【正文】 突？ 區(qū)域內(nèi)相對(duì)而言較有規(guī)模的業(yè)態(tài)業(yè)種均為專(zhuān)業(yè)化比較薄弱，從商家數(shù)量及總體規(guī)模上看沒(méi)有一定氣候，與之相比，目前本項(xiàng)目區(qū)位地段與億豐國(guó)際老街等商圈相比并不具備優(yōu)勢(shì)，反而租金必將處于明顯劣勢(shì)（老街商業(yè)中心租金水準(zhǔn)必將高于周邊地區(qū)）。財(cái)富增速器” 六）、商場(chǎng)管理模式及運(yùn)營(yíng)管理方式：實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象大商業(yè)模式；同時(shí)建立完善的售前、售中、售后客戶(hù)服務(wù)體系及營(yíng)運(yùn)管理體系。其中對(duì)于內(nèi)鋪?zhàn)钣芯邊⒖純r(jià)值是佳華商場(chǎng)，商場(chǎng)租金約為150～400元/平方米（建筑面積） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及寶安路片區(qū)的環(huán)境，我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目商鋪建筑面積月租金均價(jià)可達(dá)到：一樓：150—200元/平方米（建筑面積）/月左右，二樓：80—120元/平方米（建筑面積）/月左右在實(shí)際招商過(guò)程中，可根據(jù)品牌、位置、規(guī)模、租期長(zhǎng)短等情況具體洽談租金，對(duì)于大型主力店，可以靈活調(diào)整。 2009年4月后將在已進(jìn)駐的知名品牌的影響下，有目的引進(jìn)一些適合本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、并能帶動(dòng)客流的品牌項(xiàng)目。 合同期限：對(duì)于一般小型供應(yīng)商家，合同期限為1年，此舉可使商場(chǎng)根據(jù)需要靈活調(diào)整供應(yīng)商。提供招商優(yōu)惠利用提供優(yōu)惠的招商條件吸引部分客戶(hù)進(jìn)駐，形成良好的招商開(kāi)端，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)度的作用。對(duì)發(fā)展商的工程進(jìn)度要求： 2009年8月1日前完成商場(chǎng)部分的外力面的裝修工程以及消防、照明、電梯、空調(diào)設(shè)備安裝。（7）招商人員培訓(xùn)時(shí)間及內(nèi)容安排市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶(hù)分析（招商組）↓商戶(hù)招商計(jì)劃實(shí)施（招商組） ↓客戶(hù)招商周計(jì)劃(招商組主管）↓客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（招商組）↓目標(biāo)客戶(hù)組開(kāi)發(fā)，拜訪(fǎng)、洽談（招商組主管）↓填寫(xiě)招商意向表（招商組、客戶(hù)）↓客戶(hù)分內(nèi)，確定重點(diǎn)客戶(hù)（招商組）↓↓客戶(hù)資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)（招商組）↓確定合作對(duì)象、簽訂招商意向書(shū)、交納定金（招商組、開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)）↓與客戶(hù)溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門(mén)）↓招商協(xié)定正式簽訂（招商部、開(kāi)發(fā)部、客戶(hù)）↓提供裝修方案及電腦效果圖（客戶(hù)）↓提供租賃面積認(rèn)定書(shū)、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證（開(kāi)發(fā)商、物業(yè)中心）進(jìn)行裝修、營(yíng)業(yè)（客戶(hù)） 日期培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)時(shí)間待定市場(chǎng)研究方法、實(shí)例分析2小時(shí)時(shí)間待定項(xiàng)目具體情況介紹及特點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)分析3小時(shí)時(shí)間待定招商接待程序與談判技巧介紹3小時(shí) 時(shí)間待定項(xiàng)目周邊配套、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2小時(shí) 時(shí)間待定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、形象定位及銷(xiāo)售策略2小時(shí) 時(shí)間待定商鋪投資及其他投資對(duì)比分析2小時(shí) 