【正文】 又一輪銷售熱潮：? 聘請國際知名室內(nèi)設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計一套空中行宮樣板設(shè)計；? 二期公開發(fā)售之日，現(xiàn)場舉行空中行宮樣板房拍賣會；33 / 43? 對空中行宮樣板房競拍者進行采訪報導(dǎo)，炒作其購買本項目原因，從而帶動項目賣點；? 拍賣價格進一步體現(xiàn)樓盤“高質(zhì)高價” 特征，同時將項目的形象提升到最高點； 滿漢全席答客宴：? “空中行 宮” 推出日，滿漢全席款待新老業(yè)主，讓業(yè)主享受皇家生活；? “滿漢全席 ”答客宴 勢必引起媒體的廣泛炒作，吸引全深圳（甚至是全廣東）的關(guān)注，提高項目知名度、美譽度、品牌度；帶動一期項目尾盤銷售，同時為二期的“高價’銷售提供了大力支撐；? 促進業(yè)主的口碑傳播，增加客戶營銷；（四） 造勢安排及促銷手段? “空中行宮 ”介紹新聞發(fā)布會；34 / 43我們把項目 5 號樓純復(fù)式住宅稱為：空中行宮。（五） 媒體選擇及推廣計劃：（見附表）31 / 43三、 熱銷期（一） 時間：2022. . （二） 銷售推廣目標(biāo)：? 持續(xù)開盤期的熱度進行強勢銷售；? 充分利用該階段的大型節(jié)日進行促銷；? 利用“前庭后院”住宅進一步鞏固“豪門廊院”住宅形象；? 初步建立項目及龍光地產(chǎn)品牌；? 盡可能的實現(xiàn)銷售，回收資金。3） 樣板房裝修風(fēng)格建議? 樣板房的設(shè)計應(yīng)迎合二次置業(yè)者的品味和要求，體現(xiàn)出物業(yè)的尊貴、享受；? 本項目核心賣點在于戶型特色，樣板房設(shè)計要將戶型特色“廊院式”充分展示，并通過設(shè)計演繹出一種和諧自然的廊院式生活；27 / 43? 裝修風(fēng)格示意之中式風(fēng)格：? 裝修風(fēng)格示意之歐式風(fēng)格：4） 樣板房參觀路線：28 / 43樣板房參觀路線：營銷中心――形象入口――中心園林――樣板間 ——泛會所 ——營銷中心樣板房1F銷售中心3F沙龍（泛會所）中心園林形象 入口29 / 43二、 公開發(fā)售期（一） 時間：（二） 銷售推廣目標(biāo)：? 將預(yù)熱期積累客戶充分消化，營造公開發(fā)售期熱銷態(tài)勢；? 利用開盤大型活動、優(yōu)惠措施及該階段的圣誕、元旦等節(jié)日進行促銷；? 將項目“廊院式”住宅形象樹立、完善到位；（三） 推廣突破點舉辦深圳市“廊院文化 ”論壇? 邀請房地產(chǎn)界頂級人士（政府官員、中介公司、品牌發(fā)展商老總、資深報社地產(chǎn)記者）參與；? 活動主題對區(qū)域生活模式有重大影響；? 獲得大報支持或同報紙媒體合辦（如深圳特區(qū)報主辦、龍光地產(chǎn)承辦）；? 在深圳迅速掀起一股“廊院” 生活熱潮。26 / 43? 休閑區(qū)：項目定位為高端產(chǎn)品，來此購房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào)及對客戶的細(xì)微關(guān)懷。綜合考慮上述因素，建議售樓部設(shè)在項目臨新湖路商場內(nèi)偏東部分位置。指示牌高約 3M 左右，上面標(biāo)注樓盤名稱及方向指示，并在箭頭上注明距離，如300M、100M 、50M 等。2) 建筑主體包裝主體工程進行到 10 層左右時，建議在樓體上懸掛巨幅的宣傳條幅， “龍光” 、 “電話號碼” 、 “主廣告語” ；彩色印制，主要突出樓盤名稱及宣傳口號。 公益形象大使公益活動的建議，中原的目的是使發(fā)展商以“善者人翁”的形象在寶安區(qū)深入民心，讓目標(biāo)客戶對發(fā)展商及樓盤的形象產(chǎn)生良好的印象，同時也將24 / 43項目的品牌在該區(qū)深化，擴大知名度。 電視劇場冠名——如深視“劇場” ；購買深視“龍光劇場”冠名權(quán)（或者寶安有線電視翡翠臺“龍光”轉(zhuǎn)動游標(biāo)廣告） ，在前期迅速提高樓盤知名度，為下一步樓盤的正式推廣奠定良好的基礎(chǔ)。在豪宅樓盤的銷售過程中，認(rèn)籌通常采用的是一種可以提前“預(yù) 定房號” 的形式， 訂金也比普通樓盤的訂金高。其中，興濤展示和接待中心21 / 43由中國建筑設(shè)計研究院青年建筑師李興鋼設(shè)計，而德國學(xué)校則由德國的 gmp 建筑師事務(wù)所設(shè)計。? 聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的熱銷勢頭造勢。工程節(jié)點關(guān)系圖內(nèi)部認(rèn)籌期春交會持銷期二期發(fā)售期售樓處及前廣場綠化展示；路旗等包裝到位。持銷期（ ——）：此階段樓盤整體外觀逐步顯露，準(zhǔn)現(xiàn)樓的工程形象吸引客戶購買欲；同時二期樓盤擬在此階段后期（7 月份）發(fā)售， “空中行宮”樣板房的全新開放，將項目的品質(zhì)又提升到了一個全新的高度，市場的強烈關(guān)注帶動著一期剩余單位的銷售。銷售方面由于此階段項目不具備發(fā)售條件，因此主要以收取客戶認(rèn)購誠意金（可無理由全部退還） 、派發(fā) VIP 卡為主，在促銷策略上額外讓利優(yōu)惠。