【正文】 便利店因為經(jīng)營商品種類少，而價格又比其他的超市高，消費者購買主要是為了求方便，因而商圈只有500米左右。當(dāng)前資料可從居民住宅區(qū)的居委會獲得，未來資料可從政府有關(guān)部門獲得。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。所以，要實現(xiàn)經(jīng)營的標準化，首先必須做到賣場面積及結(jié)構(gòu)的標準化。開店投資主要包括：　　a．設(shè)備，如冷凍、冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機系統(tǒng)、水電設(shè)備、車輛、后場辦公設(shè)備、內(nèi)倉設(shè)備、賣場陳列設(shè)備等。上述各項費用究竟要控制在多少之內(nèi)，無統(tǒng)一的標準，但最基本的前提是：毛利率要大于費用率。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。其消費習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。該區(qū)為辦公大樓林立。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定?！　?6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)?！　∽詈笠_定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店?！　≡倏锤偁幏治??！　?4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。文教區(qū)的消費習(xí)性為消費群以學(xué)生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。　　某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點銷售額／市場規(guī)模市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出商圈分析的內(nèi)容和步驟　　　　商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：　　——商業(yè)區(qū)。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。經(jīng)營費甩可分為固定費用與變動費用兩類。這項評估要注意長遠性的考慮，如10年以上。表1—2 小孩青少年成年人家庭主婦汽車自行車合計每小時平均(人)223446160104503539客單價(元)152545605040入店率(％)1076711營業(yè)額預(yù)估(元／時)　　營業(yè)額預(yù)估合計：2450．90元／時X20=49018(元／日)則總營業(yè)額為：11075+49018=60093(元／日)　?、莺线m的賣場面積確定　　連鎖超市一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標準及賣場結(jié)構(gòu)標準。 　?、凵倘?nèi)的競爭店調(diào)查，在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。d．預(yù)估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例。雷利法則較適宜于以汽車為交通工具的國家和地區(qū)，對亞洲地區(qū)采說，人口密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響作用?！　∫獎澏ㄒ患倚略O(shè)店鋪的商圈界限，可使用美國學(xué)者威廉這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊?！　饬闶圻x址中已經(jīng)廣泛運用的SDSS（空間決策支持）、SI（空間交互模型）等先進的選址理論和分析方法　　國內(nèi)零售選址程中更多地仍然采用線性回歸預(yù)測、樣本店類比、指標打分等相對落后的選址理論與分析方法　　為什么要在零售選址中應(yīng)用GIS技術(shù)　　應(yīng)用GIS技術(shù)可以很好地解決上述問題：　　利用GIS技術(shù)可以建立數(shù)據(jù)共享平臺，降低調(diào)查成本　　利用GIS的地理空間結(jié)構(gòu)可以有效整合大量調(diào)查數(shù)據(jù)　　利用GIS的空間分析能力可以實現(xiàn)SDSS、SI等需要復(fù)雜空間計算的選址理論和分析方法　　利用GIS的數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，可以獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息　　與傳統(tǒng)選址方式的主要區(qū)別　　傳統(tǒng)選址方式 基于GIS技術(shù)的零售選址　　主觀劃定商圈范圍 通過模擬測算顯示真實商圈　　手工收集處理調(diào)查數(shù)據(jù) 利用地理空間結(jié)構(gòu)整合調(diào)查數(shù)據(jù)　　使用通用軟件分析數(shù)據(jù) 使用專門設(shè)計的GIS分析軟件　　傳統(tǒng)選址理論分析方法 SDSS、SI等先進選址理論分析方法　　依賴現(xiàn)有城市/樣本 可適用于任何城市/行業(yè)/業(yè)態(tài)　　可適用于任何城市/行業(yè)/業(yè)態(tài) 人機互動，可視化結(jié)果　　國內(nèi)零售企業(yè)應(yīng)用GIS技術(shù)現(xiàn)狀　　目前國內(nèi)市場上在零售選址中采用GIS技術(shù)的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國際零售巨頭。使營造一個明亮、舒適的購物環(huán)境變?yōu)榭赡?。大賣場這種大型超市模式是目前在中國發(fā)展速度最快、規(guī)模最大的零售業(yè)態(tài)，家樂福和沃爾瑪就是其中的典型代表。這就要求除了要按銷售比重劃分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈外，還要按到達顧客所采用的交通工具做出以下劃分：　　徒步圈，指步行可忍受的商圈半徑，單程以15分鐘為限。不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，這會影響超市的開設(shè)成本并帶來其他一系列問題，如超市貨架通常比商場的貨架高，相應(yīng)地要求建筑物的層高也比較高等等。對于經(jīng)營者來說，所選的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，這樣才能在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，保證在以后一定時期內(nèi)有利可圖。跟家樂福依賴公交系統(tǒng)的選址不同，麥德龍更傾向于靠近高速公路或主干道，避免市區(qū)內(nèi)的交通擁擠。在歐洲，家樂福超市的選址一般是在城市邊緣的城鄉(xiāng)結(jié)合部，為了靠近城區(qū)和大型居住區(qū)，因此通常開在十字路口。如把位置設(shè)在中心商業(yè)區(qū)，交通方便，流動人口多，有大量的潛在消費者，但是，也必須承受較高的場地租金。　　如何評估商圈？　　超市的商圈由基本商圈、次級商圈和邊緣商圈組成?！　∥譅柆斣谶M入中國之前，就對中國市場進行了長達數(shù)年的深入細致的市場調(diào)查。廣告、價格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)種類都能夠隨著環(huán)境的變化較迅速地做出調(diào)整，相比之下，商店選址可以說是零售戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素，因為零售商店的選址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以及適應(yīng)消費趨向變動所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都息息相關(guān)，很容易受到長期約束。因此家樂福從賣場開始，將單一銷售轉(zhuǎn)化為多樣化，賣場規(guī)模也越來越大。家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪、歐倍德等世界零售業(yè)巨頭在中國迅速“搶占山頭”，而隨著2004年底中國零售業(yè)市場的進一步放開，在取消了對外資零售企業(yè)的種種限制之后，這些巨頭們擴張的腳步已經(jīng)開始了百米沖刺的步伐。 　　人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。 可以看到，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。但他們一般不會花巨資去開發(fā)新的市場，而是去尋找適合自己的市場；不會認為哪里都有其發(fā)展的空間，而是選擇盡可能實現(xiàn)完全拷貝母店的店址。 　　麥當(dāng)勞的選址“心經(jīng)” 　　麥當(dāng)勞在我國的發(fā)展步伐無疑是飛速的，而如今也幾乎沒有孩子不知道麥當(dāng)勞叔叔。你有一個蘋果，我有一個蘋果，你我交換之后仍是一個蘋果；你有一個思想，我有一個思想，你我交換之后卻是二個思想；麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈　　業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一種“傍大款”的說法：“選鋪跟著麥當(dāng)勞、肯德基走，肯定沒錯！”似乎無論麥當(dāng)勞和肯德基把店開在哪里，哪里就是黃金市口的象征，我們甚至可以經(jīng)?？吹禁湲?dāng)勞和肯德基把店開在一些看起來并不特別惹眼的地方，而其門庭若市的狀況又讓人不得不佩服其選址的精明。他們不惜重金、不怕浪費更多的時間在選址