【正文】 從紅土地里透出來的，但是那卻是湖水和森林的氣味。悠然山居歲月，漫漫假日生活。2008年，昆明小哨新機場將建成，“空港經(jīng)濟區(qū)”將崛起新昆明的“城市空間發(fā)展形態(tài)”將實現(xiàn)再造……（2）、盤龍新區(qū)的高尚居住休閑區(qū)昆曲高速路以東，金殿、世博園以東北金渾路中軸一帶是一個綠色海洋“城市氧吧”，其以萬畝綠色森林、優(yōu)厚山地旅游風(fēng)景景致、生態(tài)保護(hù)、商務(wù)會議、高尚居所、休閑娛樂功能的中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)昆明基地而名震春城。尤其是野鴨湖的山水自然景致在中央森林公園獨占熬頭，野鴨湖巍巍群山和大面積的自然湖區(qū)資源的稀缺性，將成為中央森林公園區(qū)高尚休閑度假住宅的核心標(biāo)志。這種青淡的色系，卻表現(xiàn)得那么豐富，著色之準(zhǔn)確渭涇分明。樹蔭折折疊疊的谷間飄著一絲幽蘭的味道，只聽見落葉和鳥飛的聲響。山谷是私密的。起起伏伏之間的那種游刃有余，放任而又自由的曲線；遠(yuǎn)了又近、近了又遠(yuǎn)，輪廓在有無間和磅礴大氣得有些淋漓盡致。（5）、山地旅游風(fēng)景根據(jù)政府規(guī)劃，昆明地區(qū)城市發(fā)展實際包括兩個“生態(tài)旅游發(fā)展帶”一是以西南部“滇池”為主題的“水生態(tài)旅游發(fā)展帶”；二是以東北部“金殿+世博園+植物園+動物園+野鴨湖”為主題的“山地生態(tài)、旅游發(fā)展帶”。伴隨“我國面向東南亞、南亞國際中轉(zhuǎn)樞紐機場”昆明小哨國際機場的建設(shè)，給城市的未來劃了一幅閃亮的藍(lán)圖。J、環(huán)境噪音：那是一片輕飄飄的青樹葉，跌落在了地上，驚起了幾葉蝴蝶和一群紅尾伯勞。，日照百分率為60%，充足的日照，保證能獲廳局級足夠的陽光。類別名稱野生哺乳動物赤麂 野免 褐家鼠 小家鼠 松鼠 蝙蝠 等等鳥類白鷺 赤膀鴨 黑鳶（老鷹）紅隼（國家二級保護(hù)） 雉雞 小田雞 山斑鳩 紅翅杜鵑 大杜鵑 紅角鸮（國家二級保護(hù)） 小白腰雨燕 普通翠鳥 藍(lán)翡翠 戴勝 蟻鴷 灰頭啄木鳥 小云雀 家燕 黃頭鹡鸰 白鹡鸰 紅尾伯勞 喜鵲 虎斑地鶇 紫嘯鶇 黃腰柳鶯 戴菊 山雀 大山雀等等兩棲爬行類黑眶蟾蜍 雙團(tuán)棘胸蛙 滇蛙 石子龍 壁虎 紅脖頸蛇 魚游蛇 昆蟲蝴蝶名錄中華翠鳳蝶 麝鳳蝶 紅腹鳳蝶小斑亞種 黃翅絹粉蝶 大菜粉蝶尼泊爾亞種 多點菜粉蝶 菜粉蝶東方亞種 花粉蝶 金斑蝶 橙青斑蝶 縱條林眼蝶 網(wǎng)紋蔭眼蝶 蛺蝶 灰蝶 弄蝶 等等 C、水文環(huán)境（野鴨湖水域基本情況）名稱流域面積ha水域面積ha水深mSD cm天生壩5055龍?zhí)稙?5二龍壩4050D、水質(zhì)狀況指標(biāo)PHDOCODmnCODcrBOD5TPTN平均值11綜合水質(zhì)類別ⅠⅣⅣⅤⅣⅤ評價ⅣE、大氣質(zhì)量：尋著叢林的林蔭小道向山頂上走，上有青天白日，下是一片湖水和起伏的群山茂密的森林。野鴨湖植被：叢林的榿木樹上長滿了青苔，葉子落了一地，金黃色澤撤滿了湖面，湖水散發(fā)著密密森林那淡淡的氣息，坐在湖岸森林邊，湖水憂傷已經(jīng)停滯，天上的白云從遠(yuǎn)方也歸來了，山山黃葉在飛翔。受印度洋季風(fēng)氣候的影響，常年盛行濕潤的西南風(fēng)。（二）地理志（地理解析）野鴨湖地理概述以記實和闡述野鴨湖假日小的地理資源，透過資源的分析和描述使得以成為“像假日一樣地生活”的后假日生活所必備硬性指標(biāo)，一來突出頂目資源的空缺性，二來使“假日一樣生活”主旨找到最的力最細(xì)致的支持點。