16 / 43四、 營銷階段劃分：中原根據(jù)項目的規(guī)模、深圳類似檔次樓盤的銷售進度，將整個項目的推廣分成兩期（項目南區(qū)為一期，項目北區(qū)為二期，一期面積約占小區(qū)總面積的 40％左右） ；在各項工作配合密切、廣告投入緊扣銷售的情況下，預(yù)計項目一期在項目公開發(fā)售后 8 個月左右的時間可以實現(xiàn) 90％以上的銷售率，整個項目一、二期約用時 18 至 20 個月（1 年半左右）可以基本銷售完畢。本項目可以充分利用競爭對手熱炒、宣傳之利，采用 VIP 認(rèn)籌的形式率先推出“廊院式住宅” ，憑借地盤包裝、產(chǎn)品（樣板房及部分園林）的市場差異性，搶奪競爭對手客戶。具體付款方式初步建議如下：一次性付款（93 折）a. 簽署認(rèn)購書時付定金 RMB￥20220b. 簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 30%（含定金）c. 簽署正式買賣合同后 30 天內(nèi)付 70%即供銀行按揭（95 折）a. 簽署認(rèn)購書時付定金 RMB￥20220b. 簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 20%（含定金）c. 簽署正式買賣合同 30 天后即時向客戶提供按揭 80%優(yōu)惠銀行按揭（98 折）a. 簽署認(rèn)購書時付定金 RMB￥20220b. 簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 10%（含定金）c. 簽署正式買賣合同后 30 天后即時向客戶提供按揭 80%14 / 43d. 辦理入伙手續(xù)時付 10%備注：此付款方法只作暫時建議，僅供發(fā)展商參考，正式發(fā)售時的正式付款方法再根據(jù)市場情況制訂。 （詳細(xì)的項目定價中原將在開盤前，根據(jù)競爭樓盤價格分析比較，堅持領(lǐng)導(dǎo)定價法則，制定出準(zhǔn)確的項目均價，這里暫略）（三） 價格走勢策略根據(jù)中原多年的市場經(jīng)驗，結(jié)合片區(qū)市場的特殊性，建議在價格策略上走“高開高走、隨機小幅上揚”的路線。結(jié)論： 綜 合 考 慮 以 上 因 素 ， 我 司 建 議 本 項 目 價 格 策 略 ： 采 用 領(lǐng) 導(dǎo) 定 價 法 ， 走“高 質(zhì) 高 價 ”價 格 路 線 ， 領(lǐng) 導(dǎo) 片 區(qū) 價 格 ； 同 時 支 撐 本 項 目 “豪 門 廊 院 ”形象 。走相對高價路線——領(lǐng)導(dǎo)定價法在項目定位報告中，我們分析得出：本項目地價過高、中心區(qū)樓盤定位較為接近，為避免產(chǎn)品同質(zhì)化，必須走“差異化、高質(zhì)高價”路線才能在片區(qū)競爭中立于不敗。 推廣步驟：? 第一步：將“廊院式”住宅推向市場，迅速建立項目差異性優(yōu)勢，倡導(dǎo)“廊院式生活” ，同時樹立樓盤高檔次形象；? 第二步：將“廊院式”生活深化，適時推出“前庭后院”主力戶型；? 第三步：將本案的頂級戶型 ——空中行宮推向市場，進一步提升樓盤檔次，帶動產(chǎn)品的銷售。公關(guān)活動為切入點：以大型公關(guān)活動為突破點，吸引市場關(guān)注，形成市場焦點，提升樓盤形象。而營銷是將所有的期望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時的重要一環(huán)，中原希望通過務(wù)實而周密的營銷達到發(fā)展商的期望。豪門廊院”主題支持：? 項目地處新中心區(qū)，區(qū)位發(fā)展前景看好；? 純高端定位，高端配置；? 差異化產(chǎn)品——廊院式住宅，營造廊院生活。? 濱海風(fēng)情，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越：寶 安 中 心 區(qū) 緊 鄰 深 圳 前 海 海 灣 ， 是 深 圳 惟 一 的 濱 海 城 區(qū) ， 片 區(qū) 自 然 環(huán) 境優(yōu) 美 ， 海 濱 色 彩 濃 郁 。（二） 項目賣點分析 片區(qū)共有賣點? 中心區(qū)寶安未來的政治、經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心，具有較強的升值潛力；根據(jù)深圳市“ 一市多城、眾星捧月 ”的規(guī)劃，寶安新中心區(qū)的發(fā)展定位為深圳市西部的城市次中心，寶安區(qū)行政、文化、商業(yè)中心；是以綜合服務(wù)和居住為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、花園式濱海城區(qū)。3 / 43世界第一高峰：珠穆朗瑪峰? 以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài)；? 差異化營銷：通過市場細(xì)分，憑借差異化市場定位、差異化產(chǎn)品設(shè)計、差異化的營銷手法，贏得市場。隨 著 深 圳 城 市 擴 容 及 “撤 關(guān) ”因 素 地 影 響 ， 與 南 山 只 有 一 關(guān) 之 隔 的 寶 安 將 是 深 圳 城 市 擴 容 的首 選 區(qū) 域 之 一