【正文】 客戶，這些客戶基本都是有車一族，他們呆在車上的時間很多，因此可以考慮采用電臺廣告（如飛揚 971）針對這些客戶宣傳；39 / 43（3） 網(wǎng)絡在“搜房”等網(wǎng)站建立項目宣傳主頁，進行網(wǎng)上宣傳。 （具體媒體費用見附件 1）41 / 43附件一：龍光項目媒體計劃表（）內(nèi)部認籌期 公開發(fā)售期 熱銷期 持銷期 尾盤時間 2022年 10月11月 12 月2022年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月合計推廣主題建筑大獎、“新聞發(fā)布會”引爆市場，主推廊院式住宅形象?！貓筌浳某醋鳌l(fā)售信息炒作＋形象＋促銷活動＋促銷活動＋促銷活動+炒作炒作＋促銷炒作＋促銷炒作＋促銷炒作＋促銷活動＋促銷媒體安排 報紙 商報 ——活動＋炒作＋促銷 —— —— —— —— ——炒作＋促銷—— ————42 / 43晚報 ——活動＋促銷 —— ——活動＋炒作活動＋促銷炒作＋促銷炒作＋促銷—— ——寶安日報炒作 活動＋促 銷 活動＋ 促銷 活動＋ 促銷 炒作 炒作 炒作＋ 促銷炒作＋促銷促銷 促銷 寶安有線贊助專欄節(jié)目（劇場）活動＋促銷活動＋促銷活動＋促銷活動＋促銷活動＋促銷促銷 促銷 促銷 促銷電視深視 —— —— —— 形象 形象 形象 形象 形象 形象 ————電臺 —— 活動＋促 銷 炒作＋ 促銷 活動＋ 促銷 促銷活動＋促銷 促銷 促銷 促銷 促銷網(wǎng)絡網(wǎng)站＋認籌（B、 C類）炒作＋促銷炒作＋促銷活動＋促銷 —— 促銷炒作＋促銷炒作＋促銷促銷 促銷戶外/包裝廣告牌、車體、候車亭 開盤更換畫面—— 更換畫 面 —— 更換畫面 —— 更換畫面 —— ————報紙 80 200 180 50 20 530 39%電視/電臺 15 30 30 20 10 105 8%網(wǎng)絡 20 15 10 10 5 60 4%公關活動 15 70 80 20 15 200 15%戶外/包裝 70 75 120 30 15 310 23%其它 69 10 50 5 5 139 10%合計（萬元）269 400 470 135 70 1344 100%費用預算比例 20% 30% 35% 10% 5% 100%備注：√根據(jù)營銷階段的劃分，本案重點營銷月在 2022 年 12 月、2022 年 4 月、6 月，這一階段是整個營銷工作的重中之重——龍光項目“廊院式”住宅節(jié)節(jié)拔升的重要階段，是我們要花大力氣完成的。根據(jù)中原操盤經(jīng)驗和營銷計劃安排，本項目的營銷推廣費用可以控制40 / 43在銷售收入的 ％3％，這里我們?nèi)?%，預計營銷推廣費用約為：2240 萬元。（3） 報紙媒體雖然報紙廣告的針對性不強，但報紙廣告可以豐富宣傳的方式，營造聲勢；而且，本項目乃寶安中心區(qū)首個純高檔樓盤，走的是“高質(zhì)高價”路線，如何將“廊院式”住宅概念深入人心，取得良好的市場反應；如何在“公關活動切入”時予以媒體報道及媒體炒作配合、如何創(chuàng)立樓盤品牌并最終建立形成龍光企業(yè)品牌，都需要報紙媒體的強大支持。? 空中行宮（樣板房）現(xiàn)場拍賣拍賣會；? 豪宅故事——邀請一位最有影響力的富豪（ 建議選擇寶安籍有影響力名人富豪、名人）或國內(nèi)國際第一人（比如：榮氏家族成員等）作為“空中行宮 ”的主人；? 慶祝本小區(qū)獲得“**”稱號；? 組織新老業(yè)主參加的“****旅游周” 。以“三口之家庭”作為參與單位，主題可考慮為：“趣味家庭高爾夫（高爾夫的推桿練習比賽）”、 “藝術之家大擂臺（模仿中央電視臺的類似節(jié)目） ”、 “棋王爭霸賽（軍旗、象棋、圍棋、五子棋，可任選，采用積分制，每贏得一場比賽得一分、平零分、負減一分，分數(shù)最高的家庭勝出） ”。? 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。3) 導視系統(tǒng)包裝? 燈桿旗：在樓盤附近的創(chuàng)業(yè)路、新城大道、新湖路段的路兩側(cè)做上燈桿旗，既可為客戶進入現(xiàn)場作指引，又可在客戶進入現(xiàn)場前營造熱烈的銷售氣氛，帶動客戶情緒。