【正文】 的一張臉，它第一時間內(nèi)向市場和客戶傳遞著項目所擁有的氣質(zhì)。紫御公館建筑立面特點(diǎn)3：在細(xì)部設(shè)計上，除了少量必要的線角，還加了些比較精細(xì)的金屬飾件，如基座的窗構(gòu)件，頂部的構(gòu)件等，豐富立面的同時提升建筑的品質(zhì)感。本項目是否能在總平規(guī)劃上進(jìn)行創(chuàng)新，即保證做到容積率上限，同時又避免采取兵營式排列或者純圍合排列，導(dǎo)致項目品質(zhì)受損？與眾不同的地產(chǎn)營銷128案例借鑒：華置與眾不同的地產(chǎn)營銷137【理念二：品質(zhì)創(chuàng)新】產(chǎn)品形態(tài)——空中花園式純居小高層。聯(lián)發(fā)五緣灣1號聯(lián)發(fā)五緣灣1號位于廈門環(huán)島路第一排、廈門最佳人居地——五緣灣片區(qū)，總建筑面積超30萬㎡。紫御公館與眾不同的地產(chǎn)營銷151中央庭院精品酒店式園林景觀效果與眾不同的地產(chǎn)營銷152與眾不同的地產(chǎn)營銷1主題會所理念一個成功的會所，將為項目增值，一個成功的會所，將成為吸引圈層客戶的磁場?！巴档酶∩肴臻e”，何樂而不為呢？與眾不同的地產(chǎn)營銷170會所主要功能◎恒溫泳池（溫泉谷）引進(jìn)成都首個水底音樂系統(tǒng)，使住戶在享受運(yùn)動的同時，傾聽美妙的音樂◎生態(tài)健身房將健身房設(shè)在商業(yè)區(qū)會所二樓，利用大落地窗與眾不同的地產(chǎn)營銷171會所主要功能◎SPA美容館主要是針對住宅部分客戶群中的女性客戶。與眾不同的地產(chǎn)營銷176建筑細(xì)節(jié)關(guān)鍵詞：貼縫、轉(zhuǎn)角、門縫……解釋：保證墻磚貼縫的平整光滑，轉(zhuǎn)角處平滑干凈，門縫無漏縫等等。與眾不同的地產(chǎn)營銷181物管貼心服務(wù)關(guān)鍵詞：細(xì)致、溫馨、尊貴解釋：鑒于本項目的客戶群的特征以及其生活特點(diǎn)，我司建議在本項目可以提供一些符合此類人群的有償服務(wù)：代購服務(wù)、24小時上門服務(wù)、一對一管家服務(wù)、代接子女上學(xué)、上門干洗服務(wù)、叫醒服務(wù)、家電維修服務(wù)等。與眾不同的地產(chǎn)營銷185一個發(fā)生在星河灣的故事胡衛(wèi)軍：55歲男包頭稀土有色金屬集團(tuán)副總購買理由：最開始是想在北京為女兒買一套居所，聽朋友推薦說星河灣是北京品質(zhì)最好的樓盤，后來到星河灣看到實景還真不錯就買了。節(jié)奏節(jié)奏與眾不同的地產(chǎn)營銷203樣板間二：情境生活的展示，實際居住效果與交房標(biāo)準(zhǔn)展示整體裝修風(fēng)格以簡潔、現(xiàn)代的裝飾風(fēng)格為主。與眾不同的地產(chǎn)營銷201全新“新奢侈品住宅”形象，展示于每個細(xì)節(jié)處對項目工地外圍包裝展示區(qū)用刀旗、圍墻全部重新包裝，展示調(diào)性體現(xiàn)出“新奢侈品”住宅的細(xì)節(jié)、品質(zhì)感與眾不同的地產(chǎn)營銷202完美的空間設(shè)計，誘發(fā)客戶自我聯(lián)想樣板間一：建筑與空間的藝術(shù)概念展示，不是用來住的樣板間（如繼續(xù)沿用一期的實體樣板間，則不需要重新設(shè)置。龍湖沒有大面積開工，但是卻精心打造了一個樣板區(qū)，里面包括實景樣板樓、實體樣板間、實景園林、實景配套及售樓部，這一舉動震撼了整個郫縣市場，郫縣購房群體終于被龍湖實際產(chǎn)品的高品質(zhì)感所折服，在08年下半年成都樓市的最寒冬，弗萊明戈創(chuàng)造了奇跡。