【正文】 設(shè)單位管理費：建設(shè)單位管理費按照財政部財建【2002】394號文計算。（10）工程保險費：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%計。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在撥付施工單位資金時，留足質(zhì)量保證金、竣工驗收合格并運行一年后，經(jīng)復(fù)檢確無工程質(zhì)量問題時，再撥付質(zhì)量保證金以避免工程返工和資金流失。合同風(fēng)險分析合同是業(yè)主方與各參建單位簽訂的雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是為順利完成一個項目的有效保障，其操作過程存在著各種風(fēng)險，如：（1）在對工程進行指令分包時，指令分包單位只跟業(yè)主簽訂合同，沒有和總承包商簽訂合同，項目在施工過程中容易產(chǎn)生扯皮推諉風(fēng)險；（2）合同主體資格前后不一致，如招標時以總公司名義投標，而簽訂合同時是以其下屬公司簽訂；（3）合同中對工程項目的結(jié)算方式、工程量的增減項執(zhí)行單價不明顯等。第十二章 效益分析本項目的建設(shè)資金全為商業(yè)貸款，對業(yè)主而言，經(jīng)濟壓力較大，項目建成后商鋪和住宅全部出售以利于快速回收資金，經(jīng)調(diào)查分析綿竹房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，項目可以采用出售方式回收資金，以下經(jīng)濟效益分析是基于項目建成后采用全部出售的方式回收資金。本項目的建設(shè)內(nèi)容主要為商業(yè)建筑，兼部分商業(yè)住宅，這部分住宅的建設(shè)能夠有效的解決外地投資商人或外地的工作人員在綿竹安家的居住問題，綿竹市開發(fā)的商業(yè)住宅項目離工業(yè)園區(qū)有一定的距離，不方便部分人員工作開展，本項目兼建設(shè)的這部分商業(yè)住宅能夠有效滿足部分人員的居住問題。項目的建設(shè)進一步完善綿竹市基礎(chǔ)配套服務(wù)硬件設(shè)施，改善投資環(huán)境，對促進新綿竹城市形象的建立有很大的幫助，同時城市形象的建立進一步增加了投資者及消費者的信心。本項目社會風(fēng)險程度較低，采用一定風(fēng)險規(guī)避措施后，不會對項目建設(shè)和運營產(chǎn)生大的影響。為了保證該項目順利實施，早日發(fā)揮社會效益，現(xiàn)提出如下建議：本項目在方案設(shè)計時要對建筑結(jié)構(gòu)功能的匹配性和完整性進行綜合考慮。根據(jù)可行性研究報告內(nèi)容及結(jié)論，建議上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)盡快批準項目實施，給予一定的政策支持和資金支持，使項目早日發(fā)揮社會效益和經(jīng)濟效益。建議項目統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化資源配置，減少不必要的浪費。本項目為綿竹開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)，項目的建設(shè)可以完善綿竹市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，進一步加快綿竹市災(zāi)后恢復(fù)重建及招商引資的進程，促進綿竹經(jīng)濟發(fā)展。本項目能夠促進所在區(qū)域的配套商業(yè)服務(wù)的完善，能有效緩解該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求矛盾，順便加強對整個綿竹市恢復(fù)重建后新形象的宣傳，吸收外來投資，可以進一步促進綿竹市經(jīng)濟發(fā)展，穩(wěn)定人民生活水平，對社會的有利影響遠遠大于不利影響。，綿竹市遭受了巨大的損失，基礎(chǔ)設(shè)施的破壞、廠房的倒塌、市民住房的損壞使城市形象受到影響，現(xiàn)在災(zāi)后重建工作基本完成正在大量進行招商引資工作。江蘇工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前沒有形成綜合性的商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活消費、休閑娛樂主要依托綿竹中心城區(qū)，而中心城區(qū)的舊城中心和新城中心均位于綿竹城區(qū)偏北位置，空間的阻隔給江蘇工業(yè)園區(qū)生活帶來諸多不便，同時也給城市交通帶來很大的壓力。為了確保項目能順利實施，防止三大風(fēng)險產(chǎn)生，業(yè)主單位可制定相應(yīng)的對策：（1）業(yè)主單位要抓好資金這一關(guān)鍵點，及時與相關(guān)政府部門溝通，保證工程款按時到位；成立工程款督察小組，對每一筆工程款支出嚴格審核等；（2）業(yè)主單位與各參建單位嚴格按照合同文件辦事，完善項目建設(shè)組織、管理，質(zhì)量監(jiān)督體系等；對項目分部分項工程驗收時，業(yè)主單位及監(jiān)理單位、工程質(zhì)量監(jiān)督站、施工單位質(zhì)檢部門三方同時到項目現(xiàn)場確認等；（3）業(yè)主單位及監(jiān)理單位要對施工單位編制的項目進度計劃進行仔細審核，落實好進度管理部門人員及相應(yīng)的職責(zé)分工；分析影響進度目標實現(xiàn)的干擾和風(fēng)險因素等；通過經(jīng)濟獎懲方式對項目進度管理進行約束等。