【正文】 求基礎(chǔ)。例如，老人、學(xué)生、單身、單親、傷殘等人群所需要的住宅就沒有考慮到。同時，普遍接受了大客廳概念。首先，中國風(fēng)格尤其是江南風(fēng)格和上海本土風(fēng)格的住宅，將有明顯的發(fā)展；其次，西洋風(fēng)格將會細(xì)化、深化，會出現(xiàn)發(fā)達(dá)國家的各種風(fēng)格，如北美、北歐、中歐、南歐風(fēng)格等等。上海自1998年開始，連續(xù)三年舉行的住宅優(yōu)秀房型評比中，參評者踴躍，從一個側(cè)面反映了對住宅內(nèi)部設(shè)計的重視。因此在設(shè)計時，要仔細(xì)安排門前空間，門廳寬度、長度及同起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間的銜接和過渡等，為家裝奠定基礎(chǔ)。由于把美觀置于首位，許多小品或失之于過多、或過于雕琢、或不倫不類，總之無文化可言；許多大面積草坪（包括車庫復(fù)土綠地），甚至花大代價建造的噴水池等，缺乏生態(tài)意義。因此，在綠化的設(shè)計中應(yīng)予以體現(xiàn)。簡言之，良好的微生物存在促進(jìn)植物的良好生長，引誘了適宜的動物，反復(fù)循環(huán)形成良好的小區(qū)生物群落，促進(jìn)良好的小區(qū)生態(tài)的形成。為達(dá)此目的，要保證住宅的足夠間距。其中：（1）引入專線寬帶光纜為基礎(chǔ)的小區(qū)公共電子信息平臺，將得到特別的考慮。21世紀(jì)初，上海面臨著提高房地產(chǎn)市場化程度——直至完成市場化的極好機(jī)會。80年代末，上海開始了土地使用權(quán)的有償出讓。由于購買舊公房后再出售增值前景的確定性，加上政府出售成本價的提高、優(yōu)惠條件收縮的意向不斷表露，因此，居民購買舊公房的動力將進(jìn)一步提高，估計21世紀(jì)初舊公房出售接近結(jié)束。其原因是，物業(yè)管理的實踐在上海的時間不長，居民普遍對物業(yè)管理價值的理解不足，對市場化收費的心理承受力很弱；同時，大多數(shù)居民收入的增長有限，對于按市場價值收費的經(jīng)濟(jì)承受能力也不足。相信21世紀(jì)初，舊公房物業(yè)管理的市場化將緊跟商品住宅，踏出堅定有力的步伐。在上述危機(jī)因素的影響下，加上當(dāng)時上海房地產(chǎn)某種程度的供給過熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項目賠了錢（其中，不無投資者決策有所失誤的主觀原因）。21世紀(jì)初，外資對上海房地產(chǎn)的投資高潮將呈現(xiàn)以下特點：（1）總量不低于80年代后5年，甚至超過?？赏?1世紀(jì)初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當(dāng)力度的同時，會加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)?；旧闲纬闪私?jīng)紀(jì)業(yè)、評估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)4大專業(yè)。但是競爭水平不高，亂收費等違規(guī)經(jīng)營屢見不鮮，以至于引起了社會和政府的密切關(guān)注。可望21世紀(jì)初，新的服務(wù)品種、服務(wù)觀念，例如代理投資者開發(fā)經(jīng)營（交鑰匙管理）、代理消費者全過程購房租房、大型租售店、租房中心、經(jīng)紀(jì)人和律師組合、特許經(jīng)營……，還會不斷出現(xiàn)。這不僅是中國對外開放和進(jìn)入WTO的需要，也是推動競爭、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。由于國家實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)也會迅速發(fā)展。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯，而知名度又相當(dāng)高。例如上海縣房地產(chǎn)總公司、中星集團(tuán)公司等，這是非?？上驳默F(xiàn)象。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多?？傊?，無論從黨和政府的方針而言，還是市場的客觀形勢，都要求上海的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快體制改革。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個市場的水準(zhǔn)。到底如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用？網(wǎng)站在上海房地產(chǎn)市場中的商機(jī)如何？現(xiàn)在的問題在哪里？未來的發(fā)展如何？首先，要肯定，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中具有很大的作用?；ヂ?lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺，幾乎可以解決以上種種難題。其原因：除了目前互聯(lián)網(wǎng)運行速度較慢、居民上網(wǎng)數(shù)量還少、信息尋找習(xí)慣尚未徹底改變等之外，從網(wǎng)站自身考察，主要的問題是：（1）大部分網(wǎng)站眼睛顧盼外來風(fēng)險投資，沒有真正把網(wǎng)站往做好房地產(chǎn)供求信息上使勁，以至于無法贏得供求雙方，也就沒有經(jīng)濟(jì)上的良性循汛（2）部分網(wǎng)站，不必要地開發(fā)同供求信息沒有密切關(guān)系的綜合新聞、談話、生活、娛樂等欄目，無端地提高了網(wǎng)站的運行成本。本報告對此進(jìn)行概括分析?！笆濉睍r期上海經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高速發(fā)展，外來常住人口增加量和新增企業(yè)數(shù)。這將是上海有史以來房地產(chǎn)市場需求最旺盛的一個時期，是全球任何一個城市都無法比擬的。當(dāng)前，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站的情況和主要問題。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費者全部需要的信息也是困難的。90年代后半期，互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)技術(shù)在發(fā)達(dá)國家的迅猛發(fā)展；導(dǎo)致2000年的中國和上海房地產(chǎn)業(yè)，也刮起一股網(wǎng)站旋風(fēng)。這對于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。（4）應(yīng)該確信進(jìn)入WTO以后，上海國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的行政優(yōu)勢，大部分將逐漸消失。