與眾不同的地產(chǎn)營銷178景觀細(xì)節(jié)與眾不同的地產(chǎn)營銷179與眾不同的地產(chǎn)營銷180服務(wù)細(xì)節(jié)英式管家，量身定制專屬物業(yè)服務(wù)。另外建議除公寓產(chǎn)品之外，住宅產(chǎn)品也可將底層架空的地方局部規(guī)劃為入戶大堂，提升產(chǎn)品檔次與眾不同的地產(chǎn)營銷174科技配置關(guān)鍵詞：科技、環(huán)保、省心解釋：由于本項目的定位，我司建議在本項目產(chǎn)品打造中融入新科技系統(tǒng)，如：新風(fēng)系統(tǒng)、中水循環(huán)系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)等。在悠遠(yuǎn)寧靜的音樂中，一切煩惱都將化為煙霧，飄于無形。?從增加產(chǎn)品附加值的角度出發(fā)，應(yīng)用多種“戶型可變”創(chuàng)新手段于住宅產(chǎn)品中，構(gòu)建多種露臺、陽臺、花臺等功能空間；與眾不同的地產(chǎn)營銷158戶型建議贈送空間：戶型設(shè)計應(yīng)緊湊實用、使用率高，贈送空間盡量規(guī)劃為可變?yōu)榉块g使用；拐角落地飄窗設(shè)計，增加可變空間動靜分區(qū)：客廳、餐廳、廚房是活動最頻繁的地區(qū)，而臥室區(qū)域需要最大程度的安靜，因此將它們嚴(yán)格區(qū)分開，確保處于不同功能區(qū)的人對相應(yīng)環(huán)境的要求干濕分區(qū)：廚房、衛(wèi)生間帶排水的房間應(yīng)與臥室、客廳區(qū)分開；衛(wèi)生間的設(shè)置應(yīng)盡量采用自然通風(fēng)和采光，避免設(shè)置暗衛(wèi)功能齊備：一個好的住宅戶型需要在有限的空間內(nèi)，滿足起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)等個人生活7個方面的基本功能需求采光：盡量為戶型設(shè)計飄窗和大落地窗等，同時控制房間的進(jìn)深，保證充足的采光與眾不同的地產(chǎn)營銷159戶型配比建議：（參考保利花園、中海錦城的戶型規(guī)劃）名稱套數(shù)(套)配比(%)名稱套數(shù)(套)配比(%)㎡%8090㎡%㎡%7080㎡%㎡%120130㎡%90100㎡%㎡%本項目戶型配比建議：110120㎡%（平米）占比套二（舒居型）9010035%保利花園套二（緊湊型）809020%套三（舒居型）12014015%套三（緊湊型）10511520%其他戶型90以下及頂躍10%結(jié)合前面區(qū)域市場分析中的熱銷戶型以及目前區(qū)域內(nèi)兩個典型項目的戶型面積特點(diǎn)，我司建議以90100平米的套二和105140平米的套三產(chǎn)品為主力戶型，并匹配與眾不同的地產(chǎn)營銷160部分一居室、4居室和頂層躍層戶型。與眾不同的地產(chǎn)營銷147與眾不同的地產(chǎn)營銷148與眾不同的地產(chǎn)營銷149與眾不同的地產(chǎn)營銷150園林打造建議一：多點(diǎn)組團(tuán)式庭院景觀主軸34215如圖所示，通過弧線圍合后形成若干個組團(tuán)中庭景觀以及外延小中庭（如圖紅色區(qū)域）精品園林項目借鑒：??深圳江與城與眾不同的地產(chǎn)營銷140聯(lián)發(fā)五緣灣1號以寫字樓標(biāo)準(zhǔn)造高層住宅，品質(zhì)讓普通住宅改變更多外墻石材加貼磚，外立面歷久彌新；以星級大唐的標(biāo)準(zhǔn)，裝飾每一個電梯間；ITT變頻恒壓供水水泵，法國蘭舍中央新風(fēng)系統(tǒng)，德國蒂森克虜伯電梯，法國施耐德OKKEN高可靠與眾不同的地產(chǎn)營銷141低壓開關(guān)柜……一路走來的聯(lián)發(fā)五緣灣1號，獲得的榮譽(yù)無數(shù)：20062007