【正文】 幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作《石炭歌》贊之。面積115平方公里，人口7萬(wàn)。鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、中心鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動(dòng)能力日漸凸顯。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專業(yè)化功能分區(qū)，即以眾興莊為主導(dǎo)的北部民營(yíng)企業(yè)園區(qū)；張新集為中心的水泥預(yù)制板加工區(qū)；鎮(zhèn)合作飯店為主導(dǎo)的城區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)；淮海農(nóng)科所為依托的農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)等等，極大地促進(jìn)了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目由蕭縣淮海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣場(chǎng)正在籌備。（四）本項(xiàng)目運(yùn)作需注意的問(wèn)題：在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。本著以人為本、從實(shí)際情況出發(fā)、兼具一定超前意識(shí)的原則,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護(hù)私秘性等各項(xiàng)因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項(xiàng)活動(dòng)提供方便。這一定位內(nèi)涵是：淮海商貿(mào)城商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（2）從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買住宅樓。給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。(2) 淮海商貿(mào)城設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。(2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡(jiǎn)單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)取代。供水水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。（二）排水方案淮海商貿(mào)城本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，淮海商貿(mào)城內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號(hào)VV29370+135，VV29395+150，VV293120+150，VV293150+170四種。四、淮海商貿(mào)城管線鋪設(shè)方案淮海商貿(mào)城工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共5種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。低開的目的是吸引市場(chǎng)視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷場(chǎng)面。宣傳推廣策略： （1）賣場(chǎng)營(yíng)銷在中前期著力于賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷，當(dāng)然賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷會(huì)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。商鋪經(jīng)營(yíng)能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來(lái)越重，商鋪營(yíng)銷向主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變將成大勢(shì)。這樣一種投資市場(chǎng)，無(wú)論是對(duì)小業(yè)主還是對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，毫無(wú)疑問(wèn)都是有著巨大吸引力的，所以對(duì)于多數(shù)商住樓開發(fā)商而言，特別是對(duì)于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤品牌，回籠資金。② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。直銷人員：銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。粉刷過(guò)程中保持房間通風(fēng)。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。避免采用落地窗。選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。項(xiàng)目要積極推行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制。將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)工作階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出合理而又切實(shí)可行的安排，達(dá)到保證工期投入使用。第十二章　投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)二、估算說(shuō)明。三、投資估算征地款614萬(wàn)元、土建工程4355億元、公用工程1281萬(wàn)元、其它費(fèi)用330萬(wàn)元。單項(xiàng)工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種類型。一、銷售收入估算本項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實(shí)際情況，采用滾動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷售，預(yù)售期房，盡快回籠資金。本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)＝銷售收入－(營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)費(fèi)、教育附加)－總成本(總投資＋銷售費(fèi)用)＝－＝(萬(wàn)元)投資利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn)／總投資100%＝／100%＝%投資利稅率＝利潤(rùn)+稅金／總成本及費(fèi)用100%＝／100%＝%第十五章 社會(huì)效益分析一、社會(huì)影響分析和諧社會(huì)是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。二、 項(xiàng)目與所在地互適性分析本項(xiàng)目的受影響人群主要確定為項(xiàng)目建設(shè)周圍居住或生活的群體。%，%。四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論（一），全部為企業(yè)自籌，中期可部分用預(yù)售收入投入。是促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要保障。企業(yè)所得稅按25%。本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。%。本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。該項(xiàng)目班子主要完成項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備、配套資金籌集、技術(shù)獲得、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、施工，直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。二、消防（一）消防設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794（2000）（二）消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。（二）節(jié)電道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點(diǎn)后關(guān)燈制。建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。 （二）廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。（四）促銷策略直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。②人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場(chǎng)，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場(chǎng)。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，開發(fā)商包攬全過(guò)程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不適合未來(lái)發(fā)展的要求。二、營(yíng)銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型。形象策略：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。第七章　營(yíng)銷策略及方案一、營(yíng)銷策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶?；春Ｉ藤Q(mào)城負(fù)荷計(jì)算為1300KW左右。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置?；春Ｉ藤Q(mào)城利用城市供水管網(wǎng)供水。隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強(qiáng)大的新型玻璃幕墻。節(jié)能：本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)警閥，多層次消防安全保護(hù)，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散，一路10KV 高壓變電，24 小時(shí)供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)。地上1層為商業(yè)用房。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）交通動(dòng)線充足。二、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案市場(chǎng)定位在對(duì)類似項(xiàng)目及市場(chǎng)需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)，淮海商貿(mào)城市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動(dòng)人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想及原則（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽(yáng)市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。隨著本項(xiàng)目的拉動(dòng)，外來(lái)客商逐步增多，原有的商貿(mào)城私營(yíng)店主也逐步活躍起來(lái)，使得住宅用房需求量增加，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。從消費(fèi)群體看，目前皖淮海商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場(chǎng)，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來(lái)源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。住宅銷售還具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，市場(chǎng)可選擇空間小。組建了鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生保潔隊(duì)，實(shí)行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識(shí)和公德意識(shí)方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對(duì)環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實(shí)行了攤位定點(diǎn)擺放、車輛定位?？康戎贫龋构芾硭讲粩嗟玫教岣?，城鎮(zhèn)品位不斷提升。 蕭縣張莊寨鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會(huì)效益。蕭縣是安徽省委20個(gè)精神文明建設(shè)示范縣之一。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級(jí)改造政策，深化提高張莊寨鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級(jí)發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項(xiàng)重要的元素。淮海商貿(mào)城項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)張莊寨鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵(lì)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購(gòu)物、一站式娛樂(lè)、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競(jìng)爭(zhēng)力。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。公司宗旨“服務(wù)、誠(chéng)信、創(chuàng)新”?？偨ㄖ娣e：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商業(yè)12729平方米。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模１建筑面積平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商業(yè)用房平方米127292住宅套數(shù)套