【正文】 高級公務員 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀 風險保障 長期性、穩(wěn)定性 企業(yè)高層 投資 獲得穩(wěn)定收益，風險保障 長期性、穩(wěn)定性、回報率 中小實力的臺商 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀 風險保障 回報率、長期性 中等實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀 經(jīng)營前景 第三類 大型私營企業(yè)主 投資 風險保障，傳統(tǒng)觀念或習 長期性、增值性 中高實力臺商 投資 風險保障 長期性、增值性 高實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本 經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能 安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為 70％； 2022房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 三 . 目標如何實現(xiàn) 時間撞車 操作背景 住宅與商鋪同時推售 開盤回款 3億 預售面積 短期市場消化有限 內(nèi)街、二層體量大 客戶認知度低 項目發(fā)展的限制條件 推售周期短 項目不臨主路 昭示性弱，價值點低 2022房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式 模式 操作要點 優(yōu)點 缺點 本項目的適用性 住宅主導模式 先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。 價值 4: 價值 5: 安慶中心區(qū)唯一購物中心， 安慶商業(yè)地標 價值最大化的 街區(qū) 設置 價值 6: 全城首創(chuàng) 雙首層概念 內(nèi)街外街化、二樓街鋪化 價值 7: 價值 8: 體驗式風情街區(qū) —— 國際美食街、時尚第五街、潮流星光大道 2022房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 一切從客戶需求出發(fā) 常識 1 —— 客戶動機：經(jīng)濟利益 常識 2 —— 客戶決策視角：投資回報 常識 3 —— 客戶判斷基礎：經(jīng)營前景 投資價值 —— 價值挖掘 投資價值 —— 價值保障 基 礎 戰(zhàn) 略 市場基礎 項目價值 如何突破商業(yè)市場營銷常規(guī)？ 價值保證 1—— 金大地、華茂 品牌效應 價值保證 2：引入 品牌物管公司 統(tǒng)一管理，保障有序經(jīng)營 價值保證 3：引進 品牌主力店 ，建立信心 ?宣傳策略 —— 高調(diào)、廣泛： 新聞發(fā)布會暨簽約儀式 戶外廣告 /軟文 /金大地周刊 /樓書 /形象墻 /售樓處展板 /櫥窗； ?目的： 通過品牌商家樹立項目形象，并給客戶及其它商家以信心，產(chǎn)生 聚集效應；發(fā)揮營銷作用； 2：安慶中心區(qū)位 3：金三角商圈 4： 60萬㎡城市中心綜合體 1: 規(guī)劃道路 5: 安慶中心區(qū)唯一購物中心 6: 最大化的街鋪設計 7: 內(nèi)街外街劃、 2層街鋪化 8: 體驗式風情街 9: 金大地、華茂品牌效應 10：品牌物業(yè)公司 11：品牌主力店進駐，建立信心 長期回報 升值前景 回報率 安全 /穩(wěn)定 項目價值 客戶需求 增加值 保障系統(tǒng) 四 . 銷售推廣策略 項目屬性 前所未見的，體驗式的，最有情調(diào)的，是安慶中心區(qū)第一購物中心 產(chǎn)品屬性 位于安慶的中心區(qū)，安慶中心商業(yè)地標 區(qū)域?qū)傩? 安全、穩(wěn)定、升值、長期 投資屬性 Strength優(yōu)勢： 都市級業(yè)態(tài)規(guī)劃及眾多主力商家組合 ? 世界 500強大零售商家樂福強勢進駐 ， ? 位于安慶的中心區(qū) ， 安慶中心商業(yè)地 標； ? 