【正文】 突？ 區(qū)域內相對而言較有規(guī)模的業(yè)態(tài)業(yè)種均為專業(yè)化比較薄弱，從商家數(shù)量及總體規(guī)模上看沒有一定氣候，與之相比，目前本項目區(qū)位地段與億豐國際老街等商圈相比并不具備優(yōu)勢，反而租金必將處于明顯劣勢（老街商業(yè)中心租金水準必將高于周邊地區(qū)）。財富增速器” 六）、商場管理模式及運營管理方式：實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象大商業(yè)模式；同時建立完善的售前、售中、售后客戶服務體系及營運管理體系。其中對于內鋪最有具參考價值是佳華商場，商場租金約為150～400元/平方米（建筑面積） 根據(jù)項目現(xiàn)狀及寶安路片區(qū)的環(huán)境，我們預測項目商鋪建筑面積月租金均價可達到：一樓：150—200元/平方米（建筑面積）/月左右，二樓：80—120元/平方米（建筑面積）/月左右在實際招商過程中，可根據(jù)品牌、位置、規(guī)模、租期長短等情況具體洽談租金，對于大型主力店，可以靈活調整。 2009年4月后將在已進駐的知名品牌的影響下，有目的引進一些適合本項目經(jīng)營、并能帶動客流的品牌項目。 合同期限：對于一般小型供應商家，合同期限為1年，此舉可使商場根據(jù)需要靈活調整供應商。提供招商優(yōu)惠利用提供優(yōu)惠的招商條件吸引部分客戶進駐，形成良好的招商開端，從而達到推動招商進度的作用。對發(fā)展商的工程進度要求： 2009年8月1日前完成商場部分的外力面的裝修工程以及消防、照明、電梯、空調設備安裝。（7）招商人員培訓時間及內容安排市場調研和目標客戶分析（招商組）↓商戶招商計劃實施（招商組） ↓客戶招商周計劃(招商組主管）↓客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒（招商組）↓目標客戶組開發(fā)，拜訪、洽談（招商組主管）↓填寫招商意向表（招商組、客戶）↓客戶分內，確定重點客戶（招商組）↓↓客戶資格考察、評估核準（招商組）↓確定合作對象、簽訂招商意向書、交納定金（招商組、開發(fā)商、客戶）↓與客戶溝通、談判、方案修改與認可（招商主管、對口部門）↓招商協(xié)定正式簽訂（招商部、開發(fā)部、客戶）↓提供裝修方案及電腦效果圖（客戶）↓提供租賃面積認定書、租賃許可證和裝修入場證（開發(fā)商、物業(yè)中心）進行裝修、營業(yè)（客戶） 日期培訓內容課時時間待定市場研究方法、實例分析2小時時間待定項目具體情況介紹及特點、賣點分析3小時時間待定招商接待程序與談判技巧介紹3小時 時間待定項目周邊配套、競爭對手分析2小時 時間待定項目市場定位、形象定位及銷售策略2小時 時間待定商鋪投資及其他投資對比分析2小時 時間待定跟蹤各種客戶的方法、應對技巧培訓2小時 時間待定招商處行為管理規(guī)范、公司紀律培訓2小時 時間待定招商員心理素質、理念報負、自信心培養(yǎng)2小時 時間待定與招商有關的建筑學方面知識2小時 時間待定房地產(chǎn)法律法規(guī)、物業(yè)管理基礎知識2小時（8）招商統(tǒng)一答詞培訓（4小時） 招商百問是針對在招商過程中，客戶有可能提出的問題，進行合理的有助于銷售的應答，以便對外統(tǒng)一口徑，避免出現(xiàn)混亂，招商前培訓的一個重點（招商百問提綱后附）（9）招商流程七、招商宣傳方式 ●以點帶面 針對億豐國際零售市場部分有影響力的經(jīng)營戶進行突破，通過引導她們入場經(jīng)營，帶動其他經(jīng)營戶的響應。八、前期招商人員配備計劃 總經(jīng)理兼招商經(jīng)理（1名） 財務（1人）樓層招商經(jīng)理樓層招商主管 1人 策劃主管（1名）招商專員（2人） 九、招商人員崗位職責分店總經(jīng)理兼招商部經(jīng)理▲主要職責：☆ 根據(jù)購物廣場的經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。十、招商與項目銷售之配合 ●主力項目招商先行，項目銷售與招商同期運作。2） 、商鋪平面間隔 ? 通常商戶開間進深的黃金比例為：開間與進深之比為1:2。內商場鋪面采用開敞式結構。● 電話線接口 特屬項目的專柜內預留電話線接入口。商場夏季恒溫為攝氏25度。 顧客服務設施配置（預留） ● 顧客服務中心：設在商場一樓，面積約15平米左右。媒體選擇：商報、晶報等。對象選擇：周邊區(qū)域經(jīng)營客戶、分片區(qū)投遞。％，％，比廣州的18％，％。從區(qū)匯總數(shù)據(jù)(不包括市重點連鎖企業(yè)數(shù)據(jù))來看，零售額增長的主要推動力是由于食品飲料煙酒類特別是其中的食品飲料類的快速增長所推動。上半年物價由年初的結構性上漲過渡到全面通貨膨脹，是推動社會消費品零售總額高速增長的主要原因。