【正文】 58305/928307/898309/858311/908302/938304/858306/928308/898310/858312/908十二棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 ㎡1單元101/918103/838105/908107/878109/838111/898102/908104/828106/898108/868110/828112/8882單元201/908203/828205/898207/868209/828211/888202/908204/828206/898208/868210/828212/8883單元301/908303/828305/898307/868309/828311/888302/908304/828306/898308/868310/828312/888十三棟各套房價表： 單位：元 ㎡建議安置剩余套房價格：在開盤期以低價入市價格發(fā)售三、銷售收入： 商業(yè)街：一樓均價：5000元 二樓均價：2380 三樓均價1600元 商業(yè)街產(chǎn)值： 多層住宅：均價：900元/㎡ 產(chǎn)值為：第六部份：項目營銷策略第一章：板塊區(qū)域可類比項目的營銷分析在板塊市場研究中，本案以安岳唯一已形成的首席高尚花園社區(qū)——海慧花園為例，進行較全面的闡述。 （四）、安岳項目商業(yè)街二樓均價計算項目當?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的調(diào)研：東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場（成熟商圈）1300元/㎡1200元/㎡1200元/㎡1680元/㎡在建工程3年前房屋舊房（5元/㎡租金）舊房（7元/㎡租金）項目當?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素：（同表一）項目當?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素比例：（同表二） 項目二樓修正后的比準價格為：本 案東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場1600元/㎡1500元/㎡1460元/㎡1500元/㎡1700元/㎡考慮到本案專業(yè)商場的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項目點）的銷售均價為：2600元/㎡。 第六部份：藍靈5） 二層門面以退臺式處理，形成2層鋪面另有門面長廊的局面，以確保人流的較多流動。別墅項目：詮釋一種高貴、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成為“專為16位杰出成功人士創(chuàng)建的尊貴庭院”。公司秉承“建一項工程，樹一座豐碑”的品牌理念，堅持“建精品項目，樹優(yōu)良品牌形象”的開發(fā)理念，使藍靈在短期內(nèi)成為房產(chǎn)行業(yè)的品牌企業(yè)。承建商：中國核工業(yè)華興建設公司建筑設計：四川省經(jīng)緯建筑設計有限公司園林建設：成都華西園林綠化建設工程有限公司第二部分：項目區(qū)域地產(chǎn)走勢分析： 安岳地產(chǎn)大勢：1）安岳地產(chǎn)走勢向規(guī)?；l(fā)展時 間80年代90年代20世紀末2003年規(guī) 模獨棟建設小單元建設組團建設規(guī)模社區(qū)案 例縣城周邊2—3層獨棟建筑各道路邊生活區(qū)的樓房無名稱的小組團安岳花園?；刍▓@2）安岳地產(chǎn)走勢向配套化發(fā)展配套情況水、電、氣不進戶，戶外留接口電、氣、光纖不進戶電話線、水入戶配備防盜對講系統(tǒng)案 例已使用房屋及部分在建房屋?；刍▓@3）安岳地產(chǎn)走勢向品質(zhì)化發(fā)展 獨棟 —— 小住宅群 —— ?；刍▓@4）安岳地產(chǎn)走勢向生態(tài)型發(fā)展無綠化—— 有綠化—— 大面積綠化—— 超高綠化 安岳地產(chǎn)戶型、面積分析1） 可類比項目戶型面積配比項目名稱戶型面積所占比率海慧花園80160平方米100—130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%經(jīng)濟適用房110135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花園90135平方米100%結(jié)論：安岳地產(chǎn)（住宅）以100—135平方米左右、以3室2廳雙衛(wèi)錯層的戶型為主流戶型。第四部分：項目開發(fā)概念定位及延展僅從本案的名稱就可以直觀地感受到項目時尚、現(xiàn)代明快的風格。6） 建議門面以雙向開間的方式，以增加門面的附加值，提高人流量，使物業(yè)增值。時代欣城價格定位：一、藍靈加權(quán)平均法。其他各階、各層、各房以此之價格進行價位測算。一、 ?；刍▓@概況總占地面積總建筑面積容積率綠化率樓高%6層二、售樓價格、優(yōu)惠政策銷售價格優(yōu)惠政策688—808元/平方米一次性付款優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠2%三、面積配比及銷售進度戶 型 面 積比 率銷售情況80—160平方米100—130平方米70%已銷售60%100平方米以下20%160平方米左右10%三、 配置情況裝修情況進戶門室內(nèi)門窗水電話電氣光纖清水房木門無塑鋼窗廚衛(wèi)客廳戶外接口四、 客戶來源：主 流其 他縣城客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)四、其他項目調(diào)研（情況基本與海慧花園普同，不再累敘）。