建成“東盟風(fēng)情博覽村”：報告選擇１０大產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：建筑、建材業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，東盟風(fēng)情博覽村，教育園區(qū)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品交易，民族醫(yī)藥及健康產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代休閑度假產(chǎn)業(yè)，電子產(chǎn)品加工業(yè)，五金機械加工業(yè)，物流產(chǎn)業(yè)。據(jù)估算，昆明新機場建設(shè)將帶來每年９００－１５００萬人的客流量；周邊的人流資源包括昆明市５００萬；東盟各國的新加坡、曼谷、河內(nèi)等大城市有５０００萬人；另外，國內(nèi)西南地區(qū)在昆明周邊有１４個城市，這些人口資源總共有７０００多萬。建設(shè)空港經(jīng)濟區(qū)：2004年，省委、省政府在確定現(xiàn)代新昆明發(fā)展戰(zhàn)略時，結(jié)合昆明機場遷建，明確提出了建設(shè)空港經(jīng)濟區(qū)的宏偉規(guī)劃。2005年年初，昆明政府再次對城市主要四城區(qū)進(jìn)行劃分，使各區(qū)能更好并相對自主的發(fā)展自己的區(qū)域經(jīng)濟，而東部正好被劃歸新盤龍區(qū)。一般認(rèn)為，后假日生活的康體生活應(yīng)具備如下條件：項目類別指標(biāo)備注高尚康體運動高爾夫球運動至少滿足一項高尚運動指標(biāo)18洞標(biāo)準(zhǔn)球場馬術(shù)運動游艇大眾性運動網(wǎng)球場球場羽毛球場館乒乓球場館場館籃球場館保齡球場館壁球場館排球場館5人制足球場館射箭場館游泳分室內(nèi)、室外池健身分戶外場地和場館山地自行車道路跑步、步行健身道路技擊運動武術(shù)場館、戶外場地太極拳場館、戶外場地拳擊場館跆拳道場館柔道場館劍術(shù)水上運動劃船皮劃艇帆船休閑運動棋牌分戶外設(shè)施和場館圍棋、象棋、國際象棋、雙扣、麻將腰鼓‘’舞蹈‘’秧歌、佛朗明戈（踢踏舞）、國標(biāo)休閑生活歌會‘’園藝、插花組織氣功‘’釣魚諭珈場館花鳥組織寵物組織、場地貓、狗（二）后假日生活概念定義后假日生活定義：后假日生活是基于假日生活而提出的，是假日生活最高形式，提倡真正高質(zhì)量的象度假一樣享受生活。后假日生活的自然指標(biāo)陽光、空氣和水本是自然最本質(zhì)的部分，因由這基本元素的組合，形成的各種自然生態(tài)環(huán)境并非是最適合現(xiàn)代人生活居住的環(huán)境。純粹講求離世是修煉，是一種純粹自我的精神滿足，是苦行僧的生存。有人迷戀城市，有人沉醉山水，有人偏好風(fēng)景，有人獨愛田園。我們總有干不完的事，無休止的忙碌，難道這就是我們生活的全部嗎？我們究竟有沒有一個完全為自己活著的時候？真正地享受生命的時候？（2）我們應(yīng)該學(xué)會隨時放松一下自己緊張的神經(jīng)生活就是一周七天的重復(fù)。人們開始尊重生活，尊重自我，心靈需求終于第一次普遍臨駕于物質(zhì)需要之上，人們開始明白——沒有什么比享受生活更重要的了。于是，旅游成了其最好的載體與表現(xiàn)形式。（5）“假日”的現(xiàn)代演義——在進(jìn)步中逼近生活的本意在現(xiàn)代社會20世紀(jì)90年代以前，人們終于有了被明確界定的“假日”，比如每周星期六下午至周日的周末假，學(xué)生教師的寒假暑假，春節(jié)的年假，探親假，婚假等，假期開始出現(xiàn)，人們終于有了工作學(xué)習(xí)之外相對更多的自我時間，但由于年假需要過節(jié)，寒暑假依然需要學(xué)習(xí)與工作，周末短短的時間也做不了什么，這些“假日”也只能是作為工作之外的休息日或節(jié)日的歡慶，雖然身心壓力得到了一定的緩解與愉悅，但有限與短暫的快樂遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法使人們得到更高層次的生活享受，淺嘗輒至使其的現(xiàn)實意義大打折扣，“假日”，在“休息日”的名義下緩慢攀升。