億豐國際鎮(zhèn)海陸空交通十分方便?；厩闆r：項目處于深圳市光明新區(qū)億豐國際街道。四）、居民消費狀況及特點 消費市場增長較快，外貿出口放緩，消費結構有所改變。％，主要是由于換季、新款上市等原因，原來的衣著大幅打 折。本規(guī)劃期限為：2005—2020年。 2020年底中部物流組團分區(qū)規(guī)劃人口控制在98萬人內，其中戶籍人口10 萬人，外來人口88萬人。對于該項用地采取嚴格的保護措施，嚴禁隨意建設，蠶食用地和亂砍亂伐，保持并養(yǎng)護其自然生態(tài)風貌，并要求其周圍的城市開發(fā)建設必須進行環(huán)境評價，尤其對于農業(yè)保護用地不得任意侵占，需調整時應按法定程序進行。教育設施 規(guī)劃按照《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》計算所需教育設施的數(shù)量和規(guī)模，調整組團布局結構、完善教育設施。 區(qū)級：億豐國際中心商貿區(qū)、橫崗新世界廣場商貿中心、平湖生活商貿服務區(qū)； 居住區(qū)級：結合舊城改造，加快傳統(tǒng)商業(yè)改造，高起點、高標準興建購物廣場和商業(yè)街。 營造無障礙的綜合交通樞紐，做好綜合交通網(wǎng)絡與大型客貨運樞紐之間的銜接協(xié)調。 大型樞紐站結合主要軌道換乘站點、火車客運站、長途汽車站設置，建筑面積6000～8000㎡，中小型樞紐站結合一般軌道站點、大型居住區(qū)、大型商場、體育館、劇院等設置，建筑面積3000～4000㎡。 公交首站停車坪用地面積應不小于該線路營運車輛全部車位原面積的60%，首末站停車坪大小應按營運車輛用地面積的10%計。 廣深鐵路是我國南北鐵路大動脈—京九鐵路的一部分，為準高速鐵路，屬國家一級干線。地鐵號5線沿平南、平鹽鐵路鋪設，深圳西站至塘坑段為近期優(yōu)先發(fā)展線路，區(qū)內設有上李朗站、平湖站、紅棉路站、塘坑站四個站點。 大型首末站多沿重要主干道一側附近布設。公交樞紐站場 三條以上公交線路共享的首末站或者與其它交通方式換乘的首末站應設成公交樞紐站。 積極建設軌道交通，發(fā)展大容量、快速便捷的公共交通方式，適合發(fā)展私人汽車，嚴格控制摩托車，各種交通工具協(xié)調發(fā)展，形成立體化、高效、安全、經(jīng)濟的客運交通體系。行政管理與小區(qū)服務設施 組團依據(jù)城市化要求，按城市標準設置完善的行政管理及小區(qū)服務設施、街道辦事處、小區(qū)服務中心、派出所等，其設施應按組團結構及標準分區(qū)進行配置。 加強規(guī)劃管理，對沒有按規(guī)定配套，要強制其權屬部門按管理要求補充配套。 對非城市建設用地進行嚴格控制，保護性利用部分土地，為居民提供多樣化 的休閑空間和設施，并使城市生態(tài)達到良性循環(huán)。3） 、功能定位與發(fā)展規(guī)模 功能定位：特區(qū)綜合服務功能外溢區(qū)，全市重要的物流基地； 重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)：發(fā)展國際物流、貨運樞紐、倉儲配送、專業(yè)市場等物流產(chǎn)業(yè)和家電、玻璃、眼鏡等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 綜合來看，上半年價格上漲呈現(xiàn)出結構性特點，上漲幅度仍在居民可承受范圍之內，但物價上漲的壓力并未充分釋放，零售商品價格仍是引導物價上漲的主要因素。食品價格同比上漲20％，漲幅最大，其中糧食、油脂、肉禽及其制品價格的上漲最為明顯，分別為9％、％、％，從而成為居民消費價格總指數(shù)上漲的最主要因素。 光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離寶安國際機場、蛇口港區(qū)和大鏟灣區(qū)約25分鐘車程，正在建設的廣深港鐵路客運專線在境內設立城際客運站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號線直達新區(qū)。發(fā)展趨勢：隨著光明新區(qū)的大力發(fā)展以及政府扶持下，越來越多投資者關注到了商業(yè)投資市場，未來光明新區(qū)的商業(yè)氛圍將越來越濃厚。樓市和股市的暴漲暴跌，使得民眾捂緊了錢袋，減少了樓市和股市上的投資，相應的也增加了一般消費品的消費，從而推動了消費品市場的繁榮。另外，假日火爆、節(jié)日聚餐大大推動了全區(qū)餐飲業(yè)零售額的增長。 限額以上批發(fā)零售行業(yè)零售額增速迅猛，但批發(fā)業(yè)一直處于負增長。 C、主要形式：億豐國際電視臺廣告、報紙廣告、夾報廣告、“億豐國際國業(yè)百貨商場經(jīng)營 分析”問卷調查、主題活動第五部分 項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析一、億豐國際宏觀環(huán)境概述一）經(jīng)濟環(huán)境 ，％。