【正文】 人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 時，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)與在建工程一并拍賣，就土地使用權(quán)賣得的價款，債權(quán)人 A 首先受償，剩余部分由債權(quán)人 B 受償。至于解除抵押權(quán)的方式，有些地方是一次性全部解除抵押權(quán)，有些地方則 是預(yù)售一套，解除抵押一套。其次，如果抵押合同中沒有約定或者抵押權(quán)人事后也沒有同意預(yù)售房屋，則不能預(yù)售；第三，如果抵押合同中約定可以預(yù)售或者事后抵押權(quán)人書面同 意預(yù)售，但是售后房屋并不解除抵押權(quán)的，則該房屋可以預(yù)售，只是此時已售出的房屋仍設(shè)定有抵押權(quán)，購房人領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證中應(yīng)注記抵押情況。此時房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 要求抵押權(quán)人一次性辦理在建工程抵押權(quán)的注銷登記（ 即全部解除預(yù)售商品 房上的抵押權(quán)） ，或者在每銷售一套之前辦理一次在建工程抵押權(quán)的變更登記。其次，金融機(jī)構(gòu)接受在建工程抵押時，看重的主要是已經(jīng)建造完成部分的價值，基本上不考慮尚未建造完成部分可能具有的價值?！钡?60 條規(guī)定：“申請?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（ 一） 登記申請書；（ 二） 申請人的身份證明； （ 三） 抵押合同；（ 四） 主債權(quán)合同；（ 五） 建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；（ 六） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 七） 其他必要材料。因此，如果不能提交建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書，而只是提交用地證明文件等其他土地使用權(quán)來源證明文件，房屋登記機(jī)構(gòu)不能辦理在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記。由于建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在建工程建設(shè)是否合法的標(biāo)志，而違法建設(shè)工程是不能設(shè)立抵押權(quán)的，所以它也是辦理在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記時必須提交的文件之一。對此，《房屋登記辦法》第 47 條也有明確規(guī)定。因?yàn)橹匦罗k理房地產(chǎn)抵押登記，必然導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)人的優(yōu)先順位喪失，而且在注銷原抵押權(quán)登記和辦理新抵押權(quán)登記的時 間差中，可能發(fā)生該房屋被法院查封或者轉(zhuǎn)讓的情形，這對于抵押權(quán)人將有嚴(yán)重的損害。”文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 所以，在房屋登記中，決定同一房屋上各個抵押權(quán)順位的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)是“記載于不動產(chǎn)登記簿的時間”，即《房屋登記辦法》第 44 條規(guī)定的“登記時間”。依據(jù)《物權(quán)法》第 199 條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。 我們認(rèn)為，這一規(guī)定是不合理的?！? 所謂在建工程抵押權(quán)的變更主要包括以下情形： 其一，在建工程本身的變更，包括抵押物范圍的改變、抵押物地址或面積的改變等；其二，在建工程抵押權(quán)人的名稱、地址的改變；其三，在建工程抵押權(quán)內(nèi)容的改變，如優(yōu)先受償?shù)捻樜弧?dān)保的債權(quán)數(shù)額的變化等。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。也就是說，抵押人必須已經(jīng)辦理了建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立登記，取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書或（國有土地使用權(quán)證），或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書?！斗课莸怯涋k法》盡管沒有將在建工程抵押規(guī)定在預(yù)告登記中，但仍然是將其作為預(yù)告登記加以規(guī)定的，否則就不會規(guī)定發(fā)放登記證明以及在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押權(quán)登記屬于 本登記而非預(yù)告登記，理由在于：首先，在建工程抵押不同于預(yù)購商品房抵押，前者抵押的只是在建工程已經(jīng)完工的部分，將來全部完工后沒有被抵押的部分屬于新增建筑物。對此，《房屋登記辦法》第 34 條已有明文規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項(xiàng)權(quán) 利證書。抵押當(dāng)事人同意在抵押期間按套預(yù)售或銷售房屋的，抵押人（ 開發(fā)商）在售出每套房屋后，不再分文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 別辦理變更抵押登記，而是每六個月辦理一次注銷登記手續(xù)。 （ 二） 在建工程抵押與商品房預(yù)售的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)之后，能否進(jìn)行商品房預(yù)售？這涉及到抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，對此我國許多地方房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)踐做法不一樣。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn) 抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處 理。由此可見，在建工程抵押權(quán)最大的特征不在于抵押權(quán)人的特殊性，也不在于抵押擔(dān)保目的的特殊性，而是在于