房地產(chǎn)成本核算ppt課件(存儲版)
【正文】 品種法和分批法的結(jié)合和延伸，是指以產(chǎn)品的類別作為成本計算對象歸集開發(fā)成本，計算總的開發(fā)成本，再按照一定的標準和方法分配計算聯(lián)產(chǎn)品和副產(chǎn)品的成本的方法 34 副產(chǎn)品 ?副產(chǎn)品是指使用同種原材料，在生產(chǎn)主要產(chǎn)品的過程中附帶生產(chǎn)出來的非主要產(chǎn)品，或利用生產(chǎn)中的廢料加工而成的產(chǎn)品。 ?一般成本計算的程序 42 產(chǎn)權(quán)歸屬 ? 1995建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則 ? 公攤率 = 套內(nèi)建筑面積 247。 ?注：對應(yīng)的成本已經(jīng)分攤到其他項目的成本中，不考慮其他項目的銷售情況，不需要追溯調(diào)整其他項目的銷售成本。 ?通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品價格穩(wěn)定并且容易取得。 注：貫徹孰低原則 31 工程結(jié)算（續(xù)） ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計入到“營業(yè)外收入”科目，不得直接抵減應(yīng)付工程款或開發(fā)成本 ?分析：對總的應(yīng)稅所得沒有影響，但對不同的納稅年度產(chǎn)生影響 32 財務(wù)決算 ? 財務(wù)決算：工程結(jié)算成本 + 土地征用及拆遷費 + 前期工程費 + 開發(fā)間接費用 ? 缺點：只考慮合理性，沒有考慮是否取得發(fā)票 ? 維護開發(fā)成本的完整性，不直接調(diào)整開發(fā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整，增加當期的應(yīng)納稅所得額。 25 借款利息的資本化 ?開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng) 配比 計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 建議：由開發(fā)商以建筑公司的名義購進 ? 2022關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 18 19 公共配套設(shè)施費 ?公共配套設(shè)施費指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚以及地下人防設(shè)施等。 10 拆遷安置的特殊考慮 ? 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認安置差價 ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認安置差價 ?注：拆遷時沒有確認拆遷建筑物的增值 11 拆遷安置的特殊考慮（續(xù) 1） ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 [2022]31號 ?注：拆遷時確認了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計入到開發(fā)成本 ?以拆遷資產(chǎn)的增值是否實現(xiàn)為標準 ? 不論是否開工建設(shè)，土地成本均屬于存貨，不允許攤銷 拆遷安置的特殊考慮（續(xù) 2） ?中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條明確指出，“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，“免征土地增值稅” ? 2022關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 12 拆遷安置的特
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