【正文】 步優(yōu)化，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本保持 第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 839540 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值和實(shí)現(xiàn)了 2 位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2022 年，萍鄉(xiāng)市居民平均消費(fèi)支出為 元，比 2022 年增長(zhǎng)了 ％ ，和居民人均可支配收入增幅相同。16 / 68? 萍鄉(xiāng)都市圈構(gòu)利于萍用城市發(fā)展。房地產(chǎn)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)萍鄉(xiāng)地方經(jīng)濟(jì)作用是相當(dāng)明顯。? 市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，供求關(guān)系基本平衡。? 2022 年的萍鄉(xiāng)房?jī)r(jià)，中檔樓盤房?jī)r(jià)均突破了 1000 元的界限，市內(nèi)幾個(gè)已開(kāi)盤的大盤每個(gè)平方米都在 1200 元以上，基本上沒(méi)有太大的銷售阻力。? 供應(yīng)地塊：市躍進(jìn)北路 322 號(hào)，原權(quán)屬單位：市總工會(huì)，土地面積： 平方米，掛牌時(shí)間：8 月 12 日至 8 月 23 日，競(jìng)得時(shí)間：8月 23 日。? 土地位置：北橋廣場(chǎng)南面；土地出讓面積：3320 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：邀請(qǐng)招標(biāo)；成交價(jià)： 萬(wàn)元（標(biāo)書(shū)即為拆遷安置方案） ；競(jìng)得時(shí)間：2022822；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司。? 土地位置：安源區(qū)后埠街濱河西路；土地出讓面積： 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)：萬(wàn)元；競(jìng)得時(shí)間：20221212；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市一田旅游開(kāi)發(fā)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街公園路 100 號(hào)；地塊編號(hào)：TG0402 號(hào)；出讓面積：4769 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)間：2022119；成交價(jià)： 萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市美爾房地產(chǎn)有限公司。? 土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號(hào)：TG0410 號(hào)；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)間：2022629；成交價(jià)： 萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市天宇燃料有限公司。? 土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號(hào)：TG0421 號(hào)；出讓面積：11808 平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)間：20221014；成交價(jià)： 萬(wàn)元；競(jìng)得人：徐建。 年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)述在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格穩(wěn)步提升，開(kāi)發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費(fèi)者購(gòu)房更趨于理性化，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷售面積繼續(xù)保持增長(zhǎng)。既有別墅類高檔房，也有為工薪族設(shè)計(jì)的普通住宅，城西板塊有可能成為樓市新的亮點(diǎn)，是升值潛力較大的樓市板塊，代表樓盤為塞納名城、加州陽(yáng)光。? 5—10 萬(wàn) m2 的中規(guī)模樓盤占 26%。? 兵營(yíng)式布局相對(duì)而言降低了設(shè)計(jì)的難度，施工進(jìn)度較快，但規(guī)劃理念相對(duì)滯后，因此只有美倫華庭采用了兵營(yíng)式布局，此類規(guī)劃布局只占2%。? 隨著公園路的擴(kuò)寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，東部板塊（鵝湖公園板塊）——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動(dòng)將是近年開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，因此東部板塊的房?jī)r(jià)較高，均價(jià) 1900 元/ m 2 左右。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤以中大型規(guī)模的樓盤為主，尤其規(guī)模在 10 萬(wàn) m2以上的樓盤在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大影響。