緊鄰本項目地塊有一處市政規(guī)劃的教育用地，雖然本項目優(yōu)越的地理位置，全方位高端物業(yè)的打造足以使項目處于新中心區(qū)競爭樓盤的前列，但如果能實現(xiàn)與教育的結(jié)盟，無論是對增加項目片區(qū)競爭力還是提升項目綜合高端形象均有極大的益處。? VIP 認籌登記，與秋交會同步進行；22 / 43認籌方式：一般樓盤的 VIP 卡認籌，客戶獲得 VIP 卡，實際是獲得了樓盤的優(yōu)先購買權，具體的預選房號須到解籌日進行公開選房，一般采取按照排隊或抽簽順序選房?？罩行袑m樣板房設計；外墻基本全部展示；電梯部分開通；部分電梯大堂展示樣板房展示；看樓通道完畢；外墻部分展現(xiàn)；園林全部展示；“前庭后院”樣板房竣工驗收；空中行宮樣板房展示；新看樓通道；20 / 43第二部分 分階段推廣策略一、 內(nèi)部認籌期（一） 時間：（二） 銷售推廣目標：? 通過有目的前期醞釀和宣傳工作，使本項目在市場成為討論的焦點，引起廣泛的關注，初步樹立項目“中心領地此時項目硬件具備更強的展示性，更容易打動客戶，盡快促成成交，并且在內(nèi)部認籌期積累交誠意金的客戶在此時完成成交。（三） 入市時機綜合評述：根據(jù)我司多年操作經(jīng)驗，結(jié)合項目工程進度、競爭形式及深圳樓盤銷售的規(guī)律，在項目一期部分符合預售條件前后，正迎來國慶——秋交會（ ）— —圣誕——元旦房屋銷售的黃金季節(jié)；我司認為此階段是項目入市的理想時機。注意事項：操作時需注意把握加價時機，加價幅度和頻率不宜過高，一旦超過買家心理承受范圍，則可能阻礙銷售。本項目“廊院式住宅” ，為整個寶安市場的唯一，套用一句俗語：“獨家經(jīng)營，可以待價而沽” 。項目品牌帶動企業(yè)品牌：一個良好的樓盤，可以成就一個優(yōu)秀的發(fā)展商品牌，如碧海云天成就了京基地產(chǎn)，作為初入深圳的龍光地產(chǎn)，中原認為更適合利用打造成功樓盤來樹立發(fā)展商的品牌，或者說項目品牌與發(fā)展商品牌同步打造。豪門廊院”的整體高檔次形象、著力營造廊院式生活，迅速形成銷售熱點，帶動產(chǎn)品的銷售，實現(xiàn)整個項目的熱銷。? 地理位置優(yōu)越，交通便捷：片區(qū)共有賣點 項目獨有賣點 項目核心賣點4 / 43寶 安 新 中 心 區(qū) 在 深 圳 幾 個 次 中 心 區(qū) 之 中 ， 是 唯 一 一 個 系 統(tǒng) 性 、 超 前 性 規(guī) 劃 設 計 的 中 心區(qū) 。中心區(qū)的升值潛力在深圳市福田新中心區(qū)、南山新中心區(qū)都得到很好的驗證，因此，強大的升值潛力將會使得寶安新中心區(qū)成為人們置業(yè)、投資的首選。 營銷推廣主線中原建議本項目的營銷推廣主線：依托項目差異化特征“廊院式” ，分步推出“廊院式住宅 ——前庭后院住宅 ——空中行宮（純復式單位） ”，樹立樓盤“中心領地大型的、有影響力的公關活動還能吸引媒體的跟蹤炒作、有效節(jié)約媒體費用，增加宣傳效果， 。在項目市場調(diào)查報告中，我們知道寶安客戶的市場購買力極強，不同階段推出的“豪宅” （新安湖、御景臺、冠城世家）都銷售非常良好。即在發(fā)售初期以相對高價入市，率先推出“廊院式住宅” ，首先在市面上形成“頂級物業(yè)、頂級價格”印象，憑借產(chǎn)品獨特性，在取得良好的市場反13 / 43應后，逐步推出“前庭后院住宅” 、 “空中行宮住宅” ，掀起一波又一波銷售高潮，同時逐步提升項目價格。因此，從競爭角度評估，建議本項目提早在 9 月份進行內(nèi)部認籌，搶奪競爭樓盤客戶。17 / 43公開發(fā)售期（ ——）：是項目正式銷售的開始，也是大量硬性宣傳投入的開始。尾盤期二期發(fā)售期熱銷期公開發(fā)售期內(nèi)部咨詢期04.. 工程封頂（預售證） ；園林部分展示；部分架空層展示；主入口電梯開通；裙樓臨售樓處下外墻。參加程序： 首先與英國《世界建筑》雜志取得聯(lián)系； 由柏濤公司在澳大利亞墨爾本本部找到一名世界級建筑大師，以該建筑大師名義將本項目設計方案保送參選；（四） 造勢安排及促銷手段? 參加 2022 秋季房地產(chǎn)交易會，借助“秋交會 ——國慶節(jié)”契機入市；? 龍光地產(chǎn)逐鹿深圳戰(zhàn)略發(fā)展新聞發(fā)布會：“項目名＋檔次定位＋寶安全新生活方式（廊院生活） ” 通過媒體訪問發(fā)展商的最高決策者，