【正文】 目的供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增長。 武漢市的寫字樓價格曾經(jīng)被嚴(yán)重低估 ,隨著武漢廣場寫字樓銷售的火爆 ,全國乃至香港地區(qū)的大投資公司 ,對武漢這個市場懷有濃厚興趣 ,準(zhǔn)備集體收購武漢的甲等優(yōu)質(zhì)寫字樓 ,可以說武漢市場的寫字樓市場前景看好 . 億房網(wǎng)權(quán)威 統(tǒng)計(jì)也表明，今年一季度 武漢 甲級 辦公 樓的整體吸納量明顯加速。隨著發(fā)展，此種趨勢會得到進(jìn)一步加強(qiáng)。以 下構(gòu)成了目前外來企業(yè)的主流需求。 ? 寫字樓市場的漲跌與市政發(fā)展方向一致，期待有更多元化功能的寫字樓出現(xiàn)。 目前區(qū)域內(nèi)的辦公的銷售價格在 4500~5800 元 /平方米不等 ,整體在武漢市場處于中等水平。 ? 區(qū)域商業(yè)市場綜論 本案周邊商鋪數(shù)量比例圖正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他 本案周邊商鋪面積比例圖正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他正餐店快餐店眼鏡店房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他 區(qū)域商業(yè)主要以租為主，租金水平在 36元 /平方米 /月 不等， 受目前區(qū)域人口分布的影響。 購買－ — 過渡消費(fèi) 與 投資價值 從建筑角度看，住宅的舒適度和可 居 住性并不取決于面積的大小，而取決于住宅的功能是否匹配，是否齊全。 200 4年純小戶型項(xiàng)目銷售情況總銷售量79%現(xiàn)存量21%總銷售量現(xiàn)存量 2020 年推出項(xiàng)目有部分小戶型的項(xiàng)目 漢口：九運(yùn)〃京漢名都、 景江華庭、 安順家園、江都仕嘉 、大唐新都 、海虹景、漢口春天〃藍(lán)鉆公寓等 武昌：金地〃太陽城、東谷銀座、弘業(yè)俊園、學(xué)雅芳鄰等 漢陽：海山〃觀江樓、五里漢城、泰合〃中央公寓等 區(qū)域價格對比 武漢三鎮(zhèn)小戶型價格分布42503000 2880050010001500202025003000350040004500漢口 武昌 漢陽價格（元/㎡) 需求市場分析 自 2020 年小戶型熱銷以來 ， 小戶型市場 的 未來走勢尤其令人關(guān)注，小戶型的冷熱已影響到江城樓市的競爭態(tài)勢。 。 市場供需分析 供給市場分析 項(xiàng)目分布 舉例 17 個純小戶型項(xiàng)目 漢口： 14 個 威嘉 〃 白金領(lǐng)域、時代美博城、俊華雅苑、 翡翠星空、 非常男女 、金葉 SOLO 國際 萬安國際公寓 、桃源大廈、鋒尚時代、百勝〃家想時代、中環(huán)〃新天地、時尚公寓、 圣陶沙、陽光〃新天地 武昌： 1 個 Free 閣調(diào) 漢陽： 2 個 漢江〃陽光城、香格里都 武漢三鎮(zhèn)小戶型項(xiàng)目分布情況漢口82%武昌6%漢陽12%漢口武昌漢陽 2020 年推出的 17 個純小戶型項(xiàng)目，其中 8 個項(xiàng)目為爛尾樓改建項(xiàng)目， 9 個為新建項(xiàng)目。 地段－ — 漢口 中心城區(qū)界限打破 小戶型項(xiàng)目分布狀況漢口中心城區(qū)13%城區(qū)內(nèi)其他區(qū)域81%城郊6%漢口中心城區(qū)城區(qū)內(nèi)其他區(qū)域城郊 概念 —— 概念升級 2 0 0 4 年武漢小戶型項(xiàng)目產(chǎn)品概念推出情況13%47%13%7%7%13%產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓小戶型酒店式公寓SOHOLOFTSOLO其它 對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的說法，但 目前武漢小戶型市場 比較 流行 的概念 是 ： 小戶型酒店公寓 （白金領(lǐng)域、漢江〃陽光城、 非常男女、俊華雅苑、華智 〃 翡翠星空 、時代〃美博城、鋒 尚時代） 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（圣陶沙、陽光〃新天地） SOLO（金葉 SOLO 國際、時尚公寓） LOFT（中環(huán)〃新天地） SOHO（香格里都、 Free 閣調(diào)） 與此同時，小戶型的推廣和銷售中呈現(xiàn)如下趨勢： 1．影響－ — 扎堆聯(lián)動效應(yīng)明顯 裝修－ — 精裝酒店式公寓 份額下降 價格－ — 銷售均價大幅上揚(yáng) 2 0 0 2 年－2 0 0 5 年小戶型年度價格4550330024000 1000 2020 3000 4000 50002020年2020年2020年價格（元/ ㎡) 營銷－ — 營銷手法更具人性 從 2020 年武漢新推出小戶型的主打廣告訴求和系列營銷推廣手段看，完全擺脫了以前 ? 總價低 ? 、 ? 首付少 ? 的僵硬直白說 法，營銷手法更趨人性和個性，直指目標(biāo)消費(fèi)群體。/月 頂：吊頂?shù)兀旱仄簤Γ喝槟z漆 電梯： 10 臺 通用 牌 空調(diào)：中央空調(diào) 時代天驕 寶豐路 3 號 寫字樓 38 元 /m178。權(quán)威資料顯示，武漢寫字樓 市場在 2020年 前后 將會漲跌交錯，但總體向上的趨勢不變。 ? 穩(wěn)中有升，幅度與 2020年相比略有下滑 穩(wěn)中有升，特別是甲級辦公的市場供應(yīng)量有限，空置率保持在正常 的比例。 