商業(yè)總規(guī)模超過 10萬平方米 ， ? 目前安慶中心區(qū)唯一商業(yè)旗艦 Weakness劣勢： 項目現(xiàn)階段處于次核心商圈 ， 周邊人氣不足 、商業(yè)氛圍差 ? 市府路與紡織西路均為雙車道 ， 道路狹窄 ，弱化了街鋪價值點； ? 本區(qū)域商業(yè)以生活配套為主 ， 缺乏時尚潮流生活配套； ? 項目外部道路 、 交通配套設施欠缺 ， 影響項目其他區(qū)域人流的進入等 。 —— 項目市場定位 一站式購物、體驗式消費 中高端、品牌化 安慶首席休閑 MALL 集購物、餐飲及休閑娛樂為一體 ?“體驗式”：新一代城市消費方式，主張購物的休閑性，追求購物的自我滿足感 ?“一站式”：包容吃、穿、住、玩，人們?nèi)粘Ｉ罱^大部分需求能夠在此滿足 ?“首席休閑”：本項目將成為安慶居民生活消費及休閑娛樂第一場所 本項目定位支撐點： 1: 安慶中心第一購物中心，餐飲、娛樂、休閑于一體的真正意義上 SHOPPING MALL； 2: 安慶第一個家樂福（世界 500強）、時代華納（世界知名電影公 司）、必勝客、飛馳溜冰場； 3: 舶來品特色餐飲、娛樂休閑所在地； 4: 歷史與文化積累的體驗、動感之都； 5: 規(guī)模較大。 2022房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 樹立華茂 1958品牌形象 —— 打造精品物業(yè)為己任，解決房地 產(chǎn)消費市場的需求及投資欲望、營造全新商業(yè)模式，樹立項 目品牌 帶動安慶市場產(chǎn)業(yè)升級 —— 打破市場格局、挑戰(zhàn)傳統(tǒng)，解決 目前市場產(chǎn)品單一格局一致的形態(tài)，以全新的產(chǎn)品及理念帶 動安慶市場的產(chǎn)業(yè)升級 我們的目標 引領市場價值導向 —— 以精品物業(yè)樹立產(chǎn)業(yè)標桿，倡導全新理念以優(yōu)質(zhì)服務、尊貴享受、完善的配套推動產(chǎn)業(yè)革命，引領市場價值的風向標 開啟新興投資市場 —— 以全新產(chǎn)品打開新興投資市場，帶動市場投資熱情、引爆投資市場熱點 實現(xiàn)項目利潤最大化 —— 以朝陽產(chǎn)業(yè)引發(fā)投資熱點、以精品物業(yè)提升項目價值、以優(yōu)質(zhì)服務及配套增加產(chǎn)品附加值，合理實現(xiàn)項目利潤的最大化 Q｛問題｝ 216。 216。 A｛答案｝ 252。 加強推廣滲透力度，將目標市場拓寬。 第一次簽約 —— 主力店、次主力店招商，啟動市場； 第二次簽約 —— 引發(fā)銷售 VIP卡辦理； 第三次簽約 —— 同時整體開盤 帶動銷售、推進招商。 策略３、以租代售策略 街鋪 直接銷售 內(nèi)街商鋪、大型商鋪 在招商同時考慮以租代售 對于買家 —— 已有大型商戶租賃，能夠建立客戶的購買信心。 策略４、集中銷售策略 辦理 VIP卡后升級認購，引爆式開盤 —— 根據(jù)本項目的供應量，必須有一個提前預熱、部分消化的過程。 階段預知 認籌期階段一 分層均價預知 認籌期階段二 分層各區(qū)域價格區(qū)間預知 解籌當天 鋪位具體價格 5月 7月 8月 9月 1月 /商鋪 VIP認籌 10月 11月 12月 2～ 5月 事件營銷安排 不斷制造 銷售高潮！ 解籌 周末樓盤活動 解籌 /力店開店慶典 2022房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 事件營銷 1： 商鋪 VIP辦理 （招商會 /商鋪 VIP辦理） 目的：積累商業(yè)客戶 權益內(nèi)容： 免費辦理 VIP卡 ，辦卡即享有成功選房 基金 1萬元； 參加招商產(chǎn)品發(fā)布會 獎勵成功選房基金 1萬； VIP卡 升級存 5萬抵 10萬； 成功選房后， 介紹新客戶購買獎勵現(xiàn)金 5000元。 三、面積最大，價格極為昂貴，銷售價格為整體均價的 35倍。 認知價值定價法 商鋪售價結論 由于目前還未進入“認知價值定價法（ PerceivedValue Pricing）”擬定價格階段，而且三線城市的租金往往難以全面反映真實的商鋪售價因素，我們綜合 “租金還原法” 與 “市場比較法” 來測定商鋪的價格，兩方法權重設定