【正文】 步優(yōu)化，全市經(jīng)濟增長基本保持 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 839540 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值和實現(xiàn)了 2 位數(shù)的增長態(tài)勢。2022 年，萍鄉(xiāng)市居民平均消費支出為 元，比 2022 年增長了 ％ ，和居民人均可支配收入增幅相同。16 / 68? 萍鄉(xiāng)都市圈構(gòu)利于萍用城市發(fā)展。房地產(chǎn)作為拉動國民經(jīng)濟的強大動力，對萍鄉(xiāng)地方經(jīng)濟作用是相當明顯。? 市場需求持續(xù)旺盛，供求關(guān)系基本平衡。? 2022 年的萍鄉(xiāng)房價，中檔樓盤房價均突破了 1000 元的界限，市內(nèi)幾個已開盤的大盤每個平方米都在 1200 元以上，基本上沒有太大的銷售阻力。? 供應(yīng)地塊：市躍進北路 322 號，原權(quán)屬單位：市總工會，土地面積： 平方米，掛牌時間：8 月 12 日至 8 月 23 日，競得時間：8月 23 日。? 土地位置：北橋廣場南面；土地出讓面積：3320 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：邀請招標；成交價： 萬元（標書即為拆遷安置方案） ；競得時間：2022822；競得人：萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。? 土地位置：安源區(qū)后埠街濱河西路；土地出讓面積： 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價：萬元；競得時間：20221212；競得人：萍鄉(xiāng)市一田旅游開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街公園路 100 號；地塊編號：TG0402 號；出讓面積：4769 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間：2022119；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市美爾房地產(chǎn)有限公司。? 土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號：TG0410 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融；出讓方式：掛牌；競得時間：2022629；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市天宇燃料有限公司。? 土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號：TG0421 號；出讓面積：11808 平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時間：20221014；成交價： 萬元；競得人：徐建。 年房地產(chǎn)市場情況簡述在宏觀經(jīng)濟快速增長的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，土地出讓價格穩(wěn)步提升，開發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費者購房更趨于理性化，市場供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷售面積繼續(xù)保持增長。既有別墅類高檔房，也有為工薪族設(shè)計的普通住宅，城西板塊有可能成為樓市新的亮點，是升值潛力較大的樓市板塊，代表樓盤為塞納名城、加州陽光。? 5—10 萬 m2 的中規(guī)模樓盤占 26%。? 兵營式布局相對而言降低了設(shè)計的難度，施工進度較快，但規(guī)劃理念相對滯后，因此只有美倫華庭采用了兵營式布局，此類規(guī)劃布局只占2%。? 隨著公園路的擴寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，東部板塊（鵝湖公園板塊）——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動將是近年開發(fā)的熱點，因此東部板塊的房價較高，均價 1900 元/ m 2 左右。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤以中大型規(guī)模的樓盤為主，尤其規(guī)模在 10 萬 m2以上的樓盤在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大影響。近年來百貨商店開始出現(xiàn)新模式，即百貨商店+超市，并且出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店+超市的物業(yè)。? 這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心區(qū)，而 KFC 和多美麗在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地方亦建立了足夠密度的市場網(wǎng)點。另一類：設(shè)置于市中心各處，主要是經(jīng)營按摩保健推拿。市 場 類 型 經(jīng) 營 商 品 示 例 市 場電 腦 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件 金碧輝煌電腦市場電 器 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電器及電器配件 肖記電器城、金山角建 材 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌建材 萍鄉(xiāng)建材市場家 俱 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌家俱 萍鄉(xiāng)家俱市場小商品市場 經(jīng)營低檔的小百貨商品 萍鄉(xiāng)市場農(nóng) 貿(mào) 市 場 經(jīng)營各種農(nóng)副產(chǎn)品 萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場二. 