海報可通過派發(fā)及現(xiàn)場索取的方式傳達至客戶。媒體選擇：自制宣傳報紙—億豐國際國業(yè)百貨商場商業(yè)導報、寶安日報等。 ● 閉路電視監(jiān)控 收銀臺上方設置監(jiān)控攝像頭，場內各主通道及出入口均設置監(jiān)控點，各監(jiān)控點預留監(jiān)控線纜接入消防/保安監(jiān)控中心機房?！?中央空調系統(tǒng)建議 可參考風機盤管主機（水冷式）螺桿機組，垂直送風，特殊區(qū)域為側送風，冷度為220W/㎡。音控系統(tǒng)設置在商場顧客服務中心內的播音室內。建議采用框架型設計，縱向排列?！?，既保證人流的順暢，也可提高商場可租面積。企劃主管▲主要職責：☆ 貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結核實際制定本公 司廣告策劃并組織實施。 ●完善的招商控制程序 建立科學完善的招商管理制度，控制整個項目招商工作的有序進行。（5） 出具項目招商有關的規(guī)劃設計圖、招商手冊、宣傳品設計、租賃合同、經(jīng)營管 理合同等。C) 2009年3月15日開始正式對外招商。 特點：A、對本地市場較為熟悉，代理品牌的暢銷針對性較強； B、有較為成熟的市場開發(fā)和終端銷售管理經(jīng)驗； C、經(jīng)營信心受環(huán)境影響較大，實力有限。 合作單位或個人必須提供經(jīng)營品牌的相關資料（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、生產(chǎn)許可證、商標許可證、質量合格證、授權代理證書等）。項目招商的成功將良好的帶動項目物業(yè)的銷售。 商業(yè)動機：注重投資回報、經(jīng)營環(huán)境及升值潛力，追求利益和物業(yè)升值。財富取款機 定位所需的硬件條件是否與本項目相符？ 本項目所處地理位置為億豐國際新商業(yè)中心的核心地段、交通要道旁，位置好，交通方便；決定商業(yè)物業(yè)價值最重要的指標人流量目前雖然不盡人意，但有較大的預期性；提升本項目商業(yè)價值必須采用的手段，就是通過強有力的地位與商業(yè)推廣進行引導，擴大人流量。但不能忽視的是項目處于億豐國際新商業(yè)市場，盡管億豐國際對商業(yè)的吸收能力很強，但經(jīng)營者是否對中高檔次的商業(yè)廣場感興趣？觀點是：項目需要一個支撐點，足以支撐項目的發(fā)展，同時項目定價要有明顯的優(yōu)勢，給商業(yè)投資者預留更大的想象和升值空間。 增加投資商戶回報的收益 ? 經(jīng)營個性形象鮮明主題明確的品牌： 項目不能成為是一個大雜燴的市場，而應該成為一個具有鮮明個性和特色、定位清晰的專業(yè)購物廣場。 億豐國際新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競爭力。 周邊有大型居住社區(qū)，為商場的帶來客流提供了保障。有商場、綜合市場、招商銀行、中國銀行、工商銀行、發(fā)展銀行、醫(yī)院、酒店、賓館、旅社、手機專賣店、藥店、快餐廳、咖啡店，是億豐國際商業(yè)發(fā)達中心。經(jīng)營類別：自營超市經(jīng)營生鮮、家用百貨、電器、食品專區(qū)；收銀線以外的百 貨區(qū)有童裝，童玩、精品，床用品、小飾品等項目。還有相當一部分的香港客戶，商業(yè)客戶群購買力強。中心綜合市場：地理位置：億豐國際中心綜合市場位于億豐國際老商業(yè)街中心地帶，緊鄰佳華商場；距離本項目億豐國際國業(yè)百貨商場2分鐘左右的路程，是老街商圈的主力綜合類市場。 佳華商場： 地理位置：老街佳華商場位于億豐國際金明路，距離本項目億豐國際國業(yè)百貨商場4分鐘左右的路程（步行），是老街商圈的主力超級購物商場。銀行、酒店、各類市場、商城較為集中，逛街購物的人流每天超過20萬人。在這里，主要是指零售業(yè)與飲食業(yè)、服務業(yè)、娛樂業(yè)以及郵電、銀行的聚集。 （5）商店聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成 零售業(yè)的聚集可以分為以下四種情況： 第一、零售業(yè)的聚集。3. 影響商圈的主要因素 （1）地區(qū)人口狀況 企業(yè)所處外部環(huán)境的人口密度、收入水平、職業(yè)構成、性別、年齡結構、家庭構成、生活習慣、消費水平、以及流動人口數(shù)量與構成等。商圈可以表述為消費者生活受益、方便購物的行為區(qū)域。日本商圈問題專家室井鐵衛(wèi)認為：“所謂商圈就是現(xiàn)代市場中，企業(yè)市場活動的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費者空間范圍相重