房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察(存儲(chǔ)版)
【正文】 粗略統(tǒng)計(jì)，自去年至今，酒店式公寓開發(fā)項(xiàng)目超過(guò)15個(gè)，如果包括財(cái)富中心和匯寶國(guó)際的項(xiàng)目，開發(fā)總量已經(jīng)超過(guò)60萬(wàn)平方米。其中五星級(jí)酒店3家，分別是皇朝萬(wàn)豪酒店、麗都喜來(lái)登酒店和洲際酒店，四星級(jí)酒店則多達(dá)44家，從11個(gè)樣本中可以看到2004年上半年月均入住率在74%左右，與2003年非典疫情之后全國(guó)平均的60%相比是要高很多，與上海2003年70%—72%的入住率相當(dāng)。圖21 空置商品房戶型面積分布其次是戶型問(wèn)題，圖21清楚可見(jiàn)：面積在121平方米以上的戶型占空置商品房的比例為84%，大房型明顯不符合市場(chǎng)需求。從二手房市場(chǎng)來(lái)看，二手房成交量近3年來(lái)接近或超過(guò)一手商品房成交量。另外一方面，從居民的支付能力來(lái)看，沈陽(yáng)重大城市規(guī)劃調(diào)整得以實(shí)施和大量棚戶區(qū)改造。有趣的是，銷售情況如此之好，但是商品房?jī)r(jià)格卻顯得增長(zhǎng)乏力，上半年1—6月反映即期價(jià)格變動(dòng)的月環(huán)比增長(zhǎng)率有3個(gè)月是負(fù)數(shù)（見(jiàn)表22）。通過(guò)對(duì)近3年沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)變化情況對(duì)比，土地價(jià)格的攀升，對(duì)房?jī)r(jià)并沒(méi)有產(chǎn)生大幅度的影響，預(yù)計(jì)，今后一段時(shí)間，沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格受地價(jià)上漲的影響仍在小幅度范圍。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察一、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)沈陽(yáng)作為經(jīng)受了激烈的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷，但是隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初告段落，以及城市建設(shè)和舊區(qū)改造工作的推進(jìn)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步走出低谷，并在近年迸發(fā)。根據(jù)評(píng)估，近兩年沈陽(yáng)市土地價(jià)格上漲幅度大約在12%左右，土地價(jià)格上漲帶動(dòng)開發(fā)成本上漲在5%左右。商品房銷售、投資銷售比為122%。因此，沈陽(yáng)市中心城區(qū)和城郊地區(qū)商品房供應(yīng)價(jià)格和供應(yīng)量的權(quán)重發(fā)生了很大的變化，直接導(dǎo)致了商品房?jī)r(jià)格和銷量增長(zhǎng)不成正比的局面。從支付能力反映的情況看，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境接近的大型城市中，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)略高，相應(yīng)價(jià)格適宜的普通住宅非常暢銷。這種情況的出現(xiàn)主要來(lái)自兩方面：首先還要談到價(jià)格問(wèn)題，空置商品房的總量中有44%的商品房?jī)r(jià)格在4001—5000之間。（一）四、五星級(jí)酒店沈陽(yáng)是中國(guó)北方重要的交通樞紐和著名的旅游城市，截止2003年，沈陽(yáng)年客運(yùn)吞吐量達(dá)到2000萬(wàn)人次，酒店數(shù)量自然不少。表25 沈陽(yáng)11家星級(jí)酒店概況要項(xiàng)酒店名稱星級(jí)地址總套數(shù)現(xiàn)付價(jià)（標(biāo)準(zhǔn)房）年入住率皇朝萬(wàn)豪酒店5星青年大街388號(hào)43569880%麗都喜來(lái)登酒店5星青年大街386號(hào)62361980%洲際酒店5星南京北街208號(hào)29849585%遼寧大廈4星黃河南大街105號(hào)39926065%格林大飯店4星北站路72號(hào)18529870%凱萊大酒店4星迎賓街32號(hào)28961970%沈陽(yáng)假日酒店4星南京北街204號(hào)18639780%七寶山大飯店4星十一緯路7981號(hào)160320時(shí)代廣場(chǎng)酒店4星北站路99號(hào)27438075%高登大酒店4星青年大街52號(hào)180398房地產(chǎn)大廈3星大西路289號(hào)15028870%合計(jì)3179平均74% 注：資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查、攜程網(wǎng)本表中入住率缺失記錄按照已知入住率眾數(shù)70%計(jì)（二）酒店式公寓酒店式公寓供應(yīng)量巨大：未到沈陽(yáng)，實(shí)在難以想象沈陽(yáng)酒店式公寓的現(xiàn)狀，今年以來(lái)的供應(yīng)量簡(jiǎn)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1