【正文】 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群預(yù)估：客戶類型比例自用型37%在解放碑CBD商圈創(chuàng)業(yè)的高收入階層14%在解放碑CBD商圈上班的高級(jí)白領(lǐng)9%在解放碑核心商圈經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主6%外地（省市）在渝創(chuàng)業(yè)的高收入、單身階層4%政府（渝中區(qū)為主）相關(guān)機(jī)構(gòu)有較高收入的年輕上班族3%主城區(qū)其它各區(qū)的自用型購買者1%投資型63%以解放碑CBD商圈上班族為租賃對(duì)象的投資者34%以投資增值為目的的投資者19%以外地來渝創(chuàng)業(yè)者為租賃對(duì)象的投資者8%其它投資目的（贈(zèng)送等）的購買者2%針對(duì)不同目標(biāo)客戶群體安排銷售周期，分階段推出不同戶型、價(jià)格、朝向與樓層的單位，以保證整體銷售目標(biāo)達(dá)成。③星河城售價(jià)為該銷售人員介紹所得。營(yíng)銷理念是一個(gè)住宅項(xiàng)目的靈魂所在，它要求項(xiàng)目質(zhì)素和建筑品質(zhì)滿足它，是項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的主線，應(yīng)最大限度地體現(xiàn)其精髓。6. 基本銷售體系房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的必由之路，由專業(yè)的銷售代理公司,運(yùn)用規(guī)范的銷售體系進(jìn)行全程銷售代理，將會(huì)給本項(xiàng)目帶來更高的銷售價(jià)值，將加速該項(xiàng)目的資金回籠速度及銷售進(jìn)度。銷售階段方式選擇廣告效果廣告內(nèi)容引導(dǎo)期主要方式：形象廣告①在項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)形成“初始認(rèn)知”②在受眾群體中形成項(xiàng)目即將面市的信息并形成部分目標(biāo)客戶②開發(fā)商的達(dá)到一定的認(rèn)知度①戶外廣告：形象廣告、突出項(xiàng)目營(yíng)銷理念②形象墻、展板：大型噴繪項(xiàng)目地理位置圖及項(xiàng)目介紹物業(yè)管理及其介紹項(xiàng)目規(guī)劃介紹輔助方式：媒體廣告①報(bào)紙廣告：圖文報(bào)道與軟性文章相結(jié)合，突出本項(xiàng)目營(yíng)銷理念及主推項(xiàng)目相對(duì)其它樓盤的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)②電視廣告：電視新聞，報(bào)道項(xiàng)目規(guī)劃介紹、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)銷期主要方式：媒體廣告開盤活動(dòng)①促使意向性較強(qiáng)的客戶下定成交②制造項(xiàng)目熱銷氛圍，吸引更多客戶③進(jìn)一步擴(kuò)大樓盤及開發(fā)商的影響力①報(bào)紙硬性廣告：項(xiàng)目介紹、軟性文章②開盤推廣廣告：開盤信息廣告③電視新聞：項(xiàng)目賣點(diǎn)介紹及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)④開盤活動(dòng)：開盤典禮輔助方式：促銷活動(dòng)戶外廣告①戶外橫幅：項(xiàng)目賣點(diǎn)簡(jiǎn)介，相關(guān)優(yōu)惠信息②業(yè)主聯(lián)誼會(huì)：內(nèi)容及程序?qū)脮r(shí)提供③促銷活動(dòng)：根據(jù)不同銷售時(shí)機(jī)適時(shí)舉行④公關(guān)活動(dòng)：對(duì)工程進(jìn)度、開發(fā)商形象等業(yè)主關(guān)心的問題舉行相關(guān)活動(dòng)跟進(jìn)期促銷活動(dòng)報(bào)紙廣告達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)①公關(guān)活動(dòng)：竣工典禮②報(bào)紙廣告：突出成熟社區(qū)和完善配套我司對(duì)渝中區(qū)特別是解放碑商圈進(jìn)行了為期一周的市場(chǎng)調(diào)查之后，基于本項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀、區(qū)域樓盤銷售狀況，就全市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求及消費(fèi)傳統(tǒng)、區(qū)域同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目自身質(zhì)素、項(xiàng)目營(yíng)銷定位、基本銷售體系等六個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，形成本提案。在此基礎(chǔ)上，我司制定出一個(gè)適合本項(xiàng)目具體特點(diǎn)的銷售組織構(gòu)架。③特質(zhì)：體現(xiàn)本項(xiàng)目與眾不同的素質(zhì)特點(diǎn)：高抗跌性及高投資回報(bào)。)68009%=4951元/㎡(套內(nèi)面積、清水房) 項(xiàng)目均價(jià)建議綜合項(xiàng)目所在區(qū)域的基準(zhǔn)均價(jià)，建議本項(xiàng)目的住宅銷售以4950元/平方米（套內(nèi)面積、清水房）為開盤前期均價(jià)，建議樓層差價(jià)為20元/層。