廈門優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計樓盤、2007廈門最值得期待樓盤、2007中國最具投資價值不動產(chǎn)、2007影響中國的30大典范社區(qū)、20072012中國城市典型地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)樣本項目——十大宜居生態(tài)地產(chǎn)、2012中國地產(chǎn)新視角“最具投資價值獎”、2013廈門地產(chǎn)奧斯卡年度綜合品質(zhì)大獎與眾不同的地產(chǎn)營銷142等等，這一切，都是對聯(lián)發(fā)房產(chǎn)品質(zhì)的肯定。與眾不同的地產(chǎn)營銷135總平規(guī)劃建議六：建議將社區(qū)公共配套性規(guī)劃主要集中于商業(yè)用地，比如將社區(qū)會所、物管用房等設(shè)施規(guī)劃于集中商業(yè)區(qū)；項目總平示意：備注：圖中藍(lán)色建筑剖面僅為示意，非特指2梯4戶建筑形態(tài)。錦城華宇建筑立面特點(diǎn)2：立面設(shè)計集中在結(jié)合功能建立垂直線條的次序與韻律，在整體上，采用不同顏色材質(zhì)體塊，相互疊加，穿插的手法達(dá)到個體與整體的統(tǒng)一關(guān)系?！斑h(yuǎn)東第一樓”——上海和平飯店原名華懋飯店，屬芝加哥學(xué)派哥特式建筑，樓高77米，共十二層，1929年建成，故又被稱為“沙遜大廈”。高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷114總之，西錦城一期的成交客戶，他們是市場上的“偽剛需”群體，他們是非常規(guī)的改善性客群，他們是：都市都市新奢侈主義住區(qū)與眾不同的地產(chǎn)營銷102從區(qū)域客戶抽樣調(diào)查反向論證“新奢侈主義住宅”的形象定位。與眾不同的地產(chǎn)營銷96新奢侈品永遠(yuǎn)基于情感需求之上，消費(fèi)者對此類產(chǎn)品所傾注的情感遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于其他產(chǎn)品…對他們的購買者有一種顯而易見的情感感召力！與眾不同的地產(chǎn)營銷97新奢侈品的與眾不同新奢侈品傳統(tǒng)中檔產(chǎn)品傳統(tǒng)奢侈品影響情感介入平平淡淡寥寥無幾比比皆是支付能力獨(dú)一無二支付得起價格成本低廉質(zhì)優(yōu)價高售價昂貴質(zhì)量大眾工藝批量生產(chǎn)手工制作社會基礎(chǔ)受價值驅(qū)動者高高在上者守舊保守者與眾不同的地產(chǎn)營銷98新奢侈品優(yōu)秀階梯情感上產(chǎn)品如何在情感上吸引消費(fèi)者功能上產(chǎn)品性能如何工藝上特性、設(shè)計或者材料上的與眾不同確保產(chǎn)品帶給消費(fèi)者真正與眾不同的優(yōu)勢與眾不同的地產(chǎn)營銷99在奢侈行業(yè)不斷做大的過程中，“新奢侈主義”曾大行其道，實現(xiàn)了“名利雙收”。視角與眾不同的地產(chǎn)營銷88基于以上三個視角的項目定位：新雙楠楠苑”在整個“新雙楠”板塊的尷尬。與眾不同的地產(chǎn)營銷81一組典型的成功案例。與眾不同的地產(chǎn)營銷78區(qū)域市場回顧1：新雙楠板塊，由于區(qū)域航空限高和容積率的嚴(yán)格控制，使得區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品基本上以小高層產(chǎn)品為主，物業(yè)類型的同質(zhì)化，讓這里成為小高層住宅的貼身肉搏戰(zhàn)場！、+、一個小高層住宅貼身肉搏的戰(zhàn)場。