也只有在“節(jié)日”的時候，他們方可偷得一日半刻的清閑與揣上從為有過的幸福心情，手舞之，足蹈之，詠嘆歌唱，真正有意識的在這些微日子里尋找到精神上的滿足，從而使其度過得有價值并人皆快樂，在一切苦難或艱辛中尋找絲毫心靈慰籍與生活意義，從而對生活再次點起希望之火。即使統(tǒng)治階層的中下層（雖然這些人并不象底層人民一樣沒日沒夜的勞作），依然少有“賦閑”時刻，也僅能以“探親”、“踏青”、“郊游”、“看戲”等方式來充斥閑暇時光。在項目前期的概念塑造階段，我們將通過這一話題建立野鴨湖假日小鎮(zhèn)的社會知名度，相信它所激起的就是一個大范圍內(nèi)的回響。后假日生活，在山水自然間讓生活天天在度假?！比绻f雙休日是中國假日生活的起點，還只是讓中國人從家務(wù)中解脫出來；那2000年國家假日辦又一政策——法定“黃金周”的到來，將中國的假日生活推向了高潮，實現(xiàn)了從假日到假期的轉(zhuǎn)變，再一次解放了國人的休息時間。中國的傳統(tǒng)文化里，提倡的是辛勤的勞作，刻苦地耕耘。它所寓意的是：假日不是節(jié)日，度假不是旅游，懂得享受心靈假日。第二點，則是可以長期延用與豐滿的小鎮(zhèn)形象——小鎮(zhèn)生活，就象度假。在野鴨湖項目的建筑規(guī)劃中，前期選擇了以聯(lián)排為主的建筑形式，后期則以雙拼與獨幢為主，低密度住區(qū)的品質(zhì)與身份感充分體現(xiàn)。樂于出游休閑度假，追求生活的質(zhì)量。SWOT——T（一）、三環(huán)路、東繞城線的帶來的機會：昆明決定規(guī)劃在06年底完成東三環(huán)和東繞城線的建設(shè)，從而根本性的改變東市區(qū)交通落后的現(xiàn)狀。陽光高爾夫的建立填補了區(qū)域內(nèi)高端休閑市場的空白。文化注入的過程，就是建立市場渠道的過程，面對瑞士－歐洲－海內(nèi)外中高端市場，這種“特殊”文化的引證、活化和商業(yè)運作將是極富“戲劇化”興奮點的過程。二、項目概況（一）建筑指標(biāo)：總體規(guī)劃范圍： 8000畝總用地面積： 3000畝總建筑面積： 800000平米可銷售總面積： 760000平米一期用地： 360畝一期建面： 90000平米一期可銷售面積： 85000平米（二）項目特征：新市鎮(zhèn)新生活04年昆明市人民政府提出新的行政區(qū)劃變更的方案，來平衡因城市快速發(fā)展帶來的區(qū)域發(fā)展空間不平衡的矛盾。（二）市場狀況城市空間的膨脹將逐步把現(xiàn)在的遠(yuǎn)郊變?yōu)榻?，乃至市區(qū)，城市建設(shè)將縮短野鴨湖到市區(qū)的時間；同時也逐步打破人們對遠(yuǎn)郊居住的抗性。扣，只有在開盤后的期房階段或現(xiàn)房銷售階段實施管理折扣：現(xiàn)場銷售員1%折扣；現(xiàn)場經(jīng)理2%；營銷副總3%；常務(wù)總經(jīng)理5%；總裁實際批準(zhǔn)，最多不超過8%。如：房車聯(lián)動展銷；認(rèn)養(yǎng)野鴨湖區(qū)域內(nèi)的古木、中歐度假抽獎、野外生存培訓(xùn)……現(xiàn)房階段現(xiàn)房階段，主要就是針對現(xiàn)房房源展開適時促銷。（七）、促銷策略：內(nèi)部認(rèn)購階段（1）、百大高層VIP銷售金卡由于百大整個集團(tuán)體系擁有強大的客戶資源，而且個百大系統(tǒng)的高層也輻射了較廣范圍的高端朋友、顧客、關(guān)系戶資源，因此充分挖掘這部分人的潛力和能動性將直接擴大銷售對象的范圍，準(zhǔn)確鎖定目標(biāo)客戶，力爭最大限度地發(fā)掘項目的銷售市場。