【正文】 有：日照百貨大樓、友誼商店這兩大百貨已在日照扎根幾十年的老百貨企業(yè)，其均為中檔百貨加超市的業(yè)態(tài)組合模式。（3）主要步行街現(xiàn)狀商業(yè)步行街是名品專店薈集的地方，最傳統(tǒng)的商業(yè)步行街是由老商業(yè)街區(qū)改造過來的，它代表一個(gè)城市的商業(yè)文化底韻。（6）主要專業(yè)市場現(xiàn)狀日照市場專業(yè)市場比較齊全，包括電器專業(yè)市場有：國美電器、永樂電器等；建材專業(yè)市場有：北京路建材市場、迎賓建材市場等；家居專業(yè)市場已有宜家進(jìn)駐，現(xiàn)正籌建中，綜合類批發(fā)市場主要有：太陽城批發(fā)市場、東興商貿(mào)城、城西果品批發(fā)市場等；相對而言日照市場專業(yè)市場還是比較齊全的，但是整體檔次不高，還有待于進(jìn)一步加快專業(yè)市場的發(fā)展。目前日照一共城區(qū)也就3050萬人口，消費(fèi)能力還是比較有限。雖然起步晚，但正是這樣所以日照在城市的規(guī)劃上有相當(dāng)?shù)南胂蚩臻g，可以快速的學(xué)習(xí)和借鑒優(yōu)秀沿海城市的先進(jìn)發(fā)展理念同時(shí)結(jié)合目前日照城市的發(fā)展階段和狀況，我們有理由有信心日照明天的發(fā)展前景會(huì)更好。目前日照主題商城主要有：中韓名品城、女人城（在籌）。日照市大型綜合超市主要有：銀座購物中心、利群也有大型綜合超市，其它均為中小型綜合超市或標(biāo)準(zhǔn)超市，均位于商圈核心部位?！拘鲁俏磥砩倘Α磕壳耙延行卢斕刭徫飶V場在經(jīng)營，商圈主要形成區(qū)域?yàn)槭姓畯V場（人民廣場）東西兩側(cè)及市政廣場（人民廣場）前方區(qū)域；目前籌備中的商業(yè)主要有女人城、王府大街兩個(gè)大型商業(yè)中心。（2）各片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r★老城片區(qū)片區(qū)典型樓盤一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類別均價(jià)陽光花園住宅2300元/㎡向陽小區(qū)住宅1730元/㎡東辰【大學(xué)城片區(qū)】規(guī)劃中的大學(xué)城，目前以多所大學(xué)進(jìn)駐，主要有曲府師范大學(xué)、濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院、山東水院、山東體院等，規(guī)劃將形成集20多所大學(xué)的大學(xué)園區(qū)。片區(qū)發(fā)展勢態(tài)傾向于形成日照核心商圈及金融中心，片區(qū)空間正在向四周拓展（圖中箭頭所示），在片區(qū)周邊有望形成以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鞯木蛹?。投資回報(bào)高，但合同期效短，投資風(fēng)險(xiǎn)較大；商服物業(yè)（內(nèi)銷及外銷）代表項(xiàng)目調(diào)研一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱興業(yè)國際商城地理位置黃海一路與海濱三路交匯處項(xiàng)目規(guī)模總建筑面積45000商業(yè)建筑面積39000發(fā) 展 商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司日照興文置業(yè)有限公司銷售方式按建筑面積管理公司海南可道商業(yè)管理有限公司銷售情況良好，預(yù)計(jì)銷售完成率為30%開盤時(shí)間2003年單鋪面積主流：1035㎡開業(yè)時(shí)間2006年商場定位MALL（超市+百貨相結(jié)合的購物中心）管 理公司實(shí)力業(yè)內(nèi)知名度不高產(chǎn)品特征商住樓盤，商業(yè)負(fù)一上四層，住宅五至十八層；商業(yè)功能購物、休閑、娛樂、文化于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心；招商租賃情 況招商已啟動(dòng)，招商進(jìn)度不詳，11月5日至6日舉行《品牌經(jīng)營管理培訓(xùn)班》活動(dòng)；客戶來源及特點(diǎn)客戶來源：全國各地，主要以東北投資客為主，南京、上海、本地也有部分；客戶特點(diǎn)：東北投資客主要以回鄉(xiāng)定居類為主；本地投資客主要投資三、四層商鋪，因投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，回報(bào)有保障；其它為專業(yè)投資客；二、各樓層功能定位及售（租）價(jià)調(diào)查樓 