【正文】 本）的規(guī)定，本項(xiàng)目儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類，庫房為一、二級(jí)耐火等級(jí)的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。因本項(xiàng)目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。一、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的管理系統(tǒng)項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員30人，市場(chǎng)人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。二、項(xiàng)目實(shí)施方案通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。貸款期限2年，并從2014年一次性還清。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準(zhǔn)。三、莒東新城建材商貿(mào)城將引進(jìn)一批年?duì)I業(yè)額較大品牌建材商家，為莒縣市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲(chǔ)服務(wù)；減輕城區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對(duì)莒縣建材工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)出口，參予區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，提供條件。在滿足工業(yè)土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)，建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。強(qiáng)化莒縣建材/家居等專業(yè)市場(chǎng)綜合效力，改善和提高莒縣建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。本次取2012～2015年為計(jì)算周期。三、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：77522萬元（人民幣）其中：土地成本土地出讓金 29280萬元土地契稅 1172萬元土地登記發(fā)證費(fèi) 60萬元前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)合計(jì)5680萬元，其中：設(shè)計(jì)費(fèi)用：600萬元勘探費(fèi)：80萬元消防抗震費(fèi)：440萬元建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：4380萬元三通一平：180萬元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計(jì)：30080萬元，其中：建安工程費(fèi)用：25300萬元A 土建工程：20200萬元B 安裝工程（水電）：1900萬元C 樁基及土方開挖：3200萬元附屬工程費(fèi)：3840 萬元A 室外管網(wǎng)：3680 萬元B 室外景觀設(shè)計(jì)：160 萬元室外工程費(fèi)：940萬元A 垃圾清運(yùn)費(fèi)：360萬元B 土地圍墻費(fèi)：580 萬元公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費(fèi)用共計(jì)：3650萬元消防工程費(fèi)：700萬元弱電工程：410萬元電梯工程：560萬元道路建設(shè)費(fèi):1780萬元智能化：200萬元其它費(fèi)用：其他費(fèi)用共計(jì)：5800 萬元A 工程監(jiān)理費(fèi)B 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)C 墻改費(fèi)D 招標(biāo)費(fèi)E 綠化費(fèi)F 防雷檢測(cè)費(fèi)不可遇見費(fèi)：1800萬元（只考慮基本預(yù)備費(fèi)）投資估算表見附件1四、資金籌措本項(xiàng)目根據(jù)投資計(jì)劃安排，總投資77522萬元萬元，其中企業(yè)自籌65522萬元，銀行貸款12000萬元。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實(shí)警衛(wèi)、值班制度。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動(dòng)條件、保護(hù)和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場(chǎng)內(nèi)車輛及場(chǎng)外道路灰塵對(duì)庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達(dá)到30%以上，綠化效果達(dá)到春有花開、夏有遮陰、秋有果實(shí)、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。為庫房內(nèi)能達(dá)到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。照明配電電源引自本項(xiàng)目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動(dòng)切換。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲(chǔ)、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。 區(qū)域建材家居信息共享216。項(xiàng)目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢(shì)和對(duì)外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺(tái)。 四、交易倉儲(chǔ)中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、交易倉儲(chǔ)中心系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對(duì)進(jìn)入山東銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進(jìn)行重點(diǎn)展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進(jìn)大宗建材批發(fā)交易。規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，℃，年降水量750毫米左右，年日照時(shí)數(shù)2450小時(shí)，年平均無霜期182天。三次產(chǎn)業(yè)比例由31:33:36發(fā)展到19:44:37，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主體地位進(jìn)一步確立。東臨日照市東港區(qū)、五蓮縣，西界沂水縣、沂南縣，北接諸城市，南毗莒南縣。項(xiàng)目莒縣及周邊建材/家居等廠商為服務(wù)重點(diǎn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，不斷加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)，立足現(xiàn)有汽車貿(mào)易、配件和貨物配送基礎(chǔ)，引導(dǎo)相關(guān)業(yè)戶向山東路兩翼靠攏，促進(jìn)集中經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。深入推進(jìn)流通企業(yè)改革，是加快物流業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強(qiáng)做大，既要增強(qiáng)硬實(shí)力，又要增強(qiáng)軟實(shí)力。可以說，當(dāng)前我國家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位制賣場(chǎng)與建材超市并存，兩種模式既競(jìng)爭(zhēng)又互動(dòng)的態(tài)勢(shì)。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會(huì)見到一些超大型的家居建材市場(chǎng)集群。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱：20082011年，國內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進(jìn)淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運(yùn)營體制，積極培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的，技術(shù)熟練中層技術(shù)管理人才。從莒縣當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于周邊的其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。 莒縣經(jīng)濟(jì)綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟(jì)重要城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)重要城市擴(kuò)散效應(yīng)，力爭(zhēng)在山東省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)輻射作用。 支撐了該區(qū)域的有效物流市場(chǎng)機(jī)制建立物流的市場(chǎng)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場(chǎng)開放、管制相關(guān)聯(lián)。促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)將以如下方式進(jìn)行提升和改善策略：A．消費(fèi)環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動(dòng)扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費(fèi)者感受到前所未有的尊重。