只有依賴于整體項目的定位和營銷思路，才能吸引消費群為了一個宏大的遠(yuǎn)景和希望，冒險前往。而在10月份，還可以大假的機會，在已經(jīng)具備銷售條件的野鴨湖現(xiàn)場舉行活動，全面開放樣板，參與優(yōu)惠等活動，綁定潛在顧客群；同時在大假之后通過10天到半月的媒體轟炸性傳播，將項目的銷售信息推向高潮，因此，我們認(rèn)為最佳的時機應(yīng)該就在10月下旬。一、市場狀況分析（一）、市場基本狀況（略）本部分經(jīng)由開發(fā)公司研發(fā)部多次調(diào)研論證，已經(jīng)有大量的資訊和數(shù)據(jù)顯示目前昆明市場的遠(yuǎn)郊型別墅的市場利好和開發(fā)潛在蓄積量巨大導(dǎo)致壓力和風(fēng)險增大的雙重現(xiàn)象，在研發(fā)部內(nèi)部調(diào)研中已有相關(guān)結(jié)論。在市區(qū)住宅逐漸增高的房價追捧下，城市中高端消費群特別是本地市民的居住需求逐漸向代表中產(chǎn)階級生活品質(zhì)需求的HOUSEamp。（一）、山郡的銷售分段。 設(shè)置互連網(wǎng)絡(luò)虛擬銷售處，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)接洽，網(wǎng)絡(luò)選購、交易等形式。但是由于項目在認(rèn)購期將跨越9月份的房展會，因此為加強內(nèi)部認(rèn)購的積極性，需要在房展會期間，對在次期間認(rèn)購的購房者進(jìn)行刺激，以在10月開盤前擴大認(rèn)購。建議將現(xiàn)有產(chǎn)品入市市場價格調(diào)配如下：獨立別墅：均價在80萬左右；根據(jù)位置及產(chǎn)品特征可上為120萬，下為65萬左右；雙拼別墅：均價在60萬左右；幅度為50~70萬；聯(lián)排別墅：均價在50萬左右，大多數(shù)控制在50萬以內(nèi)，以和市區(qū)高層項目爭奪市場份額。三、野鴨湖假日小鎮(zhèn)一期——山郡的銷售計劃（一）、銷售進(jìn)程節(jié)奏野鴨湖項目一期山郡的銷售，主要分為4號地塊的一區(qū)先期入市，7號地塊年內(nèi)隨動推出，其具體推進(jìn)節(jié)奏如下：時間營銷進(jìn)程4號地塊1號地塊7號地塊7月15日總體項目形象公開接受預(yù)登記接受預(yù)登記接受預(yù)登記25日內(nèi)部認(rèn)購?fù)ㄖ雠_接受誠意金接受誠意金8月20日對外全面公布項目一期山郡銷售預(yù)約硬廣信息，認(rèn)購4號地塊價格對外公開接受排號登記接受預(yù)約登記9月房展會期間，公布第二次價格和促銷信息‘’‘’10月開盤第三次價格公布全面銷售展開排號登記11月公布1號地塊價格促銷‘’公布567號地塊產(chǎn)品信息‘’‘’接受預(yù)約登記12月1號地塊開盤，價格上浮10%‘’全面銷售‘’公布567號地塊價格‘’促銷展開排號2005年1月567號地塊開盤，價格上揚5%‘’‘’全面銷售2月‘’‘’促銷3月‘’‘’‘’4月34號地塊尾盤促銷促銷‘’‘’5月清盤6月7月8月34號地塊清盤34號地塊交房促銷1號地塊尾盤促銷34號地塊清盤清盤促銷9月1號地塊清盤1號地塊交房‘’10月567號地塊清盤促銷11月567號地塊交房清盤促銷12月清盤（二）、銷售工作準(zhǔn)備7月：u 野鴨湖現(xiàn)場3號別墅湖岸餐廳正式售樓處的施工u 野鴨湖現(xiàn)場1號別墅區(qū)茶亭臨時售樓處的設(shè)計、施工、裝飾u 市區(qū)內(nèi)售樓處的選址定點、設(shè)計u 公司臨時售樓接待人員到崗u 銷售工具、銷售道具的完善8月：