層經(jīng)營品種/類別面積（m2）銷售方式（售/租）售價(jià)均價(jià)（元/m2）1F家世界超市11000不售1F4F百貨商場28000產(chǎn)權(quán)出售一層：9500二層：7500三、四層：60005F18F商住兩用公寓6000產(chǎn)權(quán)式銷售3300銷售策略50年產(chǎn)權(quán)，首付40%=現(xiàn)付10%+開發(fā)展借給30%（二年還清），銀行按揭60%，返租3年每年回報(bào)7%,一次性回報(bào)21%，首付款內(nèi)一次性回報(bào)扣除；三、四層可享受5年后加10%回購（買得商鋪總價(jià)+總價(jià)10%轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商）；整體商鋪只對外出售50%；四、銷售現(xiàn)場服務(wù)情況銷售代表銷售代表人數(shù)管理架構(gòu)服務(wù)水平現(xiàn)場流程男0人，女3人————————專業(yè)□√ 非專業(yè)□有序□√ 混亂□綜合評述優(yōu)勢：開發(fā)商實(shí)力雄厚；專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理；知名連鎖超市家世界入駐；回報(bào)方式誘人，吸引投資客眼球；項(xiàng)目地段為老商業(yè)旺區(qū)；單鋪面積較小，總價(jià)較低；劣勢：一、二層返租時(shí)間過短，影響投資客的投資熱度；招商及商場檔次定位能否實(shí)現(xiàn)問題；長期經(jīng)營管理問題；商圈內(nèi)商業(yè)競爭；一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱興業(yè)世紀(jì)城地理位置日照市北京路中段項(xiàng)目規(guī)模總建筑面積約30萬平米發(fā) 展 商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售方式按建筑面積管理公司————銷售情況良好，預(yù)計(jì)銷售完成率為30%交 付 時(shí) 間05年12月單鋪面積主流：75㎡左右開業(yè)時(shí)間——————商場定位MALL管 理公司實(shí)力香港創(chuàng)華商業(yè)管理公司產(chǎn)品特征商住樓盤，商業(yè)一上三層，商業(yè)功能購物、休閑、娛樂、文化于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心；招商租賃情 況招商已啟動(dòng)，招商進(jìn)度不詳，11月5日至6日舉行《品牌經(jīng)營管理培訓(xùn)班》活動(dòng)；客戶來源及特點(diǎn)客戶來源：全國各地，主要以東北投資客為主，南京、上海、本地也有部分；客戶特點(diǎn)：東北投資客主要以回鄉(xiāng)定居類為主；本地投資客主要投資三、四層商鋪，因投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，回報(bào)有保障；其它為專業(yè)投資客；二、各樓層功能定位及售（租）價(jià)調(diào)查樓 層經(jīng)營/業(yè)態(tài)品種/類別面積（m2）銷售方式（售/租）售價(jià)均價(jià)（元/m2）山東銀座商城產(chǎn)權(quán)出售13900百貨產(chǎn)權(quán)出售6300百貨產(chǎn)權(quán)式銷售6300左右銷售策略50年產(chǎn)權(quán)，首付40%=現(xiàn)付10%+開發(fā)展借給30%（二年還清），銀行按揭60%，返租2年每年回報(bào)7%一次性回報(bào)14%，首付款內(nèi)一次性回報(bào)扣除；四、銷售現(xiàn)場服務(wù)情況銷售代表銷售代表人數(shù)管理架構(gòu)服務(wù)水平現(xiàn)場流程男0人，女3人專業(yè)□√ 非專業(yè)□有序□√ 混亂□綜合評述優(yōu)勢：開發(fā)商實(shí)力雄厚；專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理；知名連鎖銀座商城入駐；回報(bào)方式誘人，吸引投資客眼球； 單鋪面積較小，總價(jià)較低；劣勢：招商及商場檔次定位能否實(shí)現(xiàn)問題；長期經(jīng)營管理問題；商圈能否做起令人擔(dān)憂；第三章、日照市消費(fèi)者調(diào)研一、消費(fèi)者基本特征分析從購房用途來分析，日照房地產(chǎn)市場消費(fèi)者基本上可以分為三類：對于住房來說一是買房自住，二是買房度假，三是買房投資；對于商鋪來說一是投資，二是自已經(jīng)營；從內(nèi)外銷量比來分析，內(nèi)銷與外銷比為2:3，外銷占市場總銷售量的60%；從購房用途和人群關(guān)系來分析，度假、投資主要以外銷為主，自住主要以本地居民為主；從購房區(qū)域選擇分析，本地人消費(fèi)者購房區(qū)域主要集中在老城區(qū)和老城新城結(jié)合部，主要因?yàn)樯畋憷?，房總價(jià)相對較低；外地消費(fèi)者主要購房區(qū)域集中在山海天、新城東部及石臼，主要因?yàn)榄h(huán)境好；二、消費(fèi)者投資特征分析從房地產(chǎn)整體市場投資量來分析，主要以外地投資為主；從投資物業(yè)類別來分析，住宅投資量高于商服投資量，商服物業(yè)開發(fā)力度的加強(qiáng)，商服物業(yè)投資量有望增加；從住宅投資情況分析，投資取向主要集中在山海天及新城區(qū)高層小高層，主要表現(xiàn)為海景房投資。