牧馬山作為成都知名的純別墅板塊，其在成都別墅市場上的影響力不言而喻。與眾不同的地產(chǎn)營銷62中海錦城■開發(fā)商品牌及知名度■產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計以中海豪宅系產(chǎn)品設(shè)計理念為藍(lán)本與眾不同的地產(chǎn)營銷63區(qū)域客戶調(diào)研分析與眾不同的地產(chǎn)營銷64區(qū)域客戶來源地震導(dǎo)致目標(biāo)客戶變化根據(jù)我司對新雙楠板塊在售項目主要購買客戶的調(diào)研分析，目前區(qū)域客戶來源主要集中在如下幾個區(qū)域：??外雙楠；??區(qū)域內(nèi)拆遷的原住民；??紅牌樓汽配城、家具城沿線與晉陽路沿線區(qū)域；??其他城西南區(qū)域；??市中心區(qū)域；??西部鞋城、金花、蛟龍工業(yè)區(qū)；除了主城區(qū)客戶之外，新雙楠板塊在售項目的購買群體還包括成雅高速沿線的省內(nèi)二級城市客戶，這類省內(nèi)二級城市客戶占比達(dá)到20%以上。套四套一、套二、套三海珀香庭46323 ㎡6191㎡套一、套二套四、躍層月光誠品44122 ㎡套一、套二、套三7090㎡套二中海錦城80130 ㎡套二、套三80100㎡套二中華錦繡44153 ㎡套一、套二、套三、套四、套五85125 ㎡套二，套三中華名園51193㎡套一、套二、套三、套四、套五8192㎡套二中鐵瑞城新界85190 ㎡套二、套三、套四、躍層110148㎡㎡套一、套二、套三75120㎡套二，套三圣路易名邸//86123㎡套二、套三?競品項目主力戶型75120㎡的套二、套三戶型?競品項目暢銷戶型主要是中偏小戶型的8090㎡，實用性較強(qiáng)，總價較低，市場接受度較高與眾不同的地產(chǎn)營銷47競品項目市場消化速度區(qū)域內(nèi)項目月去化速度差距較大，與開發(fā)商知名度、產(chǎn)品品分析質(zhì)等多方面因素有關(guān)。由于150平米以上存在部分多層及別墅房源，因此拉升其整體價格至9829元/平米。成交面積1500010000500001234567892014年區(qū)域高層產(chǎn)品價格走勢1200010000高層產(chǎn)品價格除在7月由于個別樓盤的集中8000放量，導(dǎo)致價格局部攀升后，基本保持在6000成交價格72007300元/平米上下徘徊。新都市主構(gòu)體系，而不是形成各自封閉的獨(dú)立社區(qū)，這樣形成義通過將社區(qū)劃分成小部分，完善的交通組織體系，緩解城的居住區(qū)域?qū)⒊蔀槠胶獾挠袡C(jī)體，完善的公共交通降市主干道的交通壓力，按照整體思考布局，配套不同的交往低了區(qū)內(nèi)和對原有城區(qū)的交通壓力，也增加居住者的層次的社交空間及居住配套設(shè)施，給人提供更多的生活和活便利，和社區(qū)氛圍和鄰里之間的交流。據(jù)悉，片區(qū)內(nèi)置信已經(jīng)與金蘋果教育投資集社區(qū)醫(yī)療中心團(tuán)正式簽訂合作協(xié)議，在順江組團(tuán)建設(shè)金蘋果國際蔬菜市場幼稚園成都旗艦店，足見配套的標(biāo)準(zhǔn)和起點(diǎn)。這個隱形的商圈里，聚集著大批財富人群，他們正是武侯大道新雙楠國際居住走廊的居住主力軍。與眾不同的地產(chǎn)營銷29于外共享雙楠成熟生活配套，于內(nèi)大型商業(yè)待建護(hù)航，區(qū)域宜居藍(lán)圖初顯速描5?由于武侯大道與成熟的雙楠社區(qū)近在咫尺，該區(qū)域內(nèi)外雙楠生活配的商業(yè)配套和學(xué)校、公園等公共資源兩者均可共享。內(nèi)外雙楠繁華的生活氣息延展至武侯工業(yè)園由武侯科技園與中國女鞋之都工業(yè)園整合而此戛然而止，這段橫亙在新雙楠與外雙楠之間的成。