《成本逼近法》ppt課件-全文預覽
【正文】 ? 2． 成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時 ， 應進行土地使用權年期修正 。 ? 待估宗地價格 ? ＝ (土地取得費及稅費十土地開發(fā)費 +利息 +利潤 ) [1l／ (1+r)m] +出讓金 [1l／ (1+r)m]/ [1l／ (1+r)n] ? m— 待估宗地剩余使用年期； ? n— 法定最高使用年期 。 投資回報率的確定通?？紤]以下三方面因素： 開發(fā)土地的利用類型 開發(fā)周期的長短 開發(fā)土地所在地區(qū)的政治經濟環(huán)境 利潤的計算基數 包括土地取得費 、 開發(fā)費和各項稅費 。 ? ③ 計息方式：由單利和復利計息兩種 ， 開發(fā)期超過一年的 ， 一般按復利計算 。 ? 利息的計息方式 ：由單利和復利計息兩種 ， 土地開發(fā)周期超過一年 ， 按復利計算 。 ? 小區(qū)開發(fā)配套費：同公共事業(yè)建設配套費類似 . ? 計算土地開發(fā)費 ， 首先必須準確確定土地開發(fā)程度 ， ? （ 1） 準確區(qū)分宗地內外開發(fā)程度：由市政投資建設的應屬于宗地外 ， 由企業(yè)投資建設的應屬于宗地內 。 ? 注意： ? ① 土地取得費應是 評估期日的重置費用 ； ? ② 征地 、 折遷等取得土地的費用資料應從測算待估宗地所在 區(qū)域平均 土地取得費用入手計算； ? ③ 各費用的計算應以 當地正在執(zhí)行 的征地補償費和拆遷安置補助費的有關規(guī)定標準計算 。 ? 相關稅費包括：耕地占用費 、 耕地開墾費 、 新菜地開發(fā)建設基金 、 征地管理費及政府規(guī)定的其他有關稅費 。 ? 基本公式 : 地價＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益 ? 特點 ： ? ① 適于新開發(fā)土地估價 ， 不適于已開發(fā)老城區(qū)土地估價； ? ② 適于工業(yè)用地估價； ? ③ 適于土地市場不發(fā)育 ， 無法采用其他方法進行估價 ? 的土 地； ? ④ 成本價格是一種不完全價格 ， 未考慮土地市場需求及效用； ? ⑤ 是估算土地成本價格的一種途徑 。成本逼近法 ? 考試基本要求： ? 掌握：成本逼近法的概念 、 公式 、 估價步驟及 各項成本測算 。 第一節(jié) 成本逼近法概述 ? 定義 ：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據 ， 再加上一定的利潤 、 利息 、 應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法 . ? 原理 :將對土地的所有投資 （ 包括土地取得費用和開發(fā)費用 ） 作為基本成本 ， 按照等量資本獲取等量利潤的投資原理 ， 加上基本成本所應產生的相應利潤和負擔的利息
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