綜合評述本項(xiàng)目交通便利，戶型安排科學(xué)合理、多樣，低密度建筑設(shè)計(jì)、本小區(qū)特點(diǎn)是與著名高校聯(lián)手建設(shè)“國際化教育學(xué)區(qū)”?！镜湫晚?xiàng)目】國際帆船俱樂部、凌波園、日照大酒店、國際現(xiàn)代城、觀海苑商貿(mào)城、城市花園、月海花園別墅、莒州家園、伴海山莊、林海小區(qū)等；二、個(gè)盤調(diào)研住宅物業(yè)（內(nèi)銷及外銷）代表項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱國際現(xiàn)代城戶型構(gòu)成戶 型面積（㎡）地理位置北京路與大連路交匯處一房兩廳59開 發(fā) 商山東海納房地產(chǎn)股份有限公司三房兩廳兩房兩廳103116代理商中原物業(yè)顧問有限公司整合推廣北京博思堂物業(yè)類別商住復(fù)式容積率0．99套數(shù)住宅：270戶車位安排地下停車場、車庫銷售均價(jià)普通住宅：3095元/㎡管理公司自己管理銷 售 率40%；付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用————開盤時(shí)間05年9月銷售電話06332289999/2289888暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項(xiàng)目賣點(diǎn)與營銷推廣主題你就是時(shí)代八大夢想，走進(jìn)MODERN時(shí)代客戶群分析外銷+內(nèi)銷，主要以東北、山西、周邊城市投資客及購房者為主營銷策略一次性付款：1%的折扣；按揭：首付30%。澳大利亞舒斯貝爾集團(tuán)主營：房地產(chǎn)開發(fā)、游艇建造與經(jīng)營以及國際貿(mào)易。2004年，開工面積近30萬平方米，為繁榮日照商業(yè)經(jīng)濟(jì)、提升項(xiàng)目定位檔次，興業(yè)集團(tuán)先后與山東銀座商城和天津家世界公司簽訂了合作合資協(xié)議，落戶到了興業(yè)世紀(jì)城和興業(yè)國際商城兩大項(xiàng)目中。 方◆享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)6月14日，山東省公布享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：、單套建筑面積120平方米以下、。影響：對于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中營業(yè)稅的收取，必將有效抑止投機(jī)炒房行為，使房價(jià)更趨向于平穩(wěn)合理。五、相關(guān)因素對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響分析國家宏觀政策對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)及投資市場的影響◆調(diào)息2005年3月17日，央行開始調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；二是對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。（2）內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)設(shè)8個(gè)職能科室分別為辦公室 、人事政工科、計(jì)劃財(cái)務(wù)科（掛審計(jì)科牌子）、政策法規(guī)科、村鎮(zhèn)建設(shè)科、勘察設(shè)計(jì)基建科、房地產(chǎn)管理科、城建科（掛城市公用事業(yè)管理科牌子）和市規(guī)劃局。莒國故城是山東省歷史文化名城、省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。被宋代大文學(xué)家蘇軾贊譽(yù)為“奇秀不減雁蕩”的省級風(fēng)景名勝區(qū)五蓮山，28峰118個(gè)景點(diǎn)；與五蓮山并峙的九仙山，清幽佳絕，新開發(fā)的龍?zhí)队墓?、九仙齊長城、九仙山莊等景觀引人入勝。東港區(qū)作為新亞歐大陸橋東方橋頭堡日照市的中心區(qū)，擁有國有一類對外開放港口日照港，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。%。對外經(jīng)濟(jì)合作取得新進(jìn)展。%，%；，%；，%。