近年來(lái)百貨商店開(kāi)始出現(xiàn)新模式，即百貨商店+超市，并且出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店+超市的物業(yè)。? 這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心區(qū)，而 KFC 和多美麗在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地方亦建立了足夠密度的市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)。另一類：設(shè)置于市中心各處，主要是經(jīng)營(yíng)按摩保健推拿。市 場(chǎng) 類 型 經(jīng) 營(yíng) 商 品 示 例 市 場(chǎng)電 腦 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件 金碧輝煌電腦市場(chǎng)電 器 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌電器及電器配件 肖記電器城、金山角建 材 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌建材 萍鄉(xiāng)建材市場(chǎng)家 俱 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌家俱 萍鄉(xiāng)家俱市場(chǎng)小商品市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)低檔的小百貨商品 萍鄉(xiāng)市場(chǎng)農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)各種農(nóng)副產(chǎn)品 萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)二. 萍鄉(xiāng)商業(yè)圈萍鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，并且有一商圈正在建設(shè)中。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。經(jīng)營(yíng)方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一收銀。43 / 68具體的經(jīng)營(yíng)劃分：樓 層 經(jīng) 營(yíng) 范 圍地下 1F 低檔小飾品1F 中低檔女裝2F 中低檔女裝3F 床上用品4F 韓國(guó)燒烤店分析：依天時(shí)尚原本可以成為萍鄉(xiāng)市第一家現(xiàn)代商場(chǎng)，并且是唯一一家經(jīng)營(yíng)女子百貨的商場(chǎng)，但是由于招商不好，品牌入駐少，而且已進(jìn)入商場(chǎng)的品牌檔次低，沒(méi)有萍鄉(xiāng)人熟悉的品牌，沒(méi)有適應(yīng)萍鄉(xiāng)的市場(chǎng)，導(dǎo)致人流稀少，生意冷清。? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以小商品為主的專業(yè)市場(chǎng)。分析：? 由于八一路商圈人流量大，不少品牌都在此開(kāi)設(shè)了專賣店，如美特斯/邦威、以純、金利來(lái)等。這里匯集了富森、心連心百貨商店和雅天購(gòu)物公園三大商家，并且肯德基和多美麗兩家洋快餐帶來(lái)了大量的人流。項(xiàng)目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。人流分析：從心連心通過(guò)的人流來(lái)主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過(guò)街而來(lái)的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。是百貨商店+超市的模式。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂(lè)場(chǎng)消費(fèi)的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。心連心緊跟其后，迅速推張，生意一路火爆，成為萍城超市的領(lǐng)跑者。? 購(gòu)物：這里包括來(lái)心連心購(gòu)物的人群，同時(shí)包括逛街而來(lái)的人群。商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。2）綜述躍進(jìn)路由于是交通要道，因此人流量較大，但是由于躍進(jìn)路過(guò)長(zhǎng)，人流被分散，因此沒(méi)有形成一個(gè)整體的商業(yè)旺區(qū)。入口半圓處設(shè)有旱噴泉池、雕塑，入口中央為寬 80m 的公共景觀綠地空間，設(shè)有花壇、棕櫚樹(shù)、休閑座椅，西側(cè)條形建筑為精品商業(yè)大樓，東側(cè)是大型綜合廣場(chǎng)。? 住宅小區(qū)為補(bǔ)償拆遷住宅區(qū)，位于師范路左側(cè)，小區(qū)設(shè)計(jì)重視環(huán)境品質(zhì)，風(fēng)格與商業(yè)街建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，內(nèi)向庭院鬧中取靜，方便居民生活。? 萍鄉(xiāng)居民品牌觀念落后，因此萍鄉(xiāng)沒(méi)有中高檔品牌服飾。大廈共 17 層，總建筑面積 17000 多平方米，負(fù)一樓為休閑超市，1—3 樓為商業(yè)裙樓，第 4 層為配套56 / 68商務(wù)會(huì)所，5—15 層為純商務(wù)寫字樓。58 / 68第六部分 立地分析一、地塊評(píng)估安源新區(qū) 13 號(hào)地塊1. 地塊位于安源新區(qū)。6. 車位配置車位配置較少，只有 50 個(gè)左右。二．恒隆國(guó)際1. 地理位置恒隆國(guó)際位于躍進(jìn)中路，屬于躍進(jìn)路商圈，并且近距八一路商圈，可以說(shuō)是萍鄉(xiāng)市老城區(qū)的“CBD” （中央商務(wù)區(qū)） 。