【正文】 鋪售價因素，我們綜合 “租金還原法” 與 “市場比較法” 來測定商鋪的價格，兩方法權(quán)重設(shè)定分別為 30％、 70％， 得出項目街鋪一層均價為： 租金還原法 市場比較法 綜合結(jié)論 權(quán)重 30% 70% 100% 外街 37313 43535 40424 外街均價初步確定為 40424元 /平米 商鋪售價結(jié)論 — 內(nèi)街、住宅底商均價 內(nèi)街、住宅底商均價 =外街均價 *70% 根據(jù)市場經(jīng)驗，合理內(nèi)街價格一般是 外街價格的 40%— 50%左右。 階段預(yù)知 認(rèn)籌期階段一 分層均價預(yù)知 認(rèn)籌期階段二 分層各區(qū)域價格區(qū)間預(yù)知 解籌當(dāng)天 鋪位具體價格 5月 7月 8月 9月 1月 /商鋪 VIP認(rèn)籌 10月 11月 12月 2～ 5月 事件營銷安排 不斷制造 銷售高潮！ 解籌 周末樓盤活動 解籌 /力店開店慶典 2022房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 事件營銷 1： 商鋪 VIP辦理 （招商會 /商鋪 VIP辦理） 目的：積累商業(yè)客戶 權(quán)益內(nèi)容： 免費辦理 VIP卡 ，辦卡即享有成功選房 基金 1萬元； 參加招商產(chǎn)品發(fā)布會 獎勵成功選房基金 1萬； VIP卡 升級存 5萬抵 10萬； 成功選房后， 介紹新客戶購買獎勵現(xiàn)金 5000元。 策略３、以租代售策略 街鋪 直接銷售 內(nèi)街商鋪、大型商鋪 在招商同時考慮以租代售 對于買家 —— 已有大型商戶租賃，能夠建立客戶的購買信心。 加強推廣滲透力度，將目標(biāo)市場拓寬。 216。 —— 項目市場定位 一站式購物、體驗式消費 中高端、品牌化 安慶首席休閑 MALL 集購物、餐飲及休閑娛樂為一體 ?“體驗式”：新一代城市消費方式，主張購物的休閑性，追求購物的自我滿足感 ?“一站式”：包容吃、穿、住、玩，人們?nèi)粘Ｉ罱^大部分需求能夠在此滿足 ?“首席休閑”：本項目將成為安慶居民生活消費及休閑娛樂第一場所 本項目定位支撐點： 1: 安慶中心第一購物中心，餐飲、娛樂、休閑于一體的真正意義上 SHOPPING MALL； 2: 安慶第一個家樂福（世界 500強）、時代華納（世界知名電影公 司）、必勝客、飛馳溜冰場； 3: 舶來品特色餐飲、娛樂休閑所在地； 4: 歷史與文化積累的體驗、動感之都； 5: 規(guī)模較大。 本項目客戶需求特征 —— 以投資為主 客戶類別 購鋪用途 主要需求 決策視角 第一類 中級公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報率、增值性、投資門檻 個體經(jīng)營者 投資 /自用 獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險保障 回報率、安全性、增值性、投資門檻 小私營業(yè)主 投資 /自用 風(fēng)險保障 長期性 企業(yè)中高層 投資 獲得穩(wěn)定收益 回報率、增值性、投資門檻 第二類 大型或中等私營業(yè)主 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障 長期性、穩(wěn)定性、增值性 中高級公務(wù)員 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀 風(fēng)險保障 長期性、穩(wěn)定性 企業(yè)高層 投資 獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險保障 長期性、穩(wěn)定性、回報率 中小實力的臺商 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀 風(fēng)險保障 回報率、長期性 中等實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀 經(jīng)營前景 第三類 大型私營企業(yè)主 投資 風(fēng)險保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí) 長期性、增值性 中高實力臺商 投資 風(fēng)險保障 長期性、增值性 高實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本 經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能 安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為 70％； 2022房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 三 . 