【正文】 認(rèn)購到銷售工作的完結(jié)也需要一段時(shí)間，因此在樓盤銷售的整個推廣過程中，我們必須圍繞一條軸線來展開工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場銷售的全過程，這條軸線就是本案的推廣主題。更有甚者，好的樓盤名字會使客戶產(chǎn)生共鳴。 采用推廣案名可以提升樓盤的品質(zhì)和市場價(jià)值。湖光三十、 能夠提升整個樓盤的品質(zhì)、品位，并很好地滿足某些目標(biāo)客戶附庸風(fēng)雅的虛榮心。從銷售監(jiān)理至今，情況是3月份產(chǎn)生9套成交、4月份產(chǎn)生7套成交，我司對成績的態(tài)度視為不太理想。就是說先期拿出3至5個月的時(shí)間進(jìn)行形象和客戶的積累，推廣鋪天蓋地，時(shí)機(jī)相對成熟旺銷來臨時(shí)爆燃公開，結(jié)果將會別開生面。盡管目前我們銷售人員做的可以，我們還應(yīng)精益求精，用更高的標(biāo)準(zhǔn)來提高我們的員工隊(duì)伍。C、通過安全設(shè)備的展示，強(qiáng)化客戶對小區(qū)安全管理的認(rèn)同 。手 段以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、戶外廣告為輔，在《濮陽日報(bào)》等媒體上頻頻亮相，塑造出本項(xiàng)目二期產(chǎn)品的品牌形象。重點(diǎn)推出樓盤賣點(diǎn)，在傳達(dá)開盤信息的同時(shí)創(chuàng)造隆重聲勢。凡進(jìn)駐本小區(qū)的業(yè)主子女在中招考試中，考上本市重點(diǎn)高中學(xué)子每人獎 1000元。主 題以軟廣告揭示““康橋水城” 熱銷之迷。康橋項(xiàng)目經(jīng)過從新定位、推廣 。開盤期一般要求銷售率達(dá)到20％，消化周邊客戶為主?！?聯(lián)排別墅市場推廣主要廣告語：萬千風(fēng)光康橋城會聚天之嬌子成就輝煌人生◎多層住宅市場推廣主要廣告語：流淌的康河瀉意的人家 時(shí)間：2004年月日——月日此階段主要通過系列硬性廣告宣傳來傳達(dá)本樓盤的主要特色和賣點(diǎn)。水城”浪漫開盤 主標(biāo)：立登豪門 電臺廣告： 針對我們有為數(shù)不少的周邊縣城消費(fèi)者，特建議：選取濮陽縣作試點(diǎn)，在縣電視臺做電視廣告 手機(jī)短信： 根據(jù)濮陽地區(qū)移動和聯(lián)通的用戶情況，采用手機(jī)短信的形式，擴(kuò)大二期項(xiàng)目的知名度。這一階段的廣告推廣量不大，靠前期客戶積累和客戶拉動。主要以促銷篇、形象篇為主。水城”，您將是一次明智的選擇。水城”保留房源隆重推出時(shí)間：2004年月號文案：暫略媒體：《濮陽日報(bào)》版面：半版，費(fèi)用1600元。 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時(shí)間來看，計(jì)劃在2005年9月份左右把樓盤售罄。所以建議，開盤時(shí)間定在10月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷活動，在經(jīng)過前期的宣傳造勢，勢必前景以為看好。傾情推出超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對本案的關(guān)注和厚愛，在清盤之際，超值大奉送，凡在此期間購房業(yè)主贈送空調(diào)一臺。月圓康橋背景項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個小區(qū)已豐姿初理；項(xiàng)目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤，應(yīng)最大程度提高銷售率。進(jìn)一步提高本小區(qū)子女的學(xué)習(xí)熱情。廣告表達(dá)開盤sp活動吸引準(zhǔn)客戶。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與建筑風(fēng)格等。針對目前項(xiàng)目一期具體情況和二期正在啟動，我們建議在原有的基礎(chǔ)上通過從新推廣定位力爭快速消化一期產(chǎn)品和部分二期產(chǎn)品。促使單套總價(jià)過高，影響準(zhǔn)客戶的成交。昆吾花園二期在濮陽房產(chǎn)市場應(yīng)屬大盤，從某種意義上講樓盤的操作手發(fā)應(yīng)該是領(lǐng)軍市場、引導(dǎo)市場，占據(jù)主要角色。一個樓盤的推廣分為七個時(shí)期，即籌備期、市場預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、開盤保溫期、再度強(qiáng)銷期、收盤期。二十九、 能夠很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶有一種高高在上的優(yōu)越感。再者，有我國著名詩人徐志摩在留學(xué)英國時(shí)寫的的詩《再別 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者記憶。樓盤的名稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說不起決定性作用，但他的卓越，往往有一我在鄭大家屬院我在鄭大家屬院種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤營銷的整個過程，至少可以吸引目標(biāo)客源注意產(chǎn)品本身，進(jìn)而導(dǎo)致購房決定的第二行為——索求更詳盡的資料，或來現(xiàn)場看房。給客戶以親身感受，增加客戶對我們產(chǎn)品的信服力、信賴感。 　　策略C：告謝板公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 地盤包裝還包括其它一些內(nèi)容如標(biāo)志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標(biāo)示樓盤所規(guī)劃的各個分區(qū)域）、樓棟旗（標(biāo)示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護(hù)牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標(biāo)出樓盤名稱、標(biāo)識等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設(shè)備、小區(qū)總體平面圖（指出小區(qū)主要道理，建筑物分布等，有時(shí)繪制在指示板上）等等。嚴(yán)格來講，設(shè)置在圍墻上及售樓處預(yù)部周邊的旗幟也屬于路旗、路族對于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤起著重要的引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠意。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 工地形象建議其實(shí)，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場管理不僅本身就是一種廣告，更可樹立客戶對樓盤的信心。十七、 廣告推廣不夠，沒能夠吸引更多消費(fèi)者的眼球。這就對我們的戶型設(shè)計(jì)提出了更高的要求。