(yè)外收入”。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到城市居民，而且還是關(guān)系現(xiàn)在和將來(lái)農(nóng)村人口城市化的問(wèn)題。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)應(yīng)滿足兩個(gè)條件：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量。關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理文獻(xiàn)的綜述一、引言（一）背景隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)。2006年財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中，明確了投資性房地產(chǎn)的定義：投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值、或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。當(dāng)然，在我國(guó)隨著市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，投資性房地產(chǎn)早已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。四、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理存在的問(wèn)題及建議投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的利得和損失應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”，這點(diǎn)不符合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中“區(qū)分收入與利得費(fèi)用和損失”的要求。顯然，我們應(yīng)該將該項(xiàng)活動(dòng)理解為“日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，這與作為固定資產(chǎn)類的自用房地產(chǎn)（包括作為無(wú)形資產(chǎn)的）的處置理念是完全不同的，因?yàn)楹笳叩奶幚硎峭ㄟ^(guò)“營(yíng)業(yè)外收支”來(lái)體現(xiàn)，不形成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，企業(yè)的同一項(xiàng)房地產(chǎn)，若作為投資性房地產(chǎn)來(lái)處置，其形成的收益就構(gòu)成具有很好穩(wěn)定性的叫高質(zhì)量的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；若作為非投資性的一般自用房地產(chǎn)來(lái)處置，其形成的利潤(rùn)就不能作為高質(zhì)量營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源，這位利潤(rùn)結(jié)構(gòu)操縱留下了充分的空間。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善，投資性房地產(chǎn)涉及金額巨大，但是，只要規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算，就能有效遏制企業(yè)在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面存在的問(wèn)題。具體可分一下幾種情況：(1)外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租(或資本增值)的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租(或資本增值)的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。有關(guān)會(huì)計(jì)處理：計(jì)提折舊或攤銷時(shí)：借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”，計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)：借記“資產(chǎn)減值損失”貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。借記“投資性房地產(chǎn)——成本”，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“資本公積——其他資本公積”。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)人當(dāng)期損益。本文以我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為依托，闡述了投資性房地產(chǎn)的概念、發(fā)展現(xiàn)狀及其重要性，并分析了我國(guó)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告，闡述了我國(guó)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理中存在的問(wèn)題，并提出了一些具有針對(duì)性的改進(jìn)建議。（1）投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性投資性房地產(chǎn)是當(dāng)今世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者所帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，強(qiáng)烈地吸引著一些企業(yè)和個(gè)人投資者。但是，就最近幾年的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)情形來(lái)看，投資性房地產(chǎn)熱潮并沒(méi)有就此止步。為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，而且已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。②投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的規(guī)定比較局限：投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)采用成本計(jì)量模式，在滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式