【正文】 求基礎(chǔ)。例如，老人、學生、單身、單親、傷殘等人群所需要的住宅就沒有考慮到。同時，普遍接受了大客廳概念。首先，中國風格尤其是江南風格和上海本土風格的住宅，將有明顯的發(fā)展；其次，西洋風格將會細化、深化，會出現(xiàn)發(fā)達國家的各種風格，如北美、北歐、中歐、南歐風格等等。上海自1998年開始，連續(xù)三年舉行的住宅優(yōu)秀房型評比中，參評者踴躍，從一個側(cè)面反映了對住宅內(nèi)部設(shè)計的重視。因此在設(shè)計時，要仔細安排門前空間，門廳寬度、長度及同起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間的銜接和過渡等，為家裝奠定基礎(chǔ)。由于把美觀置于首位，許多小品或失之于過多、或過于雕琢、或不倫不類，總之無文化可言；許多大面積草坪（包括車庫復土綠地），甚至花大代價建造的噴水池等，缺乏生態(tài)意義。因此，在綠化的設(shè)計中應(yīng)予以體現(xiàn)。簡言之，良好的微生物存在促進植物的良好生長，引誘了適宜的動物，反復循環(huán)形成良好的小區(qū)生物群落，促進良好的小區(qū)生態(tài)的形成。為達此目的，要保證住宅的足夠間距。其中：（1）引入專線寬帶光纜為基礎(chǔ)的小區(qū)公共電子信息平臺，將得到特別的考慮。21世紀初，上海面臨著提高房地產(chǎn)市場化程度——直至完成市場化的極好機會。80年代末，上海開始了土地使用權(quán)的有償出讓。由于購買舊公房后再出售增值前景的確定性，加上政府出售成本價的提高、優(yōu)惠條件收縮的意向不斷表露，因此，居民購買舊公房的動力將進一步提高，估計21世紀初舊公房出售接近結(jié)束。其原因是，物業(yè)管理的實踐在上海的時間不長，居民普遍對物業(yè)管理價值的理解不足，對市場化收費的心理承受力很弱；同時，大多數(shù)居民收入的增長有限，對于按市場價值收費的經(jīng)濟承受能力也不足。相信21世紀初，舊公房物業(yè)管理的市場化將緊跟商品住宅，踏出堅定有力的步伐。在上述危機因素的影響下，加上當時上海房地產(chǎn)某種程度的供給過熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項目賠了錢（其中，不無投資者決策有所失誤的主觀原因）。21世紀初，外資對上海房地產(chǎn)的投資高潮將呈現(xiàn)以下特點：（1）總量不低于80年代后5年，甚至超過?？赏?1世紀初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當力度的同時，會加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)。基本上形成了經(jīng)紀業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)4大專業(yè)。但是競爭水平不高，亂收費等違規(guī)經(jīng)營屢見不鮮，以至于引起了社會和政府的密切關(guān)注?？赏?1世紀初，新的服務(wù)品種、服務(wù)觀念，例如代理投資者開發(fā)經(jīng)營（交鑰匙管理）、代理消費者全過程購房租房、大型租售店、租房中心、經(jīng)紀人和律師組合、特許經(jīng)營……，還會不斷出現(xiàn)。這不僅是中國對外開放和進入WTO的需要，也是推動競爭、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。由于國家實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)也會迅速發(fā)展。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯，而知名度又相當高。例如上?？h房地產(chǎn)總公司、中星集團公司等，這是非常可喜的現(xiàn)象。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多。總之，無論從黨和政府的方針而言，還是市場的客觀形勢，都要求上海的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快體制改革。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個市場的水準。到底如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用？網(wǎng)站在上海房地產(chǎn)市場中的商機如何？現(xiàn)在的問題在哪里？未來的發(fā)展如何？首先，要肯定，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中具有很大的作用?；ヂ?lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺，幾乎可以解決以上種種難題。其原因：除了目前互聯(lián)網(wǎng)運行速度較慢、居民上網(wǎng)數(shù)量還少、信息尋找習慣尚未徹底改變等之外，從網(wǎng)站自身考察，主要的問題是：（1）大部分網(wǎng)站眼睛顧盼外來風險投資，沒有真正把網(wǎng)站往做好房地產(chǎn)供求信息上使勁，以至于無法贏得供求雙方，也就沒有經(jīng)濟上的良性循汛（2）部分網(wǎng)站，不必要地開發(fā)同供求信息沒有密切關(guān)系的綜合新聞、談話、生活、娛樂等欄目，無端地提高了網(wǎng)站的運行成本。本報告對此進行概括分析?！笆濉睍r期上海經(jīng)濟將持續(xù)高速發(fā)展，外來常住人口增加量和新增企業(yè)數(shù)都將。這將是上海有史以來房地產(chǎn)市場需求最旺盛的一個時期，是全球任何一個城市都無法比擬的。當前，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站的情況和主要問題。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費者全部需要的信息也是困難的。90年代后半期，互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)技術(shù)在發(fā)達國家的迅猛發(fā)展；導致2000年的中國和上海房地產(chǎn)業(yè)，也刮起一股網(wǎng)站旋風。這對于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。（4）應(yīng)該確信進入WTO以后，上海國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的行政優(yōu)勢，大部分將逐漸消失。