萍鄉(xiāng)商業(yè)圈萍鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，并且有一商圈正在建設(shè)中。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。43 / 68具體的經(jīng)營劃分：樓 層 經(jīng) 營 范 圍地下 1F 低檔小飾品1F 中低檔女裝2F 中低檔女裝3F 床上用品4F 韓國燒烤店分析：依天時尚原本可以成為萍鄉(xiāng)市第一家現(xiàn)代商場，并且是唯一一家經(jīng)營女子百貨的商場，但是由于招商不好，品牌入駐少，而且已進入商場的品牌檔次低，沒有萍鄉(xiāng)人熟悉的品牌，沒有適應(yīng)萍鄉(xiāng)的市場，導(dǎo)致人流稀少，生意冷清。? 項目經(jīng)營內(nèi)容是以小商品為主的專業(yè)市場。分析：? 由于八一路商圈人流量大，不少品牌都在此開設(shè)了專賣店，如美特斯/邦威、以純、金利來等。這里匯集了富森、心連心百貨商店和雅天購物公園三大商家，并且肯德基和多美麗兩家洋快餐帶來了大量的人流。項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。人流分析：從心連心通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。是百貨商店+超市的模式。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。心連心緊跟其后，迅速推張，生意一路火爆，成為萍城超市的領(lǐng)跑者。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。2）綜述躍進路由于是交通要道，因此人流量較大，但是由于躍進路過長，人流被分散，因此沒有形成一個整體的商業(yè)旺區(qū)。入口半圓處設(shè)有旱噴泉池、雕塑，入口中央為寬 80m 的公共景觀綠地空間，設(shè)有花壇、棕櫚樹、休閑座椅，西側(cè)條形建筑為精品商業(yè)大樓，東側(cè)是大型綜合廣場。? 住宅小區(qū)為補償拆遷住宅區(qū)，位于師范路左側(cè)，小區(qū)設(shè)計重視環(huán)境品質(zhì)，風格與商業(yè)街建筑風格協(xié)調(diào)，內(nèi)向庭院鬧中取靜，方便居民生活。? 萍鄉(xiāng)居民品牌觀念落后，因此萍鄉(xiāng)沒有中高檔品牌服飾。大廈共 17 層，總建筑面積 17000 多平方米，負一樓為休閑超市，1—3 樓為商業(yè)裙樓，第 4 層為配套56 / 68商務(wù)會所，5—15 層為純商務(wù)寫字樓。58 / 68第六部分 立地分析一、地塊評估安源新區(qū) 13 號地塊1. 地塊位于安源新區(qū)。6. 車位配置車位配置較少，只有 50 個左右。二．恒隆國際1. 地理位置恒隆國際位于躍進中路，屬于躍進路商圈，并且近距八一路商圈，可以說是萍鄉(xiāng)市老城區(qū)的“CBD” （中央商務(wù)區(qū)） 。萍鄉(xiāng)商業(yè)特點總結(jié)：? 萍鄉(xiāng)消費水平較高，人均消費在江西省排第二位，僅次于省會江西。從規(guī)劃西北路到師范路之間端擬建成文化、娛樂、飲食、金融等綜合服務(wù)街。? 文化路商業(yè)街體系有三處集中大空間（三個廣場）和一條數(shù)段線型空間（街坊）構(gòu)成，線性之間每隔一段距離另有空間大小，綠化組織的變化。? 專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對品牌的需求。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：1—4 層：國內(nèi)外中低檔品牌服裝5 層：美食廣場6 層：KTV7 層：咖啡廳分析：雅天購物廣場設(shè)計和布局都比較現(xiàn)代，但由于招商不佳，品牌入駐少，并且還有很多商鋪還沒有招入，給消費者感覺較差。人流分析：從雅天購物公園通過的人流來主要分為以下幾種：49 / 68? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。? 心連心位置分析：心連心北橋店位于公園南路，地處繁華商圈。 交通組織：私家車、出租車、公交車。2．北橋商圈雅天購物公園的出現(xiàn)，標志著北橋商圈時代的到來。? 由于項目經(jīng)過多年的成功運營，因此在萍鄉(xiāng)市已經(jīng)樹立了不錯的口碑，是萍鄉(xiāng)居民購買電器產(chǎn)品的首選市場。專業(yè)市場八一街商圈內(nèi)有兩大專業(yè)市場，一是經(jīng)營小商品的萍鄉(xiāng)商城，另一個是經(jīng)營電器的肖記電器城。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。其中以心連心、依天時尚和在建的嘉華 show、錢源商城等為中高檔次的代表，同時也有人民商場等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。特別是在繁華地段的購物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴張。? 萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類：一類：主要設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。? 美食廣場的主要目標顧客定義為一部分進入百貨商店購物的消費者。