【正文】 招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。三、水土保持項(xiàng)目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和水土保持。第十章 環(huán)境保護(hù)為保護(hù)和改善生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，保障人體健康，項(xiàng)目嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)環(huán)境污染源的管理，對(duì)各種污染進(jìn)行綜合治理，確保項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)要求。 土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進(jìn)行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。變壓器中性點(diǎn)直接接地，接地電阻小于4 歐。設(shè)計(jì)范圍本次設(shè)計(jì)范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設(shè)計(jì)。閥門設(shè)置及防腐○3閥門設(shè)置：DN65 毫米，采用閘閥：DN≤65 毫米，采用截止閘。（2）用水量及要求本項(xiàng)目年工作日為 365 天。主要發(fā)展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產(chǎn)。（三）科學(xué)性原則實(shí)施規(guī)劃前科學(xué)地分析現(xiàn)狀資源特點(diǎn)，科學(xué)評(píng)估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢(shì)和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術(shù)保證保護(hù)好農(nóng)業(yè)自然環(huán)境和旅游資源，以及專業(yè)的建設(shè)、管理和推廣經(jīng)營(yíng)。（三）地形地貌張家界市位于武陵山脈腹地之中。20′。民族文化。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時(shí)令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗(yàn)收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，又感受勞作。三、經(jīng)營(yíng)理念觀光。本項(xiàng)目選址在張家界市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎(chǔ)上。（2 ）交通運(yùn)輸條件。（4）交通運(yùn)輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對(duì)外交通體系。通過(guò)展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為張家界市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動(dòng)桂北經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，科技的日新月異，經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在 1996—1997 年期間已動(dòng)工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目就有 7 個(gè)以上。法國(guó)的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國(guó)有 萬(wàn)戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營(yíng)組織。表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表1 總用地 畝 6002 總建筑面積 m2 38003 容積率 4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 4550 　 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 4519 　 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 0 　 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 31 　5 資金籌措 萬(wàn)元 4550 　 其中：企業(yè)自籌 萬(wàn)元 4550 企業(yè)自有資金 銀行借款 萬(wàn)元 0 　6 年銷售收入 萬(wàn)元 1927 正常年份7 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 563 正常年份8 所得稅 萬(wàn)元 315 正常年份9 年凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 944 正常年份10 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 　11 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3597 　12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期13 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 　14 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 2054 　15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期16 總投資收益率 % 正常年份17 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % 正常年份18 盈虧平衡點(diǎn)(BEP) % % 　第二章 項(xiàng)目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。民族風(fēng)情園：修建民俗風(fēng)情園 100 畝。（六）項(xiàng)目工期：項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 1 年，即 2022 年 7 月至 2022 年 6 月。（五）測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。隨著收入的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。最著名是 20 英畝的“莊稼畫(huà)”— 向日葵。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無(wú)土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。一、滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。第四章 項(xiàng)目的可行性為了對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，本報(bào)告中采用 SWOTs 法，即S－Superiority（優(yōu)勢(shì)）， W－Weakness（劣勢(shì)），O－Opportunity （機(jī)遇）， T－Threat（威脅）。（6）地方政府積極支持。四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬租賃土地 600 畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。二是物候觀。品嘗。二、自然條件（一）地理位置及概況張家界市，位于湖南西北部，距省會(huì)長(zhǎng)沙 398 公里（以市政府所在地永定區(qū)計(jì)算） 。全市有四個(gè)街道辦事處，2個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)，18 個(gè)農(nóng)村建制鎮(zhèn)，97 個(gè)鄉(xiāng)， 1650 個(gè)村（居）委會(huì)，15377 個(gè)村民小組。這三支山脈經(jīng)過(guò)市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒(méi)并自然消失。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實(shí)現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過(guò)在原有資源條件下尋求和制造新的差異點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵(lì)體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。日計(jì)算公建—— 按居民用水量 15%計(jì)算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見(jiàn)水量—— 上述水量 20%計(jì)算用水要求○2水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：≤20℃水壓：≥（3）管網(wǎng)設(shè)計(jì)管網(wǎng)布置○1本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹(shù)枝狀。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺(tái)。（二）建設(shè)內(nèi)容生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植50 畝。三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。二、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。具體安排如下：2022 年 7 月開(kāi)始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。 （3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開(kāi)發(fā)布。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來(lái)源為業(yè)主自有資金） ，項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 31 萬(wàn)元。項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－3。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%。其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 944 萬(wàn)元。（二）敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品價(jià)格。敏感性分析表明產(chǎn)品價(jià)格是最敏感的因素，當(dāng)售價(jià)降低 ％時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為 ％，并逐年下降。15%時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見(jiàn)表 122。五、財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。建筑工程折舊年限為 40 年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。燃料及動(dòng)力費(fèi)項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)?，燃料及?dòng)力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。（五）有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明其它費(fèi)用參照國(guó)家和湖南省有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。建設(shè)投資估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－1。三、計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為 12 個(gè)月（2022 年 7 月至 2022 年 6 月） ，運(yùn)營(yíng)期確定為 15 年，則項(xiàng)目計(jì)算期為 2022 年至 2024 年。2022 年 6 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。因此，本項(xiàng)目不但無(wú)污染，而且通過(guò)發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的?；ɑ苤饕屑t掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。（二）供電設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （1） 《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB5003492） ；（2） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （GB5005894） ；（3） 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （GB5005495） ；（4）其它有關(guān)資料。室內(nèi)管道：DN50 毫米，采用 PPR 管，熱熔焊接。給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過(guò)程為主，花卉園以花卉樹(shù)木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。（二）宏觀與微觀有機(jī)結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護(hù)，重點(diǎn)突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實(shí)性基礎(chǔ)上，提供興趣點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)，處理好全局和局部的聯(lián)系。這樣的氣候，不僅適合動(dòng)物的繁衍與植物的生長(zhǎng)，更適合觀光旅游。40′至 111176。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競(jìng)賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。采摘。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝。目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)無(wú)限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。國(guó)家西部開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開(kāi)發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。張家界自然風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。三、提高科技對(duì)農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率本項(xiàng)目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來(lái)武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。本項(xiàng)目試圖建設(shè)一個(gè)原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合湘西的特點(diǎn)，開(kāi)展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場(chǎng)地、另一方面也為這些人員提供健康的、無(wú)公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂(lè)趣，提供體驗(yàn)土家風(fēng)情的場(chǎng)地，在滿足消費(fèi)者的觀光旅游、休閑度假需求的同時(shí)，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。近年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費(fèi)用的逐年遞增，因此，未來(lái)對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的趨勢(shì)。二、國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代，我國(guó)觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。近年來(lái)，國(guó)外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干” ，由過(guò)去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過(guò)程。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。三、報(bào)告研究?jī)?nèi)容（一）研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。（七）項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資為 8000 萬(wàn)元，其中一期投入 4550 萬(wàn)元。（六）分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)— —旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。韓國(guó)大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場(chǎng)” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗(yàn)、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究院提供的資料表明，2022 年， “農(nóng)村觀光”帶來(lái)的收入約為 萬(wàn)億韓元。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無(wú)錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可以就地取材，建設(shè)費(fèi)用相對(duì)較小，而且由于項(xiàng)目的分期投資和開(kāi)發(fā)，使得啟動(dòng)資金較小。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識(shí)，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評(píng)估和城市設(shè)計(jì)等許多領(lǐng)域的分析與決策過(guò)程中。市委、市政府對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃、重點(diǎn)投入、重點(diǎn)