《成本逼近法》ppt課件(文件)
【正文】 地價和總地價。（因出讓金是最高年限的）； ?計算步驟中有關單位不一致 : 萬元 /畝轉化為元 /平方米（直接乘 15） ? 萬元 /平方公里轉化為元 /平方米（直接乘 100）， 。 ?利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算（計息期為整個開發(fā)期） ?年期修正錯誤 :不修正或修正錯誤。 (1 106)＝ 200(元／㎡ ) ? ? 120 [(1十 )21]+200 40％ [(1+) 1]+200 60％ [(1+)] ? ＝ ++＝ (元／㎡ ) ? 4． 計算投資利潤 ? (120+200) 20％ ＝ 64(元／㎡ ) ? 5． 計算土地增值收益 ? (120+200++64) 20％ ＝ (元／㎡ ) ? 6． 計算土地價格 土地價格＝土地取得費 +土地開發(fā)費 +投資利息 +投資利潤 +土地增值收益 ＝ 120+200++64+＝ 512． 83(元／㎡ ) ? 7． 進行可出讓土地比率修正 ? 開發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝ (開發(fā)區(qū)總面積 不可出讓土地面積 )／開發(fā)區(qū)土地總面積 100％ ? =()／ 5 100％ ＝ 70％ ? 則可出讓土地的平均單價 ? ＝ ／ 70％ ＝ (元／㎡ ) ? 8． 進行土地使用權年期修正 ? 以上求取的是土地無限年期的使用權價格 ，則 50年的土地使用價格為： ? [1— 1／ (1+)50] ? ＝ (元／㎡ ) ? 9． 計算土地總價格 ? 10000＝ 7077400(元 ) 采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為： ? 單位面積價格為 ／ m’， ? 總價格為 7077400元 。 根據(jù)測算 ， 該開發(fā)區(qū)土地征地 、 安置 、 拆遷及青苗補償費用為 4． 5億元 ， 征地中發(fā)生的其他費用為 1． 5億元 ， 征地后 ， 土地 “ 七通一平 ” 的費用為 2億元 /k㎡ ， 開發(fā)周期為兩年 ， 且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的 40％ ， 總投資回報率為 20％ ， 土地增值收益率取 20％ ， 當年銀行年貸款利息率為 10％ ，土地還原率確定為 7％ 。 ? 需要注意的事，這種方法計算出的地價是從土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受讓人）能否接受此價格，需要土地使用者分析預期的土地收益或同已發(fā)生的交易價格比較后，確定自己對宗地價格的認同標準。計算公式如下： ? 可出讓土地的平均單價 ? ＝土地總平均單價 總土地面積 /可出讓土地面積 ? 4． 宗地成熟度修正 。
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1