【正文】 償責(zé)任； 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 根據(jù)《擔(dān) 保法》的規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知買受人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 法律對在建項目抵押做出以上要求，主要是從保護(hù)債權(quán)人即銀行的利益出發(fā)。因?yàn)橹挥蟹显摫壤螅_發(fā)商才能申請商品房預(yù)售，在建項目文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，故不得進(jìn)行抵押。此外，建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對在建項目抵押做了非常明確的規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔(dān)保的行為。 關(guān)于在建項目抵押的條件，法律并未做明確規(guī)定。 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃 許可證。 在建項目與土地使用權(quán)必須同時抵押。但是對開發(fā)商而言，必須依法履行自己的義務(wù)，否則可能會因?yàn)椴环戏梢笪茨芗皶r取得銀行貸款，延誤了工程進(jìn)度，導(dǎo)致更大的損失。 實(shí)踐中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人務(wù)必將抵押事實(shí)如實(shí)告知買受人。 文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 綜上，無論是先抵押再出讓還是先出讓再抵押，抵押人（賣房人）對在建工程做了抵押后，均應(yīng)如實(shí)告知買受人。本來這種“正在建造的建筑物”因尚未完成，不屬于具有特定性的獨(dú)立物，無法成為物權(quán)的客體，不能買賣，更不能進(jìn)行抵押。 建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（下稱《辦法》）對這兩種抵押的概念都做出了明確的規(guī)定：預(yù)售商品房抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購預(yù)售商品房抵押給貸款銀行作為償 還貸款履行擔(dān)保的行為；在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！币虼耍瑹o論是預(yù)購商品房抵押，還是在建工程抵押，抵押人有權(quán)以預(yù)購商品房或在建工程設(shè)定抵押權(quán)，據(jù)以文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 擔(dān)保一切因借貸、買賣等民事活動而發(fā)生的債權(quán)。由此可見，在建工程抵押權(quán)最大的特征不在于抵押權(quán)人的特殊性，也不在于抵押擔(dān)保目的的特殊性，而是在于抵押財產(chǎn)的特殊性。 二、在建工程抵押與建設(shè)用地使用權(quán)抵押、商品房預(yù)售等之間的關(guān)系 （ 一） 建設(shè)用地使用權(quán)抵押與在建工程抵押的關(guān)系 《物權(quán)法》第 143 條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處 理。這時房屋登記機(jī)構(gòu)是否能夠?yàn)槠滢k理在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記？ 我們認(rèn)為，從我國法律來看，是可以辦理的。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn) 抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 在我國一些省市，政府對土地登記和房屋登記的分工有明確規(guī)定，即單純的土地使用權(quán)抵押權(quán)，其上沒有建筑物或構(gòu)筑物的，在土地部門登記；而一旦土地上存在建筑物，無論是在建工程還是已建成的房屋，抵押權(quán)一律在房屋登記部門辦理。 （ 二） 在建工程抵押與商品房預(yù)售的關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程設(shè)定抵押權(quán)之后，能否進(jìn)行商品房預(yù)售？這涉及到抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，對此我國許多地方房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)踐做法不一樣。有些地方的做法是不同的。抵押當(dāng)事人同意在抵押期間按套預(yù)售或銷售房屋的，抵押人（ 開發(fā)商）在售出每套房屋后，不再分文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 別辦理變更抵押登記，而是每六個月辦理一次注銷登記手續(xù)?！段餀?quán)法》第 191 條第 1 款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。對此，《房屋登記辦法》第 34 條已有明文規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán) 利證書。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以在建工程抵押和以預(yù)購商品房抵押都屬于《物權(quán)法》第 180 條第 1 款規(guī)定的以“正在建造的房屋”設(shè)定抵押權(quán)的情形。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押權(quán)登