100—135平方米的錯層戶型為區(qū)域市場暢銷戶型，經(jīng)調(diào)研分析，本地住宅正在向大戶型、大開間，高品質(zhì)化漸進。本案進入市場機會點分析：1）、安岳樓市尚未飽和、地產(chǎn)市場尚無大手筆、大規(guī)模居住、高端社區(qū)；2）、安岳商業(yè)地產(chǎn)以商住門面形式較多，隨著眾多專業(yè)市場的落建，安岳商業(yè)地產(chǎn)將打破由雄強實業(yè)公司壟斷的格局；3）、安岳人民購買力趨于大面積，高品質(zhì)社區(qū)居住；4）、政府的招商引資項目，使政府在政策上對本項目的政策傾斜，使項目具有明顯的政策優(yōu)勢；5）、本項目具有超越當?shù)仨椖康呐涮自O施及優(yōu)秀的園林設計； 具有成都開發(fā)商的良好聲譽。第七部分：目標客戶群定位一、客群來源與組成可類比項目購房客戶心理分析：公司中、高層白領族：高收入與高素質(zhì)的大眾形象，高階層的個人之于社會活動心理必然使其渴望擁有引以為豪，演繹完全獨特品味的空間。他們縱攬三山五岳，飽經(jīng)風雨洗禮，擁有都市生活，近享故鄉(xiāng)溫情，是他們的最佳心得。逐步提高、循序漸進：。二）、媒介策略媒體選擇因本案屬異地操作，故媒體的選擇以項目當?shù)孛襟w為主要載體，從而取得最佳的推廣效果。持續(xù)期廣告推廣的計劃、執(zhí)行：廣告載體廣告主題廣告時間廣告訴求 車身廣告、戶外看板 開發(fā)主題、買點宣傳 告知項目買點信息、讓客戶產(chǎn)生購放沖動橫幅、羅馬旗、電視、DM單開發(fā)主題、買點宣傳—以推出的買點為時間段更換廣告內(nèi)容 全面告知項目買點信息、價格信息、優(yōu)惠政策 藍靈 藍靈四、物業(yè)管理企業(yè)選擇的建議：華新國際錦繡花園物業(yè)管理公司 （香港）戴德量行第十二部分：影響銷售進度的因素分析一、銷售進度是關(guān)系到整體項目成敗的關(guān)鍵。遵循“自然、生態(tài)、尊貴”的主題概念，本項目應將“賣房子先賣綠化”、“賣房子即賣一種生活模式”的思想貫穿于銷售策略、建筑規(guī)劃、設計之中。據(jù)市場行情，70%的地產(chǎn)項目交房期集中在春節(jié)前后，春節(jié)之前，梅雨季節(jié)的交房將引起業(yè)主很壞的心情，再加上可能出現(xiàn)的配套不完善引起業(yè)主索賠。樓花階段用較好的房源，利用“低開高走”、“逐漸提高”的價格策略進行市場試探，根據(jù)市場反映調(diào)整行銷姿態(tài)，為后期的銷售指引正確方向。項目銷售工作的建設期中，受各種因素的影響，有可能出現(xiàn)比原來笄提前或延后的現(xiàn)象，為配合銷售工作，滾動性開發(fā)的項目二期應提前建設，或需適當延后進行。任何項目因朝向、環(huán)境、通風、戶型、樓層等原因存在差異。 （4）采取措施 針對充分的調(diào)研理論，對部份影響銷售的不良因素及時采取相關(guān)措施。（2）建立衡量尺度標出要達到的公關(guān)效果，建立公關(guān)效果衡量尺度，比較實際與標準差距。四、銷售控制法分期滾動開發(fā)，免去資金積壓過多、客戶選擇性過多，造成選擇目標盲點。、縮短初期建設時間，可以節(jié)約公關(guān)費用，有利于品牌、形象的宣傳，為目標客戶增強購買心理；建設時間延長，會造成客戶群對開發(fā)商工作效率、公司實力的質(zhì)疑有可能流失潛在客戶。一）、銷售階段的銷售控制銷售控制將實行縱向銷售控制。四、銷售進度要規(guī)避法律賠償：地產(chǎn)項目因資金到位延遲，造成推廣效果不佳，銷售進度受陰，從而導致項目建設進度不夠，工期延后，引起購房者索賠。綜上所述：本項目亦在入市前的淡季階段進行項目形象的推廣，達到預期效果后，在旺季強憾入市、搶占銷售之先機。d、合理的功能分區(qū)第十一部分：物業(yè)管理服務建議：一、項目當?shù)匚飿I(yè)管理服務分析?；刍▓@檸都廣場其他項目資陽市金園物業(yè)管理公司英聯(lián)華（香港）物業(yè)管理公司開發(fā)公司負責（無管理公司）結(jié)論：當?shù)亻_發(fā)項目后續(xù)管理漸走高端，享受品質(zhì)化服務、提高服務水準，已成項目當?shù)睾罄m(xù)服務的趨勢二、優(yōu)秀物業(yè)管理服務對項目的影響：形成“親情化物業(yè)管理”賣點；消除客戶對后續(xù)管理中的疑慮心理；提升項目的品牌、檔次；通過外部資源整合，提升開發(fā)公司品牌。 藍靈 藍靈時代欣城 即將開盤 敬請關(guān)注 告知項目信息、攔截客戶資源 橫幅、羅馬旗、電視、戶外看板（布副遮蓋原面）、DM單藍靈進入強銷期后價格再上浮6%，達到價格定位水平或超出價位水平。為造成“價廉物美、快速增值”的心理價格，建議項目銷售應遵循“低開高走”的策略。是他們的理性方向。地塊價值安岳城內(nèi)，地塊利用幾近飽和，本案地塊緊靠現(xiàn)有商業(yè)繁華地帶、集繁榮、雅靜于一體，其升值潛力無限休閑價值影劇院的落建，將領異普州人民消費新方向，使本案商業(yè)街成為安岳的“王府井”，普州的“春熙路”。在擁有153萬余人的安岳縣，每年有30余萬人的勞動力常在外打工，為安岳縣捧回每年2億元的勞務收入，截止目前，安岳人民在銀行存款達到30億元。同時配套設施未到位，為業(yè)主造成了入住的困難，造成購買群的疑慮心理，使很多客戶正在駐足觀望，隨時跟進。在上述案例中，?；刍▓@的比較因素最接近本案，選擇其比準價格作為單位銷售均價：P=908元/㎡建議藍靈其他各階、各層、各房以此之價格進行價位測算。（三）、本案商鋪一樓的均價計算市場比較法1）單位樓面比較因素條件指數(shù)表（表二）比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場位 置10098989899交易時間100100100100100用