安慶華茂1958項目商業(yè)銷售執(zhí)行方案-wenkub
2024-10-25 16 本頁面
【正文】 鋪解籌,2012.11.30 街鋪解籌,整個選房流程安排 認購書、合同等相關銷售資料到位 人員到位 選房須知/選房通知函（提前投遞） 媒體全面覆蓋（提前一星期） 現(xiàn)場氛圍營造 銷控版 茶點、樂隊等準備充足,關鍵條件：,鋪王拍賣會,鋪王選擇規(guī)律—— 一、商鋪價值全體現(xiàn)。我們建議本項 目采用先辦卡后升級認購的方式。長期投資的欲望。,推售策略,策略２、分期銷售策略 做為安慶地標購物中心、本項目進入市場需要形成搶購氛圍，有利于后期難點鋪位的消 化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。 252。 傳統(tǒng)與現(xiàn)代的觀念沖擊，需全面演繹產(chǎn)品的前景和投資回報。 客戶量的有限性VS大體量投資性地產(chǎn)。 安慶市場的傳統(tǒng)VS最新商業(yè)模式：市場發(fā)展程度不高，住宅市場在發(fā)展階段，商業(yè)處更新階段。,1.3形象定位,總體形象定位： “商業(yè)旗艦,Opportunity機會： 項目60萬方的體量將成為安慶中心區(qū)N01購物中心 安慶首家家樂福進駐本項目及與眾多次主力店的合作； 本項目60萬方總體量將是安慶中心區(qū)第一購物中心； 市場產(chǎn)品的全新理念的締造者；,Threat威脅： 競爭樓盤推出大型商業(yè)項目 綠地迎江世紀城已推出64萬平米的商業(yè)體量；匯峰國際廣場將推出10萬平米商業(yè)體量； 對本案有一定程度影響，并且分流本項目目標客戶。,安慶中小企業(yè)中高層白領——年齡在3045歲之間，收入較高，對該片區(qū)前景看好，有投資意識。,自營類本地個體經(jīng)商者——在安慶有多年營商經(jīng)驗，資金積累豐厚，投資購買商鋪自營。 高端形象引領市場；5A智能寫字樓、全新體驗式購物中心和酒店式管理公寓； 引爆式開盤；以引爆式開盤達到推出即售罄的效果；,2012年底商業(yè)回款3億意味著什么？,可售產(chǎn)品：商業(yè)2.3萬㎡；,銷售時間：兩個月（2012.11－2013.01）,商鋪銷售 ?％,本報告重點解決商業(yè)的銷售,項目核心問題為商鋪銷售回現(xiàn),二. 目標客戶分析,一切從客戶需求出發(fā),——客戶為什么買商鋪？ ——客戶如何做出購買決策？ ——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？ ——本項目的客戶是誰？,建立關于客戶需求的常識：,市場基礎,項目價值,如何突破商業(yè)市場銷售常規(guī)？,本項目客戶定位——定位條件,立足安慶市城區(qū)、輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)；涵蓋各年齡層次和中高檔圈層消費。未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。,報告結構,一. 目標整合梳理 二. 目標客戶分析 三. 目標如何實現(xiàn) 四. 銷售推廣策略 五. 銷售價格策略 六. 附件——招商指引及策略,一. 目標整合梳理,“名”——打造安慶高端綜合體項目第一品牌，奠定長遠發(fā)展的基礎。,借家樂福等主力店品牌號召力，引進國際二線、國內一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與國內省會城市相接軌的現(xiàn)代化消費中樞。,本地富裕居民——年齡在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。,本項目客戶需求特征——以投資為主,安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為70％；,三. 目標如何實現(xiàn),時間撞車,操作背景,住宅與商鋪同時推售,開盤回款3億,預售面積2.3萬,短期市場消化有限,內街、二層體量大,客戶認知度低,項目發(fā)展的限制條件,推售周期短,項目不臨主路,昭示性弱，價值點低,不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式,按常規(guī)模式銷售，難以實現(xiàn)項目目標，必須尋求突破。 目前安慶現(xiàn)有商業(yè)定價缺乏標準，投資回報比例失調；,對比國際型Shopping Mall,由此可見，目前安慶商業(yè)檔次偏低、分散，缺乏集中商業(yè)。國際風范”示范區(qū) ——締造安慶中高端群體的專屬領地 案名建議： 華 本項目產(chǎn)品是安慶市以前沒有的產(chǎn)品，超前的產(chǎn)品，市場需要培育的接受產(chǎn)品、價格。 216。并運營城市的高度，與安慶人民營建良好關系，營建項目尊榮感。 在宣傳渠道與推廣方式上需另辟蹊徑，抓住人脈關系的要害，通過口碑的形式廣撒網(wǎng)、廣傳播。 本項目商業(yè)體量較大、考慮到市場消化能力，原則上建議分兩期推出， 若二期認籌不理想則將二期分批開盤，有利于消化難點鋪位。 對于商戶——商家做旺需要一段時間培育，此時已經(jīng)得到了前期經(jīng)營的優(yōu)惠政策，度過了經(jīng)營的磨合期。一方面可以聚集人氣，另一方面可以根據(jù)VIP、 卡升級的速度調整推廣策略； 根據(jù)VIP卡升級情況，分批分次上市—— 根據(jù)項目的辦卡情況調整項目的整體上市量，如辦卡情況良好，則可以放量銷 售，通過調整單價進行銷售控制；如辦卡情況不理想，則通過調整推廣策略或 價格策略分多批上市。（昭示性強、人流必經(jīng)之路） 二、唯一性。,根據(jù)市場比較法，外街比準均價為43535元/平米,市場比較法—價格比準,安慶主要街道的街鋪平均租金水平：,遵循三線城市商鋪投資回收年期為15年，則對應的街鋪售價為 37313元/平米。,商
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