從城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來看，新雙楠片區(qū)“承上啟下，左右逢源”，從城市產(chǎn)業(yè)分布來看，新雙楠片區(qū)處于“高新西區(qū)——武侯科技園——西航港開發(fā)區(qū)——高新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上，“近水樓臺”的區(qū)位優(yōu)勢，使得新雙楠片區(qū)會吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐。因為置信的進(jìn)入，雙楠大變。新政出臺后，90平米以上成交比例下降，90平米以下成交比例上升，體現(xiàn)出改善性需求受到打壓。與眾不同的地產(chǎn)營銷5全國經(jīng)濟(jì)走勢2：物價下降，通貨膨脹壓力逐步減弱，但近期樓市、股市反彈傳導(dǎo)部分壓力。成都方圓房地產(chǎn)營銷置業(yè)有限公司（以下簡稱吉信行）的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。與眾不同的地產(chǎn)營銷10房地產(chǎn)調(diào)控3：一、二線城市的差異化與09年相比，成交均價漲幅較大的城市成交降幅較大。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。2006年，鷺島國際社區(qū)500余畝的重磅之作亮相，革命性的開發(fā)模式，為外雙楠高端社區(qū)的居住價值一錘定音。與眾不同的地產(chǎn)營銷26交通經(jīng)脈通達(dá)改善，促進(jìn)“新雙楠”高端開發(fā)起步。與眾不同的地產(chǎn)營銷28人居厚度充足，“才”、“富”人群將得到進(jìn)一步擴(kuò)充速描4武侯科技園經(jīng)過5年的發(fā)展，目前已有100多家企業(yè)入駐，從長遠(yuǎn)看，區(qū)行政辦公區(qū)擬規(guī)劃遷入，該區(qū)域?qū)⒕奂?萬人以上的高學(xué)歷從業(yè)人群。大悅城將覆蓋整個成都市，對雙楠、武侯大道的價值帶來極大提升。隨著八一家具城興起，附近形成了運(yùn)輸一條街、家具材料一條街、餐飲廣告一條街等，帶動附屬產(chǎn)業(yè)的興起，更多人因此走上財富大道。項目與項目之間以及項目其組團(tuán)與組團(tuán)間的開發(fā)商圈上千畝土地一家造城，出現(xiàn)的情況是配套不街道打造糅合了園林打造的手法，將街區(qū)景觀化、生態(tài)化，全或某一單項配套重復(fù)建設(shè)卻得不到充分利用，造成退讓空間形成街頭景觀節(jié)點(diǎn)。與眾不同的地產(chǎn)營銷36區(qū)域房地產(chǎn)市場分析備注：由于目前新雙楠區(qū)域內(nèi)在售項目較少，因此在調(diào)研分析過程中納入外雙楠市場進(jìn)行集中分析。400002000001234567892014年區(qū)域小高層項目價格走勢9000小高層產(chǎn)品相比高層產(chǎn)品，成交價格略有8000上升，基本保持在7500元/平米以上，月度70006000成交價格最高達(dá)到7957元/平米。與眾不同的地產(chǎn)營銷43區(qū)域樣本選取原則選擇板塊內(nèi)代表性項目進(jìn)行分析比較選取原則:原則一：板塊因素原則二：價格因素原則三：產(chǎn)品因素與眾不同的地產(chǎn)營銷44競品項目基本數(shù)據(jù)對比分析本案從規(guī)模、容積率等多方面條件均無突出優(yōu)勢。位于武侯規(guī)劃的國際社區(qū)核心板塊，緊鄰地鐵3號線開發(fā)商保利（成都）實業(yè)有限公司規(guī)劃戶數(shù)4,223戶規(guī)劃