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，已形成較現(xiàn)代化的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，有大型商場(chǎng)，娛樂中心20余處，有設(shè)施完備的涉外賓館酒樓18處，可為中外朋友提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。特別是，莒縣處于藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，將成為以良好的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件和便利的物流為條件，開展低成本、高效率地服務(wù)。山東在進(jìn)行推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。 國家及日照市‘十二五’規(guī)劃對(duì)建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展提出更新要求國家在十二五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確指出：堅(jiān)持市場(chǎng)化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。 2011年對(duì)于日照的家居、建材賣場(chǎng)來說，是群雄爭(zhēng)霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識(shí)，家具龍頭——紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場(chǎng)帶來巨大的挑戰(zhàn)。 項(xiàng)目區(qū)域及周邊建材/家居專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀據(jù)一項(xiàng)全國數(shù)據(jù)顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在1萬元以上，而目前日照市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場(chǎng)盈利，大多數(shù)處于維持現(xiàn)狀的狀態(tài)。資金實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運(yùn)營模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場(chǎng)一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識(shí)的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個(gè)，已出租攤位11萬個(gè)，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。具有推動(dòng)莒縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，帶動(dòng)城市新型建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)等現(xiàn)實(shí)意義。，采購工作實(shí)行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價(jià)采購。優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)有序發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：n 建材及家居倉儲(chǔ)月吞吐量達(dá)到40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲(chǔ)產(chǎn)值60億元以上；n 與近400家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲(chǔ)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲(chǔ)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)600家以上，為日照及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和日照近20家品牌家居/建材等專業(yè)市場(chǎng)，提供全程倉儲(chǔ)物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉儲(chǔ)交易綜合服務(wù)體系初步形成。目 錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 1二、編制依據(jù)及研究范圍 3三、編制原則 4四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5五、可行性研究結(jié)論 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 9第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 25第四章 行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 25一、國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 25第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 33一、項(xiàng)目選址 33二、基礎(chǔ)條件 33第六章 建設(shè)方案 36一、建設(shè)規(guī)模 36二、建設(shè)原則 37三、建設(shè)目標(biāo) 37四、交易倉儲(chǔ)中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 38第七章 專業(yè)技術(shù)方案 41一、總平面布置 41二、建筑結(jié)構(gòu) 44三、供電系統(tǒng) 44四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 45五、給排水設(shè)施 45六、消 防 46七、通風(fēng)空調(diào) 47八、節(jié)能措施 47第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 48一、環(huán)境保護(hù) 48二、安全衛(wèi)生 48第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營 49一、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的管理系統(tǒng) 49第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 51一、工程進(jìn)度計(jì)劃 51二、工程實(shí)施進(jìn)度表（一期、二期） 52第十一章 投資估算與資金籌措 53一、投資估算依據(jù) 53二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 53五、還貸計(jì)劃 55十二章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 56二、稅率及利潤計(jì)算 57第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論 59附 件：項(xiàng)目投資估算表 銷售與運(yùn)營收入測(cè)算表附 圖：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城平面圖 63 / 65第一章 總 論日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在對(duì)日照市江豪建材\家居城的市場(chǎng)進(jìn)行了考察分析；并對(duì)莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目可行性展開了研究，通過對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。三期總投資27888萬元，形成建筑面積144832平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲(chǔ)交易區(qū)和板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū)。推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點(diǎn)領(lǐng)域物流發(fā)展。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)?！半p輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營中對(duì)建材市場(chǎng)有著獨(dú)到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對(duì)建材流通信息化投入和對(duì)自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。⑦ 專利意識(shí)有所升級(jí)隨著中國經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)，如何尊重和保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。如今，競(jìng)爭(zhēng)使他們認(rèn)識(shí)到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。同時(shí)中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競(jìng)爭(zhēng)過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購。而市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動(dòng)輻射作用具有重要意義。對(duì)此，該專家提醒，投資商每新建建材市場(chǎng)，在經(jīng)營特色上應(yīng)當(dāng)力求錯(cuò)位，以避免單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。目前莒縣新進(jìn)的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于莒縣的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運(yùn)營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個(gè)國家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動(dòng)工業(yè)現(xiàn)代化的必然