時(shí)間待定跟蹤各種客戶(hù)的方法、應(yīng)對(duì)技巧培訓(xùn)2小時(shí) 時(shí)間待定招商處行為管理規(guī)范、公司紀(jì)律培訓(xùn)2小時(shí) 時(shí)間待定招商員心理素質(zhì)、理念報(bào)負(fù)、自信心培養(yǎng)2小時(shí) 時(shí)間待定與招商有關(guān)的建筑學(xué)方面知識(shí)2小時(shí) 時(shí)間待定房地產(chǎn)法律法規(guī)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2小時(shí)（8）招商統(tǒng)一答詞培訓(xùn)（4小時(shí)） 招商百問(wèn)是針對(duì)在招商過(guò)程中，客戶(hù)有可能提出的問(wèn)題，進(jìn)行合理的有助于銷(xiāo)售的應(yīng)答，以便對(duì)外統(tǒng)一口徑，避免出現(xiàn)混亂，招商前培訓(xùn)的一個(gè)重點(diǎn)（招商百問(wèn)提綱后附）（9）招商流程七、招商宣傳方式 ●以點(diǎn)帶面 針對(duì)億豐國(guó)際零售市場(chǎng)部分有影響力的經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)行突破，通過(guò)引導(dǎo)她們?nèi)雸?chǎng)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)其他經(jīng)營(yíng)戶(hù)的響應(yīng)。八、前期招商人員配備計(jì)劃 總經(jīng)理兼招商經(jīng)理（1名） 財(cái)務(wù)（1人）樓層招商經(jīng)理樓層招商主管 1人 策劃主管（1名）招商專(zhuān)員（2人） 九、招商人員崗位職責(zé)分店總經(jīng)理兼招商部經(jīng)理▲主要職責(zé)：☆ 根據(jù)購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。十、招商與項(xiàng)目銷(xiāo)售之配合 ●主力項(xiàng)目招商先行，項(xiàng)目銷(xiāo)售與招商同期運(yùn)作。2） 、商鋪平面間隔 ? 通常商戶(hù)開(kāi)間進(jìn)深的黃金比例為：開(kāi)間與進(jìn)深之比為1:2。內(nèi)商場(chǎng)鋪面采用開(kāi)敞式結(jié)構(gòu)。● 電話(huà)線(xiàn)接口 特屬項(xiàng)目的專(zhuān)柜內(nèi)預(yù)留電話(huà)線(xiàn)接入口。商場(chǎng)夏季恒溫為攝氏25度。 顧客服務(wù)設(shè)施配置（預(yù)留） ● 顧客服務(wù)中心：設(shè)在商場(chǎng)一樓，面積約15平米左右。媒體選擇：商報(bào)、晶報(bào)等。對(duì)象選擇：周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶(hù)、分片區(qū)投遞。％，％，比廣州的18％，％。從區(qū)匯總數(shù)據(jù)(不包括市重點(diǎn)連鎖企業(yè)數(shù)據(jù))來(lái)看，零售額增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力是由于食品飲料煙酒類(lèi)特別是其中的食品飲料類(lèi)的快速增長(zhǎng)所推動(dòng)。上半年物價(jià)由年初的結(jié)構(gòu)性上漲過(guò)渡到全面通貨膨脹，是推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長(zhǎng)的主要原因。億豐國(guó)際鎮(zhèn)海陸空交通十分方便。基本情況：項(xiàng)目處于深圳市光明新區(qū)億豐國(guó)際街道。四）、居民消費(fèi)狀況及特點(diǎn) 消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，外貿(mào)出口放緩，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所改變。％，主要是由于換季、新款上市等原因，原來(lái)的衣著大幅打 折。本規(guī)劃期限為：2005—2020年。 2020年底中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃人口控制在98萬(wàn)人內(nèi)，其中戶(hù)籍人口10 萬(wàn)人，外來(lái)人口88萬(wàn)人。對(duì)于該項(xiàng)用地采取嚴(yán)格的保護(hù)措施，嚴(yán)禁隨意建設(shè)，蠶食用地和亂砍亂伐，保持并養(yǎng)護(hù)其自然生態(tài)風(fēng)貌，并要求其周?chē)某鞘虚_(kāi)發(fā)建設(shè)必須進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)，尤其對(duì)于農(nóng)業(yè)保護(hù)用地不得任意侵占，需調(diào)整時(shí)應(yīng)按法定程序進(jìn)行。