產(chǎn)品自身原因通過現(xiàn)場銷售人員的多次會議，分析消費(fèi)者來看房時(shí)提出的種種問題，以及對本產(chǎn)品的深入了解總結(jié)出現(xiàn)有戶型的一些缺陷：戶型面積154㎡㎡㎡133㎡開發(fā)套數(shù)301248現(xiàn)銷套數(shù)128.13九、 總體戶型面積如果過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，客戶的承受能力有限。也是一個優(yōu)勢。實(shí)際上只有三幢樓對外公開發(fā)售。 濮水苑此項(xiàng)目為濮陽如意置業(yè)公司開發(fā)，現(xiàn)昆吾路兩側(cè)商鋪已基本售罄。（一） 周邊競爭對手分析為更好的了解市場，了解近期滯銷的真正癥結(jié)所在。對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。綜上所述，本項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級酒店、大型交易市場均開始青睞本區(qū)域。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。城市實(shí)現(xiàn)了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國處于領(lǐng)先地位。長此以往，昆吾花園二期的整個銷售態(tài)勢堪憂。房地產(chǎn)的競爭就是各方面的 綜合性的競爭。結(jié)合近期市場調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷售過程存在的問題。2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新,搶占市場先機(jī)，占領(lǐng)市場空間。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，濮陽的社會知名度和居民收入都在不斷提高。（一）、優(yōu)勢：（Strenth）濮陽市房產(chǎn)管理局有過成功開發(fā)案例,社會知名度. 美譽(yù)度較高,有一定的品牌影響力本案開發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享本案位于城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量較好,噪音小,適宜居住本案屬于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,口碑較好本案邀請專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司,專業(yè)營銷策劃公司介入,形成內(nèi)部資源互補(bǔ)整合本案倡導(dǎo)一種生活方式——新城市生活，在很大程度上增加產(chǎn)品的附加值本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽市獨(dú)一無二人性化、個性化、智能化物業(yè)管理昆吾花園一期項(xiàng)目產(chǎn)品口碑很好（二）、劣勢：（Weekness）位置較偏,生活配套不夠齊全周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂觀周邊為都市村莊,人文環(huán)境較差首期開發(fā)臨近石化路,開發(fā)順序不夠合理由于土地征用費(fèi)用問題，開發(fā)步驟和規(guī)模帶來不確定性本案開發(fā)成本相對比較高，價(jià)格彈性較小昆吾花園開發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤競爭情況，我們的價(jià)格相對較高 （三）、機(jī)會點(diǎn)：（Opportunity）濮陽市開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候石化路打通后，拉動周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標(biāo)客戶群站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好濮陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的機(jī)會置業(yè)者的購房觀念轉(zhuǎn)（四）、威脅點(diǎn)：（Threat） 本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競爭 住宅銀行按揭額度的降低,影響中低消費(fèi)群體 溫泉花園的同期入市,分流本案目標(biāo)客戶 站前路商業(yè)街春節(jié)后有80畝的開發(fā)量 本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來開發(fā)量較大,后期競爭較激烈三、項(xiàng)目定位通過對濮市區(qū)整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本案周圍小區(qū)新開發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標(biāo)客戶相對一致，競爭就顯得極為激烈。（二）、本項(xiàng)目高檔 豪華 水景 社區(qū)本案位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場、工人文化宮、圖書館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。除了市區(qū)的消費(fèi)市場外，周邊的濮陽縣、清豐縣、臺前縣等也是本小區(qū)的中堅(jiān)消費(fèi)群體。大型房銷售進(jìn)度較慢。 站前路商業(yè)街 此項(xiàng)目現(xiàn)為沿站前路兩側(cè)商鋪，3層、4層為住宅，但其后期有80畝地尚未開發(fā)。像這樣的大盤操作出現(xiàn)這種情況是十分不應(yīng)該的，如果持續(xù)這種局面走下去將會嚴(yán)重影響后期的開發(fā)、銷售情況。 價(jià)格問題本案自推出以來，到場參觀者各方面反映良好，唯獨(dú)入市價(jià)格反映偏高。（一般建筑面積超過120平方米的三房兩廳都設(shè)計(jì)為雙衛(wèi)生間，這樣設(shè)計(jì)更合理更人性化?？梢哉f這一問題也是我們下階段應(yīng)該著重考慮的問題?，F(xiàn)在房產(chǎn)是市場的競爭已經(jīng)白熱化，已經(jīng)有賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場?！　」さ貒澹好鞔_發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。　　　　　　　　　　　　　　 ?。髲B施工工地 　　 策略B ：入口牌樓　　即在樓盤入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門也有些是具有藝術(shù)特色的水泥建筑，深圳有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，象萬科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來。目前深圳的充氣拱門大都是紅色、黃色兩種。　　策略C：景觀庭園　　有條件的樓盤，可以在它樓處前面的空間布置一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布