誠信因素防范對策面對的不同參建單位，業(yè)主方應(yīng)采取不同的措施對有可能出現(xiàn)誠信問題的關(guān)鍵點進行防范。在資金使用上，嚴格按照項目建設(shè)計劃，堅決執(zhí)行資金跟隨項目走的原則，不搞計劃外工程項目。（8）招標服務(wù)費：招標服務(wù)費按國家計價【2002】1980號《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知計算。表101 投資估算表序號工程及費用名稱投資額（萬元）總投資百分比(%)備 注1建安工程費%2工程建設(shè)其他費用%3基本預(yù)備費%4項目總投資%建安工程費建安工程費用包括3樓的基礎(chǔ)的開挖、埋填、主體結(jié)構(gòu)、裝飾及安裝工程。（2）本項目的招投標工作委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招投標代理服務(wù)機構(gòu)來完成上述的招投標工作。根據(jù)建筑工程招標投標管理辦法，工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理等項目，由政府或公有制單位投資（含控股、參股）的安全二級以上的民用建筑工程的設(shè)計、30萬元以上的巖土工程、水文地質(zhì)工程，必須進行招標；由政府或公有制單位投資（含控股、參股）50萬元以上或建筑面積1000平方米以上的建筑工程的施工，必須進行招標；估價在20萬以上的建筑工程附屬設(shè)備的采購，必須進行招標。實行項目投資包干制，按批準的預(yù)算投資額包干使用，立項批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容與各項投資必須復(fù)位，建設(shè)任務(wù)必須如期保質(zhì)保量完成，超支部分及時解決。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等管理職能手段，在工程的準備及實施的全過程中，對工程進度進行控制。從建設(shè)規(guī)模、資金來源、項目風(fēng)險等方面綜合考慮，本項目建設(shè)周期初步可劃分為五個階段：工程項目策劃和決策前期工作準備階段，工程項目實施準備階段，工程項目實施階段，工程項目竣工驗收階段及建成后的運營階段。夏季施工時，施工管理人員和施工技術(shù)人員的居所集中設(shè)置空調(diào)，無條件時配備電風(fēng)扇，不僅改善了工作人員的工作環(huán)境，同時能有效的促進工作效率，保證工期。同時迅速向上一級政府報告。第43條規(guī)定“中華人民共和國勞動者有休息的權(quán)利。倡導(dǎo)文明施工要求施工單位盡可能地減少在施工過程中對周圍居民、企業(yè)等影響，做到“以人為本”，組織施工單位、街道及業(yè)主聯(lián)絡(luò)會議，及時協(xié)調(diào)施工中對環(huán)境影響問題。盡量不進行夜間施工。大氣污染影響及對策施工期對大氣環(huán)境的影響主要是揚塵，土石方的挖掘、建筑材料運輸裝卸以及攪拌作業(yè)等均會產(chǎn)生一定的粉塵，由車輛運輸引起的揚塵對路邊30米范圍及下風(fēng)向150米之內(nèi)都會產(chǎn)生一定影響。節(jié)電措施：施工機械采用推薦省電機械，照明燈具、景觀燈、指示燈具均采用推薦節(jié)能產(chǎn)品。第五章 節(jié)能節(jié)水《中華人民共和國節(jié)能源法》（中華人民共和國主席令第九十號令，1997年11月）；《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年版）（國家發(fā)改委，）；《四川省中華人民共和國節(jié)能源法實施辦法》（四川省人民政府，2001年）；國家其他有關(guān)節(jié)能源及合理利用能源的現(xiàn)行政策、規(guī)范規(guī)定。商業(yè)部分的室內(nèi)消防：根據(jù)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB500842001（2005年版）的相關(guān)規(guī)定配置管道及噴頭。光纖到樓棟，樓棟系統(tǒng)采用“前端箱——放大分支分配器（分配器）箱——信息箱——電視插座”分配方式。室外引出的電氣線路采取防雷電波侵入的措施。負荷估算住宅：*96=商業(yè)：70*室外路燈及綠化照明：5*項目總負荷為（++）*=，設(shè)置兩臺850kVA變壓器，并設(shè)置一臺柴油機發(fā)電機組，裝機容量為250 kVA作為應(yīng)急電源。（2）對于單臺容量較大的負荷采用放射式配電；重要儀器、設(shè)備負荷采用放射式、雙電源供電并設(shè)置應(yīng)急發(fā)電機組。10進行計算，設(shè)單斗系統(tǒng)。m2，全年按120天計。給水水源本項目的給水總水源接入綿竹市江蘇工業(yè)園區(qū)市政給水管網(wǎng)，即可滿足該項目的生活用水、辦公用水、消防用水的需求。