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長，而是以圍繞和滿足市場需求著稱。以上問題，已經(jīng)有許多人認識到了。在當前的中國和上海要研究企業(yè)，就繞不過國有企業(yè)。但比起內(nèi)地許多城市來，可能要高出一個等級。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。這種情況，在近年的服務(wù)業(yè)中得到了體驗。主要體現(xiàn)在以下4個方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平。五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高90年代尤其是后5年，上海房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)有了很大的發(fā)展。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。加入WTO的中國將全方位擴大開放，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，仍然是下一輪對外開放的重要領(lǐng)域。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了上海房地產(chǎn)人才的成長。目前，由于已出售舊公房問可售而尚未出售的舊公房混雜在一起，物業(yè)管理的選擇性、水平和收費更低于商品房，離開市場化更遠。但存在兩個問題：一是大部分住宅業(yè)主，還無法從物業(yè)管理市場上自由地選擇物業(yè)管理公司；二是除了少量高檔的外銷住宅以外，大部分物業(yè)管理收費實行政府指導價，離開市場價值較遠。2．公有住房市場化改革接近憲成。其實，人們完全有理由期望上海會自覺地走向這一步。上海房地產(chǎn)的市場化程度也有了極大提高，至90年代末，基本上在全國領(lǐng)先。21世紀開始，可望電子自動化技術(shù)的進一步成熟及成本的大量降低；可持續(xù)發(fā)展的觀念進一步深入人心。（4）環(huán)境的生態(tài)效趨向均好。目前，在生物環(huán)境的塑造中，人們僅注意了植物群落，基本上忽略了整個生物鏈條的其他兩個方面，即動物和微生物。1平方米的喬木氧制造量相當于60平方米的草坪，同時，喬木的水份涵養(yǎng)、溫度調(diào)節(jié)、噪聲控制、鳥類吸引等功能，都大大超過草坪。在環(huán)境設(shè)計中，對美觀、生態(tài)和文化都有所考慮，但有片面性，考慮最多的是美觀的需要。比如，在居室內(nèi)學習、工作甚至娛樂的需要，操作現(xiàn)代信息設(shè)施的需要；還要對以上需要作極為細心周密的安排。前文所說的“歐陸風”問題，基本上反映了對住宅主體外表的重視。但是，這樣的創(chuàng)試太少太少。90年代下半期，刮起了“歐陸風”。（2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。這無疑會推動上海住宅質(zhì)量的全面提高。在數(shù)量問題基本解決以后，質(zhì)量的全面提高自然而然地提到議事日程上來。但從總體上看，還不自覺、不主動、不充分。再次，經(jīng)過90年代的曲折，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)變得聰明起來，不會再現(xiàn)90年代那樣的盲目投資沖動。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。而非住宅相形見細，空置量大，空置率特別高，因此價格跌落時間之長、跌落程度之深也大大超過了住宅。2004－2005年，略有下降。但是，中低層次職工的住房，還有相當?shù)睦щy。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實物分配、實行貨幣化分配的要求以來，上海市進行了積極的準備工作，當年年底上海市人大就通過了原則性的條例。在中國歷來的最高文獻中，強調(diào)指出“重點改善居民居住條件……”是不多見的。堅持對外開放是中國的基本國策，中國進入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟中心城市的燦爛前景，將大大增強上海對海外的吸引力。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動經(jīng)濟增長的因素。其實，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當可觀的。相信21世紀前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機遇，會迎來改革開放以后第2個黃金時代。細化程度不足。目前，上海房地產(chǎn)市場信息工作，已經(jīng)走在全國前列。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。原因是業(yè)績不夠理想。（3）上市公司表現(xiàn)平平。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。表現(xiàn)在3個方面：（1）小企業(yè)過多。尤其是房地產(chǎn)管理部門苦于管理范圍所限制，還無法對之直接進行管理。可以講，上海房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成、價格構(gòu)成還有較大的改善余地。其中，部分機構(gòu)在前幾年的整改中，收費的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進一步改善目前上海房地產(chǎn)價格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。表上海個人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個人購買商品住宅面積個人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海個人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵住房消費的政策使大量普通百姓進入了市場。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。與此同時，上海外銷房由于前幾年的高投入，進入了上市高峰。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。競爭不僅體現(xiàn)在價格的降低上，而且體現(xiàn)在對于房屋質(zhì)量的提高上。擴大住房市場銷售對象。