教育設(shè)施 規(guī)劃按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》計(jì)算所需教育設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模，調(diào)整組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)、完善教育設(shè)施。 區(qū)級(jí)：億豐國(guó)際中心商貿(mào)區(qū)、橫崗新世界廣場(chǎng)商貿(mào)中心、平湖生活商貿(mào)服務(wù)區(qū)； 居住區(qū)級(jí)：結(jié)合舊城改造，加快傳統(tǒng)商業(yè)改造，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)興建購(gòu)物廣場(chǎng)和商業(yè)街。 營(yíng)造無(wú)障礙的綜合交通樞紐，做好綜合交通網(wǎng)絡(luò)與大型客貨運(yùn)樞紐之間的銜接協(xié)調(diào)。 大型樞紐站結(jié)合主要軌道換乘站點(diǎn)、火車(chē)客運(yùn)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站設(shè)置，建筑面積6000～8000㎡，中小型樞紐站結(jié)合一般軌道站點(diǎn)、大型居住區(qū)、大型商場(chǎng)、體育館、劇院等設(shè)置，建筑面積3000～4000㎡。 公交首站停車(chē)坪用地面積應(yīng)不小于該線(xiàn)路營(yíng)運(yùn)車(chē)輛全部車(chē)位原面積的60%，首末站停車(chē)坪大小應(yīng)按營(yíng)運(yùn)車(chē)輛用地面積的10%計(jì)。 廣深鐵路是我國(guó)南北鐵路大動(dòng)脈—京九鐵路的一部分，為準(zhǔn)高速鐵路，屬?lài)?guó)家一級(jí)干線(xiàn)。地鐵號(hào)5線(xiàn)沿平南、平鹽鐵路鋪設(shè)，深圳西站至塘坑段為近期優(yōu)先發(fā)展線(xiàn)路，區(qū)內(nèi)設(shè)有上李朗站、平湖站、紅棉路站、塘坑站四個(gè)站點(diǎn)。 大型首末站多沿重要主干道一側(cè)附近布設(shè)。公交樞紐站場(chǎng) 三條以上公交線(xiàn)路共享的首末站或者與其它交通方式換乘的首末站應(yīng)設(shè)成公交樞紐站。 積極建設(shè)軌道交通，發(fā)展大容量、快速便捷的公共交通方式，適合發(fā)展私人汽車(chē)，嚴(yán)格控制摩托車(chē)，各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展，形成立體化、高效、安全、經(jīng)濟(jì)的客運(yùn)交通體系。行政管理與小區(qū)服務(wù)設(shè)施 組團(tuán)依據(jù)城市化要求，按城市標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置完善的行政管理及小區(qū)服務(wù)設(shè)施、街道辦事處、小區(qū)服務(wù)中心、派出所等，其設(shè)施應(yīng)按組團(tuán)結(jié)構(gòu)及標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)進(jìn)行配置。 加強(qiáng)規(guī)劃管理，對(duì)沒(méi)有按規(guī)定配套，要強(qiáng)制其權(quán)屬部門(mén)按管理要求補(bǔ)充配套。 對(duì)非城市建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格控制，保護(hù)性利用部分土地，為居民提供多樣化 的休閑空間和設(shè)施，并使城市生態(tài)達(dá)到良性循環(huán)。3） 、功能定位與發(fā)展規(guī)模 功能定位：特區(qū)綜合服務(wù)功能外溢區(qū)，全市重要的物流基地； 重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：發(fā)展國(guó)際物流、貨運(yùn)樞紐、倉(cāng)儲(chǔ)配送、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等物流產(chǎn)業(yè)和家電、玻璃、眼鏡等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 綜合來(lái)看，上半年價(jià)格上漲呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，上漲幅度仍在居民可承受范圍之內(nèi)，但物價(jià)上漲的壓力并未充分釋放，零售商品價(jià)格仍是引導(dǎo)物價(jià)上漲的主要因素。食品價(jià)格同比上漲20％，漲幅最大，其中糧食、油脂、肉禽及其制品價(jià)格的上漲最為明顯，分別為9％、％、％，從而成為居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲的最主要因素。 