其程序是：市 場(chǎng) 調(diào) 查選擇比較案例綜合因素分析量化修正因素計(jì) 算 完 成開 盤 價(jià)經(jīng)驗(yàn)判別概念調(diào)整后 期 分 析銷售過程中的價(jià)格調(diào)整價(jià)格確定過程權(quán)重分配項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 定價(jià)權(quán)重星河城 4700元/㎡ 31%馨茗苑 4280元/㎡ 26%陽光星座 4700元/㎡ 19%美力 6100元/㎡ 15%合景聚融 6800元/㎡ 9%（注：①以上項(xiàng)目作為確定本所在和平路的區(qū)域均價(jià)參考標(biāo)的，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)程度無關(guān)聯(lián)。發(fā)展?jié)摿Γ哼h(yuǎn)景發(fā)展?jié)摿θ绾?。戶型：戶型設(shè)計(jì)是否合理，戶型大小是否滿足自身需要?！案咄顿Y回報(bào)”則體現(xiàn)了本項(xiàng)目的最大價(jià)值：極好的地段、龐大的客戶、高額的租金。正所謂沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，這里我們只能就以下四部分提一個(gè)粗淺的框架。位于重慶的商貿(mào)核心延伸區(qū)域，配套設(shè)施毋庸質(zhì)疑。渝中區(qū)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置于此，能保障良好的交通狀況。項(xiàng)目所處較場(chǎng)口區(qū)域是屬解放碑商圈的重要組成部分，是解放碑核心區(qū)的延伸。直接競(jìng)爭(zhēng)陽光星座、美力、南國(guó)麗景、江風(fēng)雅筑、君悅長(zhǎng)濱、新重慶公寓。⑤“公寓式住宅”售價(jià)在4500元/㎡—6200元/㎡區(qū)間占大部分，價(jià)格差異主要體現(xiàn)在地具體地段及裝修標(biāo)準(zhǔn)。④小什字嘉濱路板塊項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位有一定的參考價(jià)值。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析主要通過比較本項(xiàng)目與其它項(xiàng)目的各主要質(zhì)素，綜合得出本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，這對(duì)本項(xiàng)目的前期定位及后期銷售將起引導(dǎo)作用。一個(gè)區(qū)域的住宅市場(chǎng)需求是否旺盛，直觀的體現(xiàn)是：當(dāng)年的住宅施工面積和銷售面積的對(duì)比，以及逐年的住宅銷售面積同比。⑥區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，公寓式住宅成為開發(fā)商在本區(qū)域開發(fā)的首選，但區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)保持在一個(gè)較高的價(jià)位上。板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)的品質(zhì)較高，小戶型居多且嘉濱路上住宅強(qiáng)調(diào)江景的居住品質(zhì)。而板塊內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長(zhǎng)濱路。解放碑作為重慶的核心，由于其強(qiáng)大的商貿(mào)功能而形成了區(qū)域內(nèi)高收入、高消費(fèi)的消費(fèi)特征。解放碑步行街也是中國(guó)西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。擁有良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件：是南岸、菜元壩等方向的進(jìn)城主通道。B、解放碑核心板塊中華路往小什字方向，以步行街為中心、含民權(quán)路（部分）、民族路、鄒容路、臨江路等。③房?jī)r(jià)在平穩(wěn)發(fā)展中將適度下調(diào)，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”為止。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批激活。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬平方米，江北城122萬平方米。但全市全年空置一年以上的商品房面積達(dá)到430萬平方米以上，%。%，%（%的高增幅）。房地產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示：%；2004年上半年，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度更是驚人，春交會(huì)的上漲幅度甚至超過25%。也正是從這個(gè)時(shí)期開始，房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì) 2003年下半年到2004年上半年，重慶房?jī)r(jià)一路飚升，且漲幅相當(dāng)驚人。房地產(chǎn)投資保持合理增幅和比重：全年房地產(chǎn)投資累計(jì)完成主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價(jià)分別達(dá)到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。市建委資料透露，未來5年內(nèi)，重慶主城區(qū)拆遷面積達(dá)到400多萬平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶將達(dá)到10萬戶以上。中國(guó)人民銀行調(diào)整利率。一段時(shí)期后，因部分中小開發(fā)商實(shí)力有限將被迫降價(jià)；在市場(chǎng)消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。A、較場(chǎng)口、新華路板塊中華路往較場(chǎng)口方向，以較場(chǎng)口為中心，含民權(quán)路（部分）、民生路、和平路、新華路等。較場(chǎng)口