商品房批準銷售面積從1997年的1129．57萬平方米增加至2000年的1673．19萬平方米，平均每年增長13．99％。目前上海的住房消費政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。這一措施極大地鼓勵中上收入階層的住房消費熱情。包括4項重要措施：降低居民購買住宅的稅費。而動拆遷又使人口導入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。近幾年上海房地產(chǎn)市場需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。到1998年突破1000萬平方米，達1050．77萬平方米，短短三年翻了一番。第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國成功地實現(xiàn)國民經(jīng)濟軟著陸。上海房地產(chǎn)市場的調(diào)整效果從1995年開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億元，1994年更是增加到了117．43億元。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進入市場。此一行動，拉開了上海對外資土地批租的序幕。經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司有了起步。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上市，半個月就銷售一空。到1985年，市區(qū)住宅建筑面積達到了6444．3萬平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也達到了5．4平方米。1978年，中國開始了經(jīng)濟改革和對外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場）又復蘇了，發(fā)展了。21世紀的已經(jīng)到來。20世紀90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。1949年，中華人民共和國成立以后，房地產(chǎn)開始納入計劃經(jīng)濟的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動起來，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。上海房地產(chǎn)市場復蘇的第一個標志是，成立了能開發(fā)在市場上出售房屋的上海中華企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國建設(shè)公司。上海房地產(chǎn)市場在1986—1991年間取得了緩慢的但是實質(zhì)性的發(fā)展。1988年7月8日，上海通過國際招標，由日本孫氏企業(yè)有限公司以2800萬美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊1．29萬平方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬平方米。三、超常發(fā)展階段（19921994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經(jīng)濟成為共識，上海和全國國民經(jīng)濟出現(xiàn)了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。三是房地產(chǎn)投資成倍增長。四、調(diào)整回落階段（1995－1997年）1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過快而產(chǎn)生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。與此同時，由于人們繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)這個大市場，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)仍有較快的增長，各種經(jīng)紀、咨詢、評估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機，使整個上海房地產(chǎn)市場在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場化和更規(guī)范的方向發(fā)展。1995年，銷售面積僅567．66萬平方米。1998年已登記的房屋租賃面積為198．55萬平方米，1999年達318．85萬平方米。1995到2000年，全市拆遷舊房面積達2303萬平方米，為過去50年拆除總面積的53％。（4）政府不斷地調(diào)整政策，有力地推動了居民的住房消費熱情。1998年，對個人購買或差價換購商品住宅所支付的購房款，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。在90年代后期，上海市推動住房消費、拓展住房需求的政策措施，在全面是領(lǐng)先的。需求面積卻大幅上升。控制土地出讓，為控制房產(chǎn)供給過量（尤其是辦公大樓、商場），創(chuàng)造了根本條件。（3）房地產(chǎn)商的競爭加激。中房上海指數(shù)從1995年2月的942點，到1999年10月的691點，歷時56個月連續(xù)下跌，跌幅達26．64％。亞洲金融危機，導致這些國家和地區(qū)貨幣縮水，使原有購買力大大降低。四、市場經(jīng)營主體逐步成熟上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過近10年的發(fā)展，市場經(jīng)營主體已逐步成熟，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、咨詢策劃、中介代理、評估拍賣、會計審計都已形成一定規(guī)模，并各自出現(xiàn)一些代表性企業(yè)。到2000年，已發(fā)展至近2000家。發(fā)展速度之快，全國著稱。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增長，這表明住宅空置的消化較好。因此，上海房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)矛盾今后仍有可能較為突出。這些機構(gòu)基本上屬于壟斷性的，而且政府、事業(yè)、企業(yè)性質(zhì)交叉、重迭、難分。由于上述問題的存在，上