光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距離寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、蛇口港區(qū)和大鏟灣區(qū)約25分鐘車(chē)程，正在建設(shè)的廣深港鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)在境內(nèi)設(shè)立城際客運(yùn)站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號(hào)線(xiàn)直達(dá)新區(qū)。發(fā)展趨勢(shì)：隨著光明新區(qū)的大力發(fā)展以及政府扶持下，越來(lái)越多投資者關(guān)注到了商業(yè)投資市場(chǎng)，未來(lái)光明新區(qū)的商業(yè)氛圍將越來(lái)越濃厚。樓市和股市的暴漲暴跌，使得民眾捂緊了錢(qián)袋，減少了樓市和股市上的投資，相應(yīng)的也增加了一般消費(fèi)品的消費(fèi)，從而推動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮。另外，假日火爆、節(jié)日聚餐大大推動(dòng)了全區(qū)餐飲業(yè)零售額的增長(zhǎng)。 限額以上批發(fā)零售行業(yè)零售額增速迅猛，但批發(fā)業(yè)一直處于負(fù)增長(zhǎng)。 C、主要形式：億豐國(guó)際電視臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、夾報(bào)廣告、“億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 分析”問(wèn)卷調(diào)查、主題活動(dòng)第五部分 項(xiàng)目宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、億豐國(guó)際宏觀(guān)環(huán)境概述一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ，％。海報(bào)可通過(guò)派發(fā)及現(xiàn)場(chǎng)索取的方式傳達(dá)至客戶(hù)。媒體選擇：自制宣傳報(bào)紙—億豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)商業(yè)導(dǎo)報(bào)、寶安日?qǐng)?bào)等。 ● 閉路電視監(jiān)控 收銀臺(tái)上方設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭，場(chǎng)內(nèi)各主通道及出入口均設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，各監(jiān)控點(diǎn)預(yù)留監(jiān)控線(xiàn)纜接入消防/保安監(jiān)控中心機(jī)房。● 中央空調(diào)系統(tǒng)建議 可參考風(fēng)機(jī)盤(pán)管主機(jī)（水冷式）螺桿機(jī)組，垂直送風(fēng)，特殊區(qū)域?yàn)閭?cè)送風(fēng)，冷度為220W/㎡。音控系統(tǒng)設(shè)置在商場(chǎng)顧客服務(wù)中心內(nèi)的播音室內(nèi)。建議采用框架型設(shè)計(jì)，縱向排列?！?，既保證人流的順暢，也可提高商場(chǎng)可租面積。企劃主管▲主要職責(zé)：☆ 貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)核實(shí)際制定本公 司廣告策劃并組織實(shí)施。 ●完善的招商控制程序 建立科學(xué)完善的招商管理制度，控制整個(gè)項(xiàng)目招商工作的有序進(jìn)行。（5） 出具項(xiàng)目招商有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、招商手冊(cè)、宣傳品設(shè)計(jì)、租賃合同、經(jīng)營(yíng)管 理合同等。C) 2009年3月15日開(kāi)始正式對(duì)外招商。 特點(diǎn)：A、對(duì)本地市場(chǎng)較為熟悉，代理品牌的暢銷(xiāo)針對(duì)性較強(qiáng)； B、有較為成熟的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和終端銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)； C、經(jīng)營(yíng)信心受環(huán)境影響較大，實(shí)力有限。 合作單位或個(gè)人必須提供經(jīng)營(yíng)品牌的相關(guān)資料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、商標(biāo)許可證、質(zhì)量合格證、授權(quán)代理證書(shū)等）。項(xiàng)目招商的成功將良好的帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)的銷(xiāo)售。 