項目地塊為不規(guī)則的長方形，北、西、南、三面臨街（路），地，東面為管委會辦公樓，根據(jù)環(huán)境地形條件，沿街設(shè)計三棟形態(tài)豐富的商業(yè)建筑，并由中心的環(huán)形走廊連成一個整體，環(huán)形走廊與管委會辦公樓形成主要的軸線關(guān)系，商業(yè)的兩個主次入口形成次要的軸線關(guān)系，環(huán)形走廊成為整個建筑的中心，南面為人流的主要方向，因此把商業(yè)的主次入口都設(shè)置在東南和西北面，有利于人流的引入和疏散，避免了商業(yè)死角的產(chǎn)生，并且運用放射、穿插、延伸等設(shè)計手法，使建筑空間及造型富有動感。設(shè)計使用年限：50年基本風(fēng)壓：根據(jù)綿竹市氣象資料顯示。結(jié)合當前需求和項目的長遠發(fā)展的需要，既能有利于加快的建設(shè)進度，又能著力做好規(guī)劃布局，實現(xiàn)標準化建設(shè)的目標。全市人口自然增長率繼續(xù)下降，全市人口呈現(xiàn)負增長態(tài)勢。綿竹森林的分布主要集中在山區(qū)，%，%。天然氣，深層氣儲量約500億立方米，淺層氣10億立方米。主要以禾本科、莎草科為建群種。大體可分：平原“四旁”樹竹分布帶，海拔500－700米，地平土肥，溝渠縱橫，氣候溫和，以人工植被為主。水量變化大，冬春少雨季節(jié)，水量較為穩(wěn)定，夏秋多雨季節(jié)，山洪暴發(fā)，易造成災(zāi)害。綿竹市境地貌形態(tài)區(qū)域分異十分明顯：地勢西北高，東南低，高差懸殊；綿竹西北部為山地，東南部為平原，地勢西北高，東南低，由西北至東南逐漸傾斜，有“六山一水三分田”的特點，海拔高度504米至4405米；河流縱橫，切割強烈。42′之間。，綿竹市遭受了巨大的損失，基礎(chǔ)設(shè)施的破壞、廠房的倒塌、市民住房的損壞使城市形象受到影響，現(xiàn)在災(zāi)后重建工作基本完成正在大量進行招商引資工作。江蘇工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前沒有形成綜合性的商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活消費、休閑娛樂主要依托綿竹中心城區(qū)，而中心城區(qū)的舊城中心和新城中心均位于綿竹城區(qū)偏北位置，空間的阻隔給江蘇工業(yè)園區(qū)生活帶來諸多不便，同時也給城市交通帶來很大的壓力。綿竹市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進的發(fā)展，全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強，為進一步加快城市經(jīng)濟發(fā)展步伐，實現(xiàn)綿竹市經(jīng)濟的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。第二章 項目建設(shè)的背景及必要性自改革開放以來，我國經(jīng)濟增長快速，綜合國力顯著加強，人們?nèi)罕娚钯|(zhì)量得到發(fā)幅度改善，在滿足物質(zhì)產(chǎn)品要求的基礎(chǔ)上，對物質(zhì)文化產(chǎn)品的需求日益迫切，勢必推動了服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和建設(shè)。新建 12個月，2011年4月至2012年3月綿竹市綿竹綿新投資發(fā)展有限公司為本項目的建設(shè)單位。、目的及主要編制依據(jù)我公司受綿竹市綿竹綿新投資發(fā)展有限公司的委托，對綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項目進行可行性研究并提交可行性研究報告，其主要研究范圍包括：項目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、節(jié)約能源、環(huán)境保護、投資估算及資金籌措、社會效益分析、風(fēng)險分析、結(jié)論與建議等。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)、提高服務(wù)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，盡快使服務(wù)業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，是有效緩解能源資源短缺的瓶頸制約，提高資源利用效率的迫切需要，是適應(yīng)對外開放新形勢，實現(xiàn)綜合國力整體躍升的有效途徑。江蘇工業(yè)園定位于綿竹中心城區(qū)南部以工業(yè)為主體的綜合性、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園。第三章 項目位置及建設(shè)條件分析本項目為綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心的建設(shè)，本著節(jié)利用土地，堅持以人為本的原則，結(jié)合綿竹市的整體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)過綜合考慮，計劃將本項目建設(shè)于綿竹市江蘇工業(yè)園東部臨德茂公路、北臨吳江路、西臨泰州路、南臨常順路。市境東南靠德陽市旌陽區(qū)，東北與綿陽市安縣接