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長，而是以圍繞和滿足市場需求著稱。以上問題，已經(jīng)有許多人認(rèn)識到了。在當(dāng)前的中國和上海要研究企業(yè)，就繞不過國有企業(yè)。但比起內(nèi)地許多城市來，可能要高出一個等級。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。這種情況，在近年的服務(wù)業(yè)中得到了體驗。主要體現(xiàn)在以下4個方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平。五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高90年代尤其是后5年，上海房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)有了很大的發(fā)展。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。加入WTO的中國將全方位擴(kuò)大開放，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，仍然是下一輪對外開放的重要領(lǐng)域。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了上海房地產(chǎn)人才的成長。目前，由于已出售舊公房問可售而尚未出售的舊公房混雜在一起，物業(yè)管理的選擇性、水平和收費更低于商品房，離開市場化更遠(yuǎn)。但存在兩個問題：一是大部分住宅業(yè)主，還無法從物業(yè)管理市場上自由地選擇物業(yè)管理公司；二是除了少量高檔的外銷住宅以外，大部分物業(yè)管理收費實行政府指導(dǎo)價，離開市場價值較遠(yuǎn)。2．公有住房市場化改革接近憲成。其實，人們完全有理由期望上海會自覺地走向這一步。上海房地產(chǎn)的市場化程度也有了極大提高，至90年代末，基本上在全國領(lǐng)先。21世紀(jì)開始，可望電子自動化技術(shù)的進(jìn)一步成熟及成本的大量降低；可持續(xù)發(fā)展的觀念進(jìn)一步深入人心。（4）環(huán)境的生態(tài)效趨向均好。目前，在生物環(huán)境的塑造中，人們僅注意了植物群落，基本上忽略了整個生物鏈條的其他兩個方面，即動物和微生物。1平方米的喬木氧制造量相當(dāng)于60平方米的草坪，同時，喬木的水份涵養(yǎng)、溫度調(diào)節(jié)、噪聲控制、鳥類吸引等功能，都大大超過草坪。在環(huán)境設(shè)計中，對美觀、生態(tài)和文化都有所考慮，但有片面性，考慮最多的是美觀的需要。比如，在居室內(nèi)學(xué)習(xí)、工作甚至娛樂的需要，操作現(xiàn)代信息設(shè)施的需要；還要對以上需要作極為細(xì)心周密的安排。前文所說的“歐陸風(fēng)”問題，基本上反映了對住宅主體外表的重視。但是，這樣的創(chuàng)試太少太少。90年代下半期，刮起了“歐陸風(fēng)”。（2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。這無疑會推動上海住宅質(zhì)量的全面提高。在數(shù)量問題基本解決以后，質(zhì)量的全面提高自然而然地提到議事日程上來。但從總體上看，還不自覺、不主動、不充分。再次，經(jīng)過90年代的曲折，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)變得聰明起來，不會再現(xiàn)90年代那樣的盲目投資沖動。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。而非住宅相形見細(xì)，空置量大，空置率特別高，因此價格跌落時間之長、跌落程度之深也大大超過了住宅。2004－2005年，略有下降。但是，中低層次職工的住房，還有相當(dāng)?shù)睦щy。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實物分配、實行貨幣化分配的要求以來，上海市進(jìn)行了積極的準(zhǔn)備工作，當(dāng)年年底上海市人大就通過了原則性的條例。在中國歷來的最高文獻(xiàn)中，強(qiáng)調(diào)指出“重點改善居民居住條件……”是不多見的。堅持對外開放是中國的基本國策，中國進(jìn)入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟(jì)中心城市的燦爛前景，將大大增強(qiáng)上海對海外的吸引力。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動經(jīng)濟(jì)增長的因素。其實，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當(dāng)可觀的。相信21世紀(jì)前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機(jī)遇，會迎來改革開放以后第2個黃金時代。細(xì)化程度不足。目前，上海房地產(chǎn)市場信息工作，已經(jīng)走在全國前列。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。原因是業(yè)績不夠理想。（3）上市公司表現(xiàn)平平。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。表現(xiàn)在3個方面：（1）小企業(yè)過多。尤其是房地產(chǎn)管理部門苦于管理范圍所限制，還無法對之直接進(jìn)行管理。可以講，上海房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成、價格構(gòu)成還有較大的改善余地。其中，部分機(jī)構(gòu)在前幾年的整改中，收費的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善目前上海房地產(chǎn)價格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。表上海個人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個人購買商品住宅面積個人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海個人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵住房消費的政策使大量普通百姓進(jìn)入了市場。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。與此同時，上海外銷房由于前幾年的高投入，進(jìn)入了上市高峰。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。競爭不僅體現(xiàn)在價格的降低上，而且體現(xiàn)在對于房屋質(zhì)量的提高上。