成本逼近法ppt課件(存儲版)
【正文】 ? 可出讓土地的平均單價 ? ＝土地總平均單價 總土地面積 /可出讓土地面積 ? 4． 宗地成熟度修正 。 根據(jù)測算 ， 該開發(fā)區(qū)土地征地 、 安置 、 拆遷及青苗補(bǔ)償費用為 4． 5億元 ， 征地中發(fā)生的其他費用為 1． 5億元 ， 征地后 ， 土地 “ 七通一平 ” 的費用為 2億元 /k㎡ ， 開發(fā)周期為兩年 ， 且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的 40％ ， 總投資回報率為 20％ ， 土地增值收益率取 20％ ， 當(dāng)年銀行年貸款利息率為 10％ ，土地還原率確定為 7％ 。 ?利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算（計息期為整個開發(fā)期） ?年期修正錯誤 :不修正或修正錯誤。 2022年 12月 31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費 (含稅費 )平均為 10萬元 /畝， “ 五通一平 ” 土地開發(fā)費為 8萬元 /畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為 5． 5%，投資利潤率為 10，土地還原率為 6%， 50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于 2022年 12月 31日的單位地價和總地價。 第三節(jié) 成本逼近法的應(yīng)用 ? 一、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題 : ?土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用； ?各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析； ?評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格 . 二、成本逼近法應(yīng)用實例 ? 例 1：某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5k㎡ ， 現(xiàn)已完成了 “ 七通一平 ” ， 開發(fā)區(qū)內(nèi)道路 、 綠地 、 水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地 1． 5k㎡ 。 ? (3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時 ， 應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 。 ? 成本價格乘以 土地增值收益率 即為 土地增值收益 . ? 土地增值收益率 理論上應(yīng)等于 “ 增值地租 ” 在總地價的比例 ,或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例 ,一般為１０－３０ ％ 。 ? 土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的 面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度 確定 。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施配套費：常常概括為 “ 七通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 、 “ 三通一平 ” 。 ? 構(gòu)成：包括 征地補(bǔ)償費 、 拆遷安置補(bǔ)助費等 ? 計算方法： ? 征用農(nóng)村集體土地 時 ， 土地取得費就是征地費用 ，包括土地取得費和相關(guān)稅費 。 ? 熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點 、 適用范圍及要求 。 ? 城鎮(zhèn)國有土地 的取得費按拆遷安置費計算 。 ? （ 2） 紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象 。 ? ④ 利息率：一般
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