【正文】 主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。不參與酒店利潤分配。年終本類客房按實(shí)際客房營業(yè)收入的40%加權(quán)分配。完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期按周計(jì)算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤中抵扣。年終時(shí)，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須向酒店經(jīng)營管理公司提出書面申請(qǐng)；2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料：、復(fù)印件，、復(fù)印件，；；。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首家推出的酒店公寓主題（condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。近年來中國前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、昆明、深圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒店。房類分為：端頭海景房、豪華海景房、高級(jí)海景房、豪華花園房和私家花園房。你的未來不是夢(mèng)！圍墻廣告：以項(xiàng)目名稱“澳洲花園”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點(diǎn)綴著綠色的椰樹、藍(lán)色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個(gè)畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍(lán)色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)熱帶濱海特色的畫卷。由于本項(xiàng)目推出的概念對(duì)于部分客戶來說已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亞同區(qū)域樓盤之間的準(zhǔn)客戶，如果本項(xiàng)目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟(jì)能力、理財(cái)習(xí)慣及度假觀念和需求的，且具有較好的性能價(jià)格比，那么，在前期就可以爭(zhēng)取這一部分的客戶，并使之成為本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)客戶和義務(wù)宣傳者。本樓書的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)看樓者、專門的促銷活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于三亞高級(jí)別酒店里供閱讀）。7 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算，均指公寓部分）● 形象建立及售前宣傳鋪墊階段（開工開始至春節(jié)）：完成5%（本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)）● 試銷階段（ 開始至 ）：完成50%。該公司成立于年，注冊(cè)資本金為人民幣 萬元，公司總資產(chǎn)為人民幣 元。長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，有豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，高度重視項(xiàng)目的質(zhì)量管理和進(jìn)度協(xié)調(diào)，對(duì)項(xiàng)目管理有獨(dú)到的見解和方法。有豐富的建筑、園林設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，尤其善于挖掘土地資源、環(huán)境資源、氣候資源、人文資源的效力與房產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性。熟悉房地產(chǎn)法律和政策，工作勤勉細(xì)致，敢于直言和善于維護(hù)公司利益。工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)豐富，無論在管理會(huì)計(jì)還是核算會(huì)計(jì)等方面均具有較強(qiáng)的處理能力。本公司總設(shè)計(jì)師。三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司工程總監(jiān)，高級(jí)工程師。故此，根據(jù)常規(guī)測(cè)算，本項(xiàng)目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極小。5 展板● 規(guī)格以60cm90cm的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做78塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷售。主要采用直郵廣告、重點(diǎn)位置設(shè)立宣傳咨詢點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建立、現(xiàn)場(chǎng)POP、三亞個(gè)別星級(jí)酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。智者識(shí)天域、前瞻無限景五星級(jí)天域、五星級(jí)服務(wù)享受、頂級(jí)硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級(jí)濱海酒店生活。基本戶型： 一共八層。產(chǎn)權(quán)式VVIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國旅游組織2002年報(bào)告：。3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語言，烘托銷售氣氛。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。8． 直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40% 本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入（C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值247。 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營業(yè)收入的40%。非出租期間（自住和空置時(shí)間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用，按季度結(jié)算。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。、餐飲、康樂、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；b. 服務(wù)式公寓各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c. 服務(wù)式公寓的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動(dòng)；d. 服務(wù)式公寓人力資源管理；e. 服務(wù)式公寓的安全防護(hù)；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。目錄1． 產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式2． 基本運(yùn)行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經(jīng)營管理模式5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式1. 經(jīng)營管理公司a. 南新澳洲花園由物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。年實(shí)際出租總房間數(shù)；服務(wù)式公寓客房經(jīng)營收入=年入住率年平均房價(jià)可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報(bào)。6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：5820元/M2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。6%?？備N售面積約657225平方 本項(xiàng)目總建筑面積：約672545平方米； 容積率≤，綠化率≥40%，建筑密度≤%，建筑高度≤80米。注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無樓可售。（三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。住宅景觀的不均等。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。目前，銷售已達(dá) %。三、戶型結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。主要為投資型和度假需求型客戶。平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。3942套，和去年同期相比增長48三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨(dú)一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目買的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū)(包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等17個(gè)國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占3％。15201%。 第三章 項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況分析第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：，,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。本項(xiàng)目緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。三、交通條件。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。三亞地區(qū)相對(duì)濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長。第二章 項(xiàng)目背景第一節(jié) 項(xiàng)目承建單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、市政工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計(jì)制作、工程設(shè)計(jì)與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。（三）、三亞南新澳洲花園項(xiàng)目定位為:結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排2010年 月 日之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)到 年 月 日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期估計(jì)為 年時(shí)間。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求項(xiàng)目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。項(xiàng)目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。項(xiàng)目用地具有豐富的住居度假元素。建設(shè)內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會(huì)所等配套服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目投資估算12億元。費(fèi)用估算詳見項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表”。（六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面?？偨ㄖ娣e672545平方米。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨(dú)一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢(shì)下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項(xiàng)目，為適應(yīng)大的市場(chǎng)潮流，許多項(xiàng)目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多項(xiàng)目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是項(xiàng)目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)上都缺乏國際化的水準(zhǔn)。（三）、在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級(jí)部門對(duì)房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場(chǎng)、靠經(jīng)營，靠市場(chǎng)規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn)則。%；,商品房銷售總金額其中海景房的平均價(jià)格是13000元／平方米（毛胚）以上。（三）2010年初三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。商品房平均銷售價(jià)格第三節(jié) 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。二類客戶（無奈型）：想要高層風(fēng)景，但又在乎價(jià)格。物業(yè)收費(fèi)有市場(chǎng)依據(jù)。二、建筑風(fēng)格順應(yīng)消費(fèi)者對(duì)人性化住宅的心理需求，本項(xiàng)目采用了夏威夷風(fēng)格的建筑形式。用開發(fā)住宅、服務(wù)式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。目前，銷售已基本完畢。（八）項(xiàng)目所在地負(fù)氧離子高達(dá)11000個(gè)單位（北京天安門處150個(gè)單位），適合于居住與度假。待小區(qū)及荔枝溝鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會(huì)更進(jìn)一步優(yōu)化。但由于市政府準(zhǔn)備加快凈化工程，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。第四章 項(xiàng)目方案第一節(jié) 場(chǎng)地選址一、場(chǎng)地選擇地理位置：本項(xiàng)目坐北朝南，建設(shè)用地南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀山遙海效果極佳，是建設(shè)高檔生活小區(qū)的理想用地。利用窗和陽臺(tái)的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間?？備N售面積約657225平方米；（2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約672545平方米； （3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約12億元；（5）、可銷售面積部分單位成本：3326元/平方米。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)6041元/M2的銷售價(jià)格。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。四、 可分配收益：小區(qū)營業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。二、 收益分配期限