擴(kuò)大住房市場銷售對象。商品房批準(zhǔn)銷售面積從1997年的1129．57萬平方米增加至2000年的1673．19萬平方米，平均每年增長13．99％。目前上海的住房消費政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。這一措施極大地鼓勵中上收入階層的住房消費熱情。包括4項重要措施：降低居民購買住宅的稅費。而動拆遷又使人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。近幾年上海房地產(chǎn)市場需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。到1998年突破1000萬平方米，達(dá)1050．77萬平方米，短短三年翻了一番。第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國成功地實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸。上海房地產(chǎn)市場的調(diào)整效果從1995年開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億元，1994年更是增加到了117．43億元。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場。此一行動，拉開了上海對外資土地批租的序幕。經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司有了起步。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上市，半個月就銷售一空。到1985年，市區(qū)住宅建筑面積達(dá)到了6444．3萬平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也達(dá)到了5．4平方米。1978年，中國開始了經(jīng)濟(jì)改革和對外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場）又復(fù)蘇了，發(fā)展了。21世紀(jì)的已經(jīng)到來。20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。1949年，中華人民共和國成立以后，房地產(chǎn)開始納入計劃經(jīng)濟(jì)的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動起來，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。上海房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的第一個標(biāo)志是，成立了能開發(fā)在市場上出售房屋的上海中華企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國建設(shè)公司。上海房地產(chǎn)市場在1986—1991年間取得了緩慢的但是實質(zhì)性的發(fā)展。1988年7月8日，上海通過國際招標(biāo)，由日本孫氏企業(yè)有限公司以2800萬美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊1．29萬平方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬平方米。三、超常發(fā)展階段（19921994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)成為共識，上海和全國國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。三是房地產(chǎn)投資成倍增長。四、調(diào)整回落階段（1995－1997年）1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過快而產(chǎn)生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。與此同時，由于人們繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)這個大市場，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)仍有較快的增長，各種經(jīng)紀(jì)、咨詢、評估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機(jī)，使整個上海房地產(chǎn)市場在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場化和更規(guī)范的方向發(fā)展。1995年，銷售面積僅567．66萬平方米。1998年已登記的房屋租賃面積為198．55萬平方米，1999年達(dá)318．85萬平方米。1995到2000年，全市拆遷舊房面積達(dá)2303萬平方米，為過去50年拆除總面積的53％。（4）政府不斷地調(diào)整政策，有力地推動了居民的住房消費熱情。1998年，對個人購買或差價換購商品住宅所支付的購房款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。在90年代后期，上海市推動住房消費、拓展住房需求的政策措施，在全面是領(lǐng)先的。需求面積卻大幅上升?？刂仆恋爻鲎?，為控制房產(chǎn)供給過量（尤其是辦公大樓、商場），創(chuàng)造了根本條件。（3）房地產(chǎn)商的競爭加激。中房上海指數(shù)從1995年2月的942點，到1999年10月的691點，歷時56個月連續(xù)下跌，跌幅達(dá)26．64％。亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致這些國家和地區(qū)貨幣縮水，使原有購買力大大降低。四、市場經(jīng)營主體逐步成熟上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過近10年的發(fā)展，市場經(jīng)營主體已逐步成熟，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、咨詢策劃、中介代理、評估拍賣、會計審計都已形成一定規(guī)模，并各自出現(xiàn)一些代表性企業(yè)。到2000年，已發(fā)展至近2000家。發(fā)展速度之快，全國著稱。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增長，這表明住宅空置的消化較好。因此，上海房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)矛盾今后仍有可能較為突出。這些機(jī)構(gòu)基本上屬于壟斷性的，而且政府、事業(yè)、企業(yè)性質(zhì)交叉、重迭、難分。由于上述問題的存在，上海房