（2）自然資源（旅游）優(yōu)勢◇大氣質(zhì)量、海水質(zhì)量、飲用水質(zhì)量均為國家一級、一類標(biāo)準(zhǔn)；◇無臺(tái)風(fēng)登陸的海岸及無地震的城市；◇日照是全國優(yōu)秀旅游城市，2004年被評為中國魅力城市；◇百公里海岸線上有64公里的金色沙灘，擁有國家級海濱森林公園，列入世界吉尼斯大全的“天下第一銀杏樹”；◇佛教名山五蓮山，春秋戰(zhàn)國時(shí)期的莒國故城，亞洲最早的城市“兩城遺址”；◇日照是北方少有的富水區(qū)之一；◇境內(nèi)有多種礦產(chǎn)資源，特別是非金屬礦產(chǎn)資源量大質(zhì)優(yōu)；◇日照綠茶、蠶繭、水產(chǎn)品、烤煙、花生等農(nóng)產(chǎn)品享譽(yù)海內(nèi)外，日照綠茶面積和產(chǎn)量分別占山東省的60%和70%，是中國江北最大的茶葉產(chǎn)區(qū)；水產(chǎn)品產(chǎn)量居全省第四位，全國最大的水產(chǎn)品批發(fā)市場就在日照的嵐山。項(xiàng)目已于7月5日開工建設(shè)，計(jì)劃2007年6月竣工。規(guī)劃要聞四：舒斯貝爾新天地、建國君豪等5家星級酒店的建設(shè)將進(jìn)一步提高日照市的接待能力和水平，目前除舒斯貝爾新天地工程在建外，其他4家還在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。規(guī)劃要聞二：日照市市長于建成主持召開市政府第26次市長辦公會(huì)議。堅(jiān)持高等教育與科研轉(zhuǎn)化并重，引進(jìn)科研項(xiàng)目5個(gè)。二是發(fā)展壯大旅游經(jīng)濟(jì)。這一系列重大活動(dòng)，大大地提高了日照的知名度，擴(kuò)大了對外影響，提升了城市形象。一是我們與青島市政府簽訂了加強(qiáng)交流合作的框架協(xié)議，初步形成了兩市領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)和各界人士互動(dòng)的局面。我們按照十五屆人大一次會(huì)議上提出的“建設(shè)干事創(chuàng)業(yè)政府、一心為民政府、務(wù)實(shí)高效政府和公正廉潔政府”的要求，始終把干事創(chuàng)業(yè)、加快發(fā)展作為政府工作的第一要?jiǎng)?wù)。其中合同項(xiàng)目252個(gè)，開工項(xiàng)目770個(gè)。日照市城市綜合實(shí)力近年來日照市城市綜合實(shí)力逐步增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。東西方向的有日東高速公路（日照至東明），與京滬高速公路、京福高速公路相交，與河南、陜西的高速公路相連。地理位置優(yōu)越，北上可直達(dá)北京南下可直通上海，西進(jìn)可輻射中原大地，東出可出海直達(dá)國際市場。日照已開通至北京、濟(jì)南、鄭州的旅客列車。人均生產(chǎn)總值13875元，%。要樹立大旅游意識，加快旅游業(yè)的發(fā)展。在與韓國平澤通航工作中，有關(guān)部門齊心協(xié)力，80天拆除建筑物4000多平方米、新建3000平方米候船大廳、1萬多平方米的廣場，以超常的節(jié)奏完成了各項(xiàng)通關(guān)準(zhǔn)備工作，創(chuàng)造了令人稱道的“通航速度”。全年共從青島引進(jìn)項(xiàng)目97個(gè)，已建成投產(chǎn)37個(gè)，其中利群集團(tuán)投資5000萬元在日照市建設(shè)的利群商廈已建成營業(yè)。中央電視臺(tái)東方時(shí)空明星足球隊(duì)來日照市舉行了大型義賽義演活動(dòng)，在省內(nèi)外引起熱烈反響。立足日照市得天獨(dú)厚的港路、區(qū)位、生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，大力培育特色鮮明、競爭力強(qiáng)的地方經(jīng)濟(jì)品牌，繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè)。加大旅游促銷力度，搞好旅游環(huán)境整治，推動(dòng)旅游業(yè)再上新臺(tái)階。同時(shí)，積極培育金融保險(xiǎn)、信息咨詢、中介服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)。2004年12月完成了城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，最終確定了“雙城一區(qū)，軸向拓展”帶形城市的城市空間發(fā)展模式。距離2007年中國水上運(yùn)動(dòng)會(huì)的召開只有不到兩年的時(shí)間了，要抓緊修訂設(shè)計(jì)方案，爭取早日開工，確保按時(shí)交付使用。2004年成功承辦了全國帆船錦標(biāo)賽。境內(nèi)有兗石、坪嵐、膠新三條鐵路和日竹、同三兩條高速公路，120公里半徑內(nèi)有青島流亭國際機(jī)場、連云港機(jī)場、臨沂機(jī)場，均有高速公路與之相連。（2）進(jìn)出口貿(mào)易狀況全市對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易總體保持了良好的發(fā)展勢頭。其中，%