房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精要(存儲版)
【正文】 1）設計調(diào)整費用 （ 2）設計變更洽商 嚴格按照設計變更洽商流程進行 設計部負責，工程、銷售部協(xié)助 詳見《 工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范 》 材料設備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設備 ，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝 設計部負責，工程部協(xié)助 （ 3）采購 招投標 招投標評審委員會 詳見 《設備材料采購規(guī)范》 其他費用 物業(yè)管理完善費 限額設計 審算部 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 招 投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。 詳見 招投標管理規(guī)范 第 8 條至 15 條和 招投標管理程序 ?招投標工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會 及主管領導 招投標評審委員會審核 主管領導批準。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。 詳見《工程變更管理辦法》 —— “工程變更的控制辦法”？？？？ （ 2）變更的審核簽認 ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的必要性 ?現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 主管總經(jīng)理 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十四條。 甲方代表 詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》四、“總分包配合費” 材料供應 （ 1）選 型 （ 2）材料供應方式 （ 3）材料計劃 （ 4）預留時間 ?施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。 ?甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位 ?預算人員審核工程價值量 詳見《付款審批程序規(guī)范》附件 2：“工程款付款流程” （ 1）付款的審批 ?根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 ?依據(jù)合同中約定付款。 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 ?審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作 ?工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 價差的調(diào)整 （ 1）材料價差 （ 2）人工價差 （ 3）費用價差 ?嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法 ?及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況 ?當 價格 出現(xiàn)異 常波動時，應立即與相關單位商量對策 審算部材料組與預算工程師負責 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 洽商、變更 的 費 用控制 （ 1）圖紙審核 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 （ 3）現(xiàn)場簽證 ?工程部項目部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制 ?監(jiān)理公司審圖 ?施工單 位審圖 ?甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經(jīng)濟比較 ?現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生 設計部負責建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核 工程項目部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 審算部負責審核洽商 、 變 更 的 合 理性、完整性（負洽詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 第七項 費用的原因和責任 商）及經(jīng)濟性 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?甲方履行自己的合同義務 ?甲方督促乙方履行合同義務 ?工期與質(zhì)量重視過程中控制 工程項目部負責施工合同中技術條款的監(jiān)控 審算部負責施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 （ 3）配合管理 ?工程部項目經(jīng)理負責各施工方的配合問題 工程項目部負責施工過程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?當 造成 重大停 、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算 審算部負責違約費用的核實 期間費用的成本控制要點應用指南 期 間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 委托物業(yè)管理 （ 1）未銷售的商品房 （ 2）地產(chǎn)公司辦公室 （ 3）職工宿舍 （ 4）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶服務中心負責與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 詳見 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 8條 資產(chǎn)委托經(jīng)營 （ 1）康樂中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車 ?制定委托經(jīng)營合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案 ?經(jīng)同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北 京公司客戶服務中心負責與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同 詳見 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 6條 物業(yè)虧損或補貼 （ 1）物業(yè)管理費虧損（含環(huán)境維護費） （ 2）取暖費虧損 （ 3） 水電 費虧 損（含差額部分） 暫缺 暫缺 現(xiàn)階段集團內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團公司，如何處理物業(yè)虧損或補貼將出臺相應政策。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 乙方預算 （ 1）乙方 預算內(nèi)容的審查 ?先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 審算部 詳見《招投標管理規(guī)范 》 第 六 、 七 條 和《 設 備 材 料 采 購規(guī)范》第四條 材料款支付 ?材料款支付方式 ?材料款支付進度 ?保修款 ?預付款限額控制 ?首次驗收后付款總額進度控制。 ?按進度付款。 甲方技術負責人 詳見《施工環(huán)節(jié)成本
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