目標(biāo)如何實現(xiàn) 時間撞車 操作背景 住宅與商鋪同時推售 開盤回款 3億 預(yù)售面積 短期市場消化有限 內(nèi)街、二層體量大 客戶認(rèn)知度低 項目發(fā)展的限制條件 推售周期短 項目不臨主路 昭示性弱，價值點低 2022房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式 模式 操作要點 優(yōu)點 缺點 本項目的適用性 住宅主導(dǎo)模式 先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。 借家樂福等主力店品牌號召力，引進(jìn)國際二線、國內(nèi)一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與國內(nèi)省會城市相接軌的現(xiàn)代化消費中樞。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 自營類本地個體經(jīng)商者 —— 在安慶有多年營商經(jīng)驗，資金積累豐厚，投資購買商鋪自營。 一切從客戶需求出發(fā) 常識 1 —— 客戶動機：經(jīng)濟(jì)利益 常識 2 —— 客戶決策視角：投資回報 常識 3 —— 客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景 投資價值 —— 價值挖掘 投資價值 —— 價值保障 市場基礎(chǔ) 項目價值 如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？ 常識 1—— 商鋪是 產(chǎn)生財富的載體 ，客戶購買商鋪的最基本 目的是為了生財或升財，即 追求財富利益 客戶需求 商鋪功能 租金收益 出租 轉(zhuǎn)售 經(jīng)營 業(yè)主只需收取租金 因 “ 道路剛性 ” 而稀缺，從而產(chǎn)生增值 銷售收益 降低房租成本，并獲得營業(yè)收入 經(jīng)營收益 長期收益 風(fēng)險保障 資產(chǎn)沉淀 客戶利益 融資工具 融資收益 融資 可作為不動產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款 2022房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 投資能力 編號 出處 購鋪決策視角 億萬級 1 投資機構(gòu) /大型私營業(yè)主 增值性、長期性 千萬級 2 投資機構(gòu) /臺商 /大型私營業(yè)主 增值性、長期性 百萬級 接近千萬 3 中等私營業(yè)主 /中等臺商 回報率、增值性、長期性 數(shù)百萬 4 小型私營業(yè)主 /普通臺商 /高級公務(wù)員/“本土地主 ” 回報率、增值性、長期性 剛過百萬 5 /小型私營業(yè)主 /個體經(jīng)營者 /中高級公務(wù)員 /企業(yè)高級管理層 回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性 十萬級 接近百萬 6 小型私營企業(yè)主 /中高級公務(wù)員 /企業(yè)高級管理層 /個體經(jīng)營者 / 的親屬 回報率、增值性、安全性、投資門檻 常識 2—— 投資與回報 是客戶購買商鋪時最基本的 決策動機 ，其決策角度與其 財富或投資能力 相關(guān) 一般而言，財富等級越高，越關(guān)注回報的長期性； 財富等級越低，越關(guān)注短期快速回報及安全性； 常識 3—— 客戶最終是根據(jù) 經(jīng)營前景 來判斷 投資回報 的，其最直觀判斷因素則是 租金和售價 購鋪用途 投資 經(jīng)營 投資回報 經(jīng)營前景 判斷基礎(chǔ) 收益途徑 租金或轉(zhuǎn)售價格 營業(yè)額 內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理 一切從客戶需求出發(fā) 常識 1 —— 客戶動機：經(jīng)濟(jì)利益 常識 2 —— 客戶決策視角：投資回報 常識 3 —— 客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景 投資價值 —— 價值挖掘 投資價值 —— 價值保障 市場基礎(chǔ) 項目價值 如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？ 價值 1： 規(guī)劃中的道路 開通后本項目的租金和售價將不斷攀升； 運河邊的景 運河邊的路 價值 2： 城市中心的區(qū)位 將為本項目提供大量高消費能力的客戶