08年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與09年預(yù)測(cè)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 07年受一系列宏觀調(diào)控政策，青島市土地開(kāi)發(fā)面積與購(gòu)置面積均大幅下降，%%。2008年111月，%，預(yù)計(jì)未來(lái)施工面積還可能繼續(xù)加大。銷售面積的持續(xù)回落彰顯了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效果，整體市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。11月城市綜合指數(shù)、住宅指數(shù)、Hedonic指數(shù)、寫(xiě)字樓指數(shù)、商鋪指數(shù)均小幅上漲，其中綜合指數(shù)為1220點(diǎn)，比10月提高3個(gè)點(diǎn)，%；住宅指數(shù)為1105點(diǎn)，比10月提高4個(gè)點(diǎn)，%；Hedonic指數(shù)為530點(diǎn),比10月提高2個(gè)點(diǎn)，%。11月戶型成交相對(duì)比較集中，占成交總面積的39%；而戶型在180平方米以上、60平方米以下的戶型成交相對(duì)都較小，占比分別為3%和4%。房?jī)r(jià)收入比分析 圖5：青島歷年房?jī)r(jià)收入比變化趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）近年來(lái)，青島房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定上升，增幅變化不大，2007年比2000年上升2個(gè)點(diǎn)，其中20002004年持續(xù)在8點(diǎn)左右徘徊，2005年與2006年均維持在9點(diǎn)，受物價(jià)上漲因素影響。這表明青島經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在經(jīng)歷了投資拉動(dòng)期之后，已開(kāi)始逐漸向消費(fèi)帶動(dòng)期轉(zhuǎn)化。 圖1： 青島市歷年GDP變化情況圖數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局青島城市人均可支配收入近年保持良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%的上漲速度（考慮價(jià)格指數(shù)影響）。2008青島房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 搜房網(wǎng)一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年以來(lái)，在中國(guó)經(jīng)歷了年初雪災(zāi)、汶川地震、金融危機(jī)等的考驗(yàn)，在面對(duì)國(guó)內(nèi)外復(fù)雜多變的形勢(shì)下，青島市上下深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院一系列宏觀調(diào)控措施，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。：：：：。）可分為三個(gè)變化階段：20002003保持平穩(wěn)，保持在2030%；20042005年所占比重大幅提升，%之后便開(kāi)始下降，%。2008年以來(lái)，商品房?jī)r(jià)有所回落，111月商品房銷售價(jià)格為5205元/平方米，%。 圖6： 2008年以來(lái)青島商品住宅市場(chǎng)月度成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從11月各區(qū)域住宅成交量來(lái)看，由于受整體環(huán)境低迷的影響，四方區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、膠南區(qū)和萊西區(qū)住宅成交量均呈環(huán)比下降趨勢(shì)；其他各區(qū)縣由于政策性住房的上市或者是降價(jià)促銷、政策刺激等因素的影響，住宅成交量有所上漲；其中市南區(qū)表現(xiàn)最為明顯，由于政策性住房項(xiàng)目金湖路專家公寓的熱銷直接拉升了總
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