從面積選擇分析看 ? 在入駐的外來企業(yè)中， 超過 55%的企業(yè)選擇 240M2 以下的小面積寫字樓； 超過 30%的企業(yè)選擇 300— 900M2 的中等面積寫字樓，其中的 21%選擇的是 300— 600M2 的面積。 ? 武漢各類企業(yè)（武漢 /外地 /外資）數(shù)量比例分析 比例47%35%18%武漢外資/ 合資外地不同寫字樓面積段的比例分析 不同寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)分析 貿(mào)易，高科技，咨詢，金融保險類公司數(shù)量明顯較多，約占到所有外來企業(yè)的 50%。 硚口 區(qū)住宅物業(yè)價格指數(shù)表 季度 指數(shù) 平均價格（元 /平方米） 2020年第一 季度 2020年第二 季度 2020年第三 季度 2020年第四 季度 2020年第一 季度 第三 部分 武漢市寫字樓市場分析說明 ? 武漢市寫字樓市場總體情況 據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，隨著 中部崛起 ,WTO資本的進(jìn)入 ,國內(nèi)外資本源源不斷的匯集， 武漢中部龍頭 的地位已逐步確立， 自從 1999 年 以來， 武漢寫字樓 租金 穩(wěn)步提升 ，漲幅已 步 入全國中上游 。 同時，漢西片區(qū)除發(fā)展現(xiàn)有的建材行業(yè)外，其他為 王家墩中央商務(wù)區(qū)配套的設(shè)施也在積極建設(shè)中，目前一座五星級酒店和 2~3 家世界 500 強(qiáng)商貿(mào)企業(yè)也正在招商洽談之中。 二．政府力度加大，招商工作正在進(jìn)行。展望未來， 硚 口區(qū)正朝著建設(shè)商貿(mào)繁榮、工業(yè)興旺、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化中心城區(qū)目標(biāo)一步步邁進(jìn)。 古田地區(qū)聚集規(guī)模型工業(yè)企業(yè) 150 余家，全區(qū)建成都市型工業(yè)園區(qū) 6 個，還有可供開發(fā)利用的廠房資源約 590萬平方米 ；已規(guī)劃古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)達(dá) 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完成“六通一平”，入駐企業(yè)均可享受國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，現(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè) 家，全區(qū)基本形成了東貿(mào)西工的經(jīng)濟(jì)格局。 硚 口區(qū)內(nèi)的漢正街即為昔日漢口鎮(zhèn)之正街和商業(yè)中心。 硚 口區(qū)公共服務(wù)設(shè)施完善，是理想的安家置業(yè)樂園。 第一個產(chǎn)業(yè)帶：以武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為主要輻射極，推進(jìn)光電子信息、鋼材制造及新材料、生物工程及新醫(yī)藥、環(huán)保等為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)黃石、鄂州、黃岡、咸寧產(chǎn)業(yè)聚集帶。 在國家職能部門的具體規(guī)劃中，以武漢城市圈為核心 的中部地區(qū)，已被列為繼長三角、珠三角、環(huán)渤海三 大經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)之后的重 點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 第四，對達(dá)到一定年限的爛尾樓，政府將依照有關(guān)法規(guī)收回土 地使用權(quán)，對其進(jìn)行拍賣、引資開發(fā)等。 政策與法律 從表中的戶均人口、有收入者、無收入者三個指標(biāo)看，家庭收入越高的，有收入者比例越高，無收入者比例越低，而且家庭結(jié)構(gòu)較單一，一般戶均人口為 人之間；反之，家庭收入越低，有收入者越少，無收入者越多，而且家庭結(jié)構(gòu)也較復(fù)雜，一般 3 人以上； 這說明，高收入 的家庭戶均人口為 ，表明一般為三口之家；其經(jīng)濟(jì)獨(dú)立能力強(qiáng)，一般不和父母居住在一起，父母一般為離退休人員，有穩(wěn)定的收入來源，使得子女無負(fù)擔(dān)； 低收入的家庭，一般和父母在一起 ，父母無穩(wěn)定收入來源，家庭負(fù)擔(dān)重。 城市居民家庭平均每人每月消費(fèi)支出 單位：元 項(xiàng)目 1995 2020 2020 2020 2020 消費(fèi)支出 一、食 品 ㈠糧油類 ㈡肉禽蛋水產(chǎn)品類 ㈢蔬菜類 ㈣調(diào)味品 ㈤糖煙酒飲料類 ㈥干鮮瓜果類 ㈦糕點(diǎn)、奶及奶制品 ㈧其他食品 ㈨飲食服務(wù) ⒉在外飲食 二、衣 著 ㈠服 裝 ㈡衣著材料 ㈢鞋 類 ㈣其他衣著用品 ㈤衣著加工服務(wù)費(fèi) 三、家庭 設(shè)備用品及服務(wù) ㈠耐用消費(fèi)品 21 ㈡室內(nèi)裝飾品 ㈢床上用品 ㈣家庭日用雜品 8 ㈤家具材料 ㈥家庭服務(wù) 2 四、醫(yī)療保健 五、交通和通訊 六