萍鄉(xiāng)商業(yè)特點(diǎn)總結(jié)：? 萍鄉(xiāng)消費(fèi)水平較高，人均消費(fèi)在江西省排第二位，僅次于省會(huì)江西。從規(guī)劃西北路到師范路之間端擬建成文化、娛樂(lè)、飲食、金融等綜合服務(wù)街。? 文化路商業(yè)街體系有三處集中大空間（三個(gè)廣場(chǎng)）和一條數(shù)段線型空間（街坊）構(gòu)成，線性之間每隔一段距離另有空間大小，綠化組織的變化。? 專賣店一般都經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對(duì)品牌的需求。經(jīng)營(yíng)方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一收銀。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：1—4 層：國(guó)內(nèi)外中低檔品牌服裝5 層：美食廣場(chǎng)6 層：KTV7 層：咖啡廳分析：雅天購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)計(jì)和布局都比較現(xiàn)代，但由于招商不佳，品牌入駐少，并且還有很多商鋪還沒(méi)有招入，給消費(fèi)者感覺(jué)較差。人流分析：從雅天購(gòu)物公園通過(guò)的人流來(lái)主要分為以下幾種：49 / 68? 交通：這里包括過(guò)街而來(lái)的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 經(jīng)營(yíng)的商品種類少，品牌少，并且沒(méi)有中高檔品牌。? 心連心位置分析：心連心北橋店位于公園南路，地處繁華商圈。 交通組織：私家車、出租車、公交車。2．北橋商圈雅天購(gòu)物公園的出現(xiàn)，標(biāo)志著北橋商圈時(shí)代的到來(lái)。? 由于項(xiàng)目經(jīng)過(guò)多年的成功運(yùn)營(yíng)，因此在萍鄉(xiāng)市已經(jīng)樹(shù)立了不錯(cuò)的口碑，是萍鄉(xiāng)居民購(gòu)買電器產(chǎn)品的首選市場(chǎng)。專業(yè)市場(chǎng)八一街商圈內(nèi)有兩大專業(yè)市場(chǎng)，一是經(jīng)營(yíng)小商品的萍鄉(xiāng)商城，另一個(gè)是經(jīng)營(yíng)電器的肖記電器城。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項(xiàng)目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。其中以心連心、依天時(shí)尚和在建的嘉華 show、錢源商城等為中高檔次的代表，同時(shí)也有人民商場(chǎng)等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。特別是在繁華地段的購(gòu)物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴(kuò)張。? 萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類：一類：主要設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。? 美食廣場(chǎng)的主要目標(biāo)顧客定義為一部分進(jìn)入百貨商店購(gòu)物的消費(fèi)者。35 / 68二、萍鄉(xiāng)主要住宅樓盤列表項(xiàng)目名稱 位 置 開(kāi)發(fā)公司 總建筑面 積(m 2) 占地面積(m 2) 容積率 綠化率 (%) 主力面積 (m2) 物管費(fèi)（元 /m2/月） 價(jià)格（元/m 2）城市風(fēng)情 公園路 155 號(hào) 美爾房地產(chǎn) 有限公司 19553 4769 10 130170 1 均價(jià) 2100御 景 園 公園路糧貿(mào)大廈 南側(cè) 永盛房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 72077 42649 30 40(都市e 站) 1均價(jià)2200(都市e 站 )金 典 城 秋收起義廣場(chǎng) 南側(cè) 江西三華置業(yè) 有限公司 220220 133200 40 130160 1600美倫華庭 秋收起義廣場(chǎng)北 側(cè)第二排 龍飛房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 23047 13557 30 110150 均價(jià) 1500雅天大廈 秋收起義廣場(chǎng) 西南側(cè) 華雅房地產(chǎn)有 限公司 53333 8465 10 155180 1 1980 起30/層云苑小區(qū)高層住宅秋收起義廣場(chǎng)北側(cè)天鵝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 72349 38078 30 140180 未定1950 起30/層景泰星湖灣 人工湖畔，萍礦光豐小區(qū)正對(duì)面萍礦集團(tuán)萍鄉(xiāng)景泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司202200 111110 30 145170 0．