【正文】 富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛螅渖虡I(yè)地產(chǎn)項目明顯呈現(xiàn)大型化。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。 2022年底，富力被迫修正其發(fā)展策略。 （ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右 。 （ 5）每個主力店都為一個單體盒子 ，由多個盒子組成商業(yè)廣場。 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓(xùn)： – 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施 ： – 萬達(dá)開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。 ?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認(rèn)。 與大型零售商 國內(nèi)許多實力雄厚的 地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè) 結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力 量大舉擴(kuò)張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售 價和加快中小店的招商進(jìn)度。 售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 渠道三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運營商身份 戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度 區(qū)域布局： 二、三線城市 ■ 重點關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點 ■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費 ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風(fēng)險， 維護(hù)商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜 過高、選址不宜過遠(yuǎn)、建筑不宜過長、不宜一 賣了之 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 第四部分 建 議 篇 通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達(dá)政府牌 ■ 一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強(qiáng)者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位； ■ 二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓 1萬人上崗就業(yè)； ■ 三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達(dá)到 2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收； ■ 四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有， 而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 房市金碟 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 房市金碟 一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律 二、圍繞價值鏈組建利益共同體 三、實施專業(yè)化團(tuán)隊管理 四、培育三大關(guān)鍵能力 五、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 六、創(chuàng)新投融資機(jī)制 七、二、三線城市的城市運營商 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 房市金碟 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問題？ ■ 規(guī)模的問題？ ■ 投資和回報的問題？ ■ 招商的策略和時機(jī)問題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？ ■ 建筑設(shè)計和經(jīng)營需求的問題？ ■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？ ■ 專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團(tuán)隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？ 對商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 房市金碟 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 科學(xué)設(shè)立開發(fā)程序 第四部分 建 議 篇 項目選址 獲取土地 項目設(shè)計 1 項目招商 選擇融資渠道 項目規(guī)劃 項目施工 6 7 開業(yè)經(jīng)營 8 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 3 2 4 5 市場 調(diào)查 規(guī)劃 設(shè)計 商業(yè)項目 工程建設(shè) 1 業(yè)態(tài)設(shè)計 與主力店招商 商業(yè) 分割 5 招商策劃與招商工作 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 2 4 6 3 商業(yè)經(jīng)營管理 7 房市金碟 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 – 萬達(dá)同時密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨斗，而是廣泛與資本市場聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè)租金壓力。 – 第六 、缺乏有成熟經(jīng)驗的項目規(guī)劃、招商管理和運營管理團(tuán)隊，項目業(yè)態(tài)組合人為硬來，功能匹配缺位，多數(shù)項目在招商上都感覺乏力。 （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 。 （ 3）占地面積在 5萬平左右， 建筑面積在 15萬平左右 。 資料來源：萬達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站 標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 第一代產(chǎn)品 第二代產(chǎn)品 ?20222022年 純商業(yè)盒子式 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。2022年末土地儲備躥升至 2620萬平方米。 典型項目 ：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達(dá)物流項目。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進(jìn)入。 富力的專業(yè)市場都不是專業(yè)建設(shè)的獨立的專業(yè)市場，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場商圈，富力就會利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個小型的專業(yè)市場，這樣借機(jī)融入商圈。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是 2022年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 6 區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市 倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十 萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行 準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。 發(fā)展快 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國 1990－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 10年） 2020年后 中國與西方國家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國與西方國家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2022（ 35年） 2022年 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 國家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場 1100~2022美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè) 2022~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金