35 / 68二、萍鄉(xiāng)主要住宅樓盤列表項目名稱 位 置 開發(fā)公司 總建筑面 積(m 2) 占地面積(m 2) 容積率 綠化率 (%) 主力面積 (m2) 物管費（元 /m2/月） 價格（元/m 2）城市風情 公園路 155 號 美爾房地產(chǎn) 有限公司 19553 4769 10 130170 1 均價 2100御 景 園 公園路糧貿(mào)大廈 南側(cè) 永盛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 72077 42649 30 40(都市e 站) 1均價2200(都市e 站 )金 典 城 秋收起義廣場 南側(cè) 江西三華置業(yè) 有限公司 220220 133200 40 130160 1600美倫華庭 秋收起義廣場北 側(cè)第二排 龍飛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 23047 13557 30 110150 均價 1500雅天大廈 秋收起義廣場 西南側(cè) 華雅房地產(chǎn)有 限公司 53333 8465 10 155180 1 1980 起30/層云苑小區(qū)高層住宅秋收起義廣場北側(cè)天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 72349 38078 30 140180 未定1950 起30/層景泰星湖灣 人工湖畔，萍礦光豐小區(qū)正對面萍礦集團萍鄉(xiāng)景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司202200 111110 30 145170 0．33 1300塞納名城 昭萍西路長興 立交橋西側(cè) 嘉豐置業(yè)有限 公司 202200 117648 30 120160 1400加州陽光 昭萍西路長興 立交橋西側(cè) 江西凱地置業(yè) 有限公司 未定 67840 未定 30 120160 未定 預(yù)計 1500左右東方巴黎 世紀廣場東側(cè)上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司320220 187356 40 135(一期) 高層 1多層 高層 1500起，多層1050 起 (一36 / 68期)雅典世紀花 園 世紀廣場北側(cè)樂升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100000 99900 1 35 130 均價 1300(一期)羅馬廣場 世紀廣場北側(cè) 浙江長城集團 未定 66600 未定 未定 未定 未定 未定金領(lǐng)公館 躍進路洪城大廈 對面 鑫樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15005 2084 10 40 1 均價 270037 / 68第三部分 萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場研究篇一. 萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1992 1995 2022 2022零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)多樣化 零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營為主導(dǎo)國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 連鎖企業(yè)大規(guī)模擴張連鎖經(jīng)營向各種業(yè)態(tài)進行擴張，百貨業(yè)和專賣店等亦將進行連鎖經(jīng)營企業(yè)分布在政府指導(dǎo)下產(chǎn)生區(qū)域商業(yè)中心→主導(dǎo)性消費區(qū)域形成→市場的繁榮→超市、百貨商店大規(guī)模發(fā)展→各種市場大量開發(fā)→連鎖經(jīng)營領(lǐng)域向服務(wù)業(yè)滲透購物區(qū)產(chǎn)生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購物中心的分化企業(yè)未進行擴張 出現(xiàn)了專賣店 出現(xiàn)了成功的專賣店、百貨商店+超市 電子購物逐步得以推廣1．百貨商店+超市在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為發(fā)展的熱點。33 / 68? 南部板塊（安源新區(qū)板塊）在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀廣場周圍掀起了一輪聲勢浩大的造新城運動，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開，前景較佳，但是由于各樓盤間的品質(zhì)差距較大不同，因此各樓盤間差價較大，均價 1500 元/ m 2 左右。? 萍鄉(xiāng)住宅面積普遍較大，100 m 2 以下的占 14%；100—150 m 2 的占 69%；150 m 2 以上的占 17%。? 半圍合式和圍合式布局易于營造中央綠化，形成組團，大部分樓盤基本上采用了圍合式規(guī)劃布局，占到 52%。安源區(qū)政府要求開發(fā)公司開發(fā)的樓盤要與安源區(qū)政府大樓歐式風格想配合，因此該板塊的樓盤全是歐式風格建筑，其代表樓盤為雅典世紀花園、東方巴黎。西部板塊（城西板塊）：城西板塊原是擯棄在市中心外的邊緣區(qū)，現(xiàn)在隨著立交橋的通車，800 米直達綠茵廣場，已成了離市區(qū)最近的“世外桃源”。2022 年經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓情況? 土地位置：安源區(qū)后埠街建設(shè)中路；地塊編號：TG0502 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、居住用地；出讓方式：掛牌；25 / 68競得時間：202215；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市百樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。24 / 68? 土地位置：安源區(qū)安源鎮(zhèn)花沖坳；地塊編號：TG0418 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融業(yè)用途；出讓方式：掛牌；競得時間：2022831；成交價： 萬元；競得人：范繼新。? 土地位置：安源區(qū)八一街躍進北路與山下路交匯處；地塊編號：TP0408 號；出讓面積：16018 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；競得時間：202263；成交價： 萬元；競得人：賈文庭。? 土地位置：安源區(qū)后埠街楚萍路；土地出讓面積：2747 平方米；土地規(guī)劃用途：商業(yè)、文化娛樂；出讓方式：掛牌出讓；成交價： 萬元；