33 1300塞納名城 昭萍西路長(zhǎng)興 立交橋西側(cè) 嘉豐置業(yè)有限 公司 202200 117648 30 120160 1400加州陽(yáng)光 昭萍西路長(zhǎng)興 立交橋西側(cè) 江西凱地置業(yè) 有限公司 未定 67840 未定 30 120160 未定 預(yù)計(jì) 1500左右東方巴黎 世紀(jì)廣場(chǎng)東側(cè)上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司320220 187356 40 135(一期) 高層 1多層 高層 1500起，多層1050 起 (一36 / 68期)雅典世紀(jì)花 園 世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè)樂(lè)升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 100000 99900 1 35 130 均價(jià) 1300(一期)羅馬廣場(chǎng) 世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè) 浙江長(zhǎng)城集團(tuán) 未定 66600 未定 未定 未定 未定 未定金領(lǐng)公館 躍進(jìn)路洪城大廈 對(duì)面 鑫樂(lè)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 15005 2084 10 40 1 均價(jià) 270037 / 68第三部分 萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場(chǎng)研究篇一. 萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1992 1995 2022 2022零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)多樣化 零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)國(guó)有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場(chǎng) 國(guó)有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場(chǎng) 連鎖企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張連鎖經(jīng)營(yíng)向各種業(yè)態(tài)進(jìn)行擴(kuò)張，百貨業(yè)和專賣店等亦將進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)分布在政府指導(dǎo)下產(chǎn)生區(qū)域商業(yè)中心→主導(dǎo)性消費(fèi)區(qū)域形成→市場(chǎng)的繁榮→超市、百貨商店大規(guī)模發(fā)展→各種市場(chǎng)大量開(kāi)發(fā)→連鎖經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域向服務(wù)業(yè)滲透購(gòu)物區(qū)產(chǎn)生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購(gòu)物中心的分化企業(yè)未進(jìn)行擴(kuò)張 出現(xiàn)了專賣店 出現(xiàn)了成功的專賣店、百貨商店+超市 電子購(gòu)物逐步得以推廣1．百貨商店+超市在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為發(fā)展的熱點(diǎn)。33 / 68? 南部板塊（安源新區(qū)板塊）在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場(chǎng)周圍掀起了一輪聲勢(shì)浩大的造新城運(yùn)動(dòng)，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟(jì)配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開(kāi)，前景較佳，但是由于各樓盤間的品質(zhì)差距較大不同，因此各樓盤間差價(jià)較大，均價(jià) 1500 元/ m 2 左右。? 萍鄉(xiāng)住宅面積普遍較大，100 m 2 以下的占 14%；100—150 m 2 的占 69%；150 m 2 以上的占 17%。? 半圍合式和圍合式布局易于營(yíng)造中央綠化，形成組團(tuán)，大部分樓盤基本上采用了圍合式規(guī)劃布局，占到 52%。安源區(qū)政府要求開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤要與安源區(qū)政府大樓歐式風(fēng)格想配合，因此該板塊的樓盤全是歐式風(fēng)格建筑，其代表樓盤為雅典世紀(jì)花園、東方巴黎。西部板塊（城西板塊）：城西板塊原是擯棄在市中心外的邊緣區(qū)，現(xiàn)在隨著立交橋的通車，800 米直達(dá)綠茵廣場(chǎng)，已成了離市區(qū)最近的“世外桃源”。2022 年經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓情況? 土地位置：安源區(qū)后埠街建設(shè)中路；地塊編號(hào)：TG0502 號(hào)；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、居住用地；出讓方式：掛牌；25 / 68競(jìng)得時(shí)間：202215；成交價(jià)： 萬(wàn)元；競(jìng)得人：萍鄉(xiāng)市百樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。24 / 68? 土地位置：安源區(qū)安源鎮(zhèn)花沖坳；地塊編號(hào)：TG0418 號(hào)；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融業(yè)用途；出讓方式：掛牌；競(jìng)得時(shí)間：2022831；成交價(jià)： 萬(wàn)元；競(jìng)得人：范繼新。? 土地位置：安源區(qū)八一街躍進(jìn)北路與山下路交匯處；地塊編號(hào)：TP0408 號(hào)；出讓面積：16018 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；競(jìng)得時(shí)間：202263；成交價(jià)： 萬(wàn)元；競(jìng)得人：賈文庭。? 土地位置：安源區(qū)后埠街楚萍路；土地出讓面積：2747 平方米；土地規(guī)劃用途：商業(yè)、文化娛樂(lè)；出讓方式：掛牌出讓；成交價(jià)： 萬(wàn)元；