商業(yè)動(dòng)機(jī)：注重投資回報(bào)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及升值潛力，追求利益和物業(yè)升值。財(cái)富取款機(jī) 定位所需的硬件條件是否與本項(xiàng)目相符？ 本項(xiàng)目所處地理位置為億豐國(guó)際新商業(yè)中心的核心地段、交通要道旁，位置好，交通方便；決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值最重要的指標(biāo)人流量目前雖然不盡人意，但有較大的預(yù)期性；提升本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值必須采用的手段，就是通過(guò)強(qiáng)有力的地位與商業(yè)推廣進(jìn)行引導(dǎo)，擴(kuò)大人流量。但不能忽視的是項(xiàng)目處于億豐國(guó)際新商業(yè)市場(chǎng)，盡管億豐國(guó)際對(duì)商業(yè)的吸收能力很強(qiáng)，但經(jīng)營(yíng)者是否對(duì)中高檔次的商業(yè)廣場(chǎng)感興趣？觀(guān)點(diǎn)是：項(xiàng)目需要一個(gè)支撐點(diǎn)，足以支撐項(xiàng)目的發(fā)展，同時(shí)項(xiàng)目定價(jià)要有明顯的優(yōu)勢(shì)，給商業(yè)投資者預(yù)留更大的想象和升值空間。 增加投資商戶(hù)回報(bào)的收益 ? 經(jīng)營(yíng)個(gè)性形象鮮明主題明確的品牌： 項(xiàng)目不能成為是一個(gè)大雜燴的市場(chǎng)，而應(yīng)該成為一個(gè)具有鮮明個(gè)性和特色、定位清晰的專(zhuān)業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)。 億豐國(guó)際新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 周邊有大型居住社區(qū)，為商場(chǎng)的帶來(lái)客流提供了保障。有商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、招商銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、發(fā)展銀行、醫(yī)院、酒店、賓館、旅社、手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店、藥店、快餐廳、咖啡店，是億豐國(guó)際商業(yè)發(fā)達(dá)中心。經(jīng)營(yíng)類(lèi)別：自營(yíng)超市經(jīng)營(yíng)生鮮、家用百貨、電器、食品專(zhuān)區(qū)；收銀線(xiàn)以外的百 貨區(qū)有童裝，童玩、精品，床用品、小飾品等項(xiàng)目。還有相當(dāng)一部分的香港客戶(hù)，商業(yè)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。中心綜合市場(chǎng)：地理位置：億豐國(guó)際中心綜合市場(chǎng)位于億豐國(guó)際老商業(yè)街中心地帶，緊鄰佳華商場(chǎng)；距離本項(xiàng)目?jī)|豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)2分鐘左右的路程，是老街商圈的主力綜合類(lèi)市場(chǎng)。 佳華商場(chǎng)： 地理位置：老街佳華商場(chǎng)位于億豐國(guó)際金明路，距離本項(xiàng)目?jī)|豐國(guó)際國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)4分鐘左右的路程（步行），是老街商圈的主力超級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。銀行、酒店、各類(lèi)市場(chǎng)、商城較為集中，逛街購(gòu)物的人流每天超過(guò)20萬(wàn)人。在這里，主要是指零售業(yè)與飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)以及郵電、銀行的聚集。 （5）商店聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成 零售業(yè)的聚集可以分為以下四種情況： 第一、零售業(yè)的聚集。3. 影響商圈的主要因素 （1）地區(qū)人口狀況 企業(yè)所處外部環(huán)境的人口密度、收入水平、職業(yè)構(gòu)成、性別、年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、消費(fèi)水平、以及流動(dòng)人口數(shù)量與構(gòu)成等。商圈可以表述為消費(fèi)者生活受益、方便購(gòu)物的行為區(qū)域。日本商圈問(wèn)題專(zhuān)家室井鐵衛(wèi)認(rèn)為：“所謂商圈就是現(xiàn)代市場(chǎng)中，企業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費(fèi)者空間范圍相重