上海商住市場分析研究報告(存儲版)
【正文】 252基地面積21000平方米可售戶數(shù)252銷售面積72000平方米售出戶數(shù)250建筑樓層15F銷 售 率99％規(guī)劃面積40100平方米銀行貸款額度70%主力面積年限30平均單價7000元/平方米銀行工行，建行單價范圍59007600元/平方米樓層規(guī)劃三梯九戶公開日期20011116物業(yè)公司中銀物業(yè)車 位 數(shù)108容 積 率管 理 費車位單價180元/月得 房 率6570%。這使投資者心理承受的進退空間很大，感到投資的風(fēng)險降低。只有那些商務(wù)氛圍日漸濃厚適合中小公司和成長型公司發(fā)展的區(qū)域才是“新商住”的最佳投資區(qū)域。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。 在樓層規(guī)劃方面，辦公樓層規(guī)劃為二梯十二戶，住宅樓層規(guī)劃為二梯六戶。 “生活藝術(shù)居”由于開盤較早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”則于 2003年5月30開始發(fā)售，由于銷售時間較短，目前去化率在30％左右。重點個案分析和一大廈amp。分析其原因在于該項目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內(nèi)的外來人員及外地來滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內(nèi)占有一定的市場。長寧區(qū)商住市場分析說明：amp。 本案為爛尾樓的改造項目，因此在實際得土地使用權(quán)上將少于50年。重點個案分析：SO時代amp。 在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費的方法，但是這也帶來了居住用戶付出相同的費用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠遠高于在純住宅中的損耗，這對于住戶來說相對不合理。而長寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開售。 所統(tǒng)計的商住樓的最高價為即將開盤的長寧區(qū)的“迎龍大廈”，均價為10000元/平方米，而最低價為徐匯區(qū)的湘江大廈（中山西路近吳中路）的均價6200元/平方米。 目前在售的商住樓個案共11個，可見商住樓市場在整個上海市的不動產(chǎn)市場中所占的份額相當(dāng)小，由此可見商住物業(yè)屬于特定的市場群體。從以上與住宅及辦公樓的比較之中不難看出商住樓的優(yōu)勢與劣勢。而商住樓雖然兼顧商用和居住，功能齊全，但是容易造成管理混亂，造成“商不似商，居不似居”的情況。部分商住樓的價格還低于區(qū)域內(nèi)住宅價格，這主要由于商住在土地使用年限上依照的是辦公樓來批的，只有50年，遠遠低于純住宅樓70年的使用年限。
貳、商住樓的特性
商住樓、住宅樓、辦公樓的差異住宅商住樓寫字樓地段無特別的區(qū)域要求對于地段有較高的要求對于地段要求極高，處于商業(yè)及金融中心區(qū)域使用功能只能居住即可商用又可居住只限于商用配套配套設(shè)施齊全，但是設(shè)施水準(zhǔn)高低不一配套較為高檔，且兼顧商用與居住的功能配套設(shè)施水準(zhǔn)極為高檔價格價格分布范圍廣泛與同區(qū)域地住宅價格無明顯差異價格明顯高于同區(qū)域的住宅價格物業(yè)管理貸款年限八成三十年六成十年六成十年土地使用年限70年50年50年一、住樓與住宅樓的的異同點居住樓一般只具備純居住的條件，其功能配置均以非工作與商務(wù)活動為前提。獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能涵蓋所有的方面，尤其是高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓。產(chǎn)品特性作為房地產(chǎn)市場的特殊產(chǎn)品，相對于住宅的單一性以及寫字樓市場目前占絕大多數(shù)的甲級寫字樓之昂貴的租金，結(jié)合了兩方面用途的商住樓能同時滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。商住樓一般不是為了滿足家庭中不同性別和年齡的人共同居住的生活方式，而是為了滿足少數(shù)和個別人非家居生活的居住(當(dāng)然商住樓具備改裝成家居生活的條件)。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較為理想的辦公空間，進而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。由于市場競爭的壓力，受項目地理位置、周邊環(huán)境、潛在客戶等方面影響，某些項目開發(fā)商如果堅持建住宅將缺乏競爭力度，改為商住將更迎合市場需求，且銷售周期短，回款速度快，同時，由于新商住項目比同區(qū)位的住宅價位高，開發(fā)商開發(fā)這種物業(yè)將有機會獲得更大的收益。價格比較從價格來看，目前同區(qū)域內(nèi)的住宅和商住的價格相差不大，從上海市的情況來看。辦公樓的配套設(shè)施以商用為主，功能雖然單一，但是辦公樓在配套的水準(zhǔn)很高，物業(yè)管理也極為嚴(yán)格。但是也存在“商住兩用是否適宜”的問題。叁、各區(qū)域商住市場分析一、上海市商住市場概況：說明：amp。amp。而盧灣區(qū)在售的商住樓僅“建國路一號公館”，且五月底剛開始發(fā)售。amp。 “摩登時代”及“長壽苑”目前已基本完成去化，“SO時代”五月正式開始預(yù)定，目前的去化率在30％左右。amp。 本案于2002年1
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