【正文】 項目目標客戶群預估：客戶類型比例自用型37%在解放碑CBD商圈創(chuàng)業(yè)的高收入階層14%在解放碑CBD商圈上班的高級白領9%在解放碑核心商圈經營的私營業(yè)主6%外地（省市）在渝創(chuàng)業(yè)的高收入、單身階層4%政府（渝中區(qū)為主）相關機構有較高收入的年輕上班族3%主城區(qū)其它各區(qū)的自用型購買者1%投資型63%以解放碑CBD商圈上班族為租賃對象的投資者34%以投資增值為目的的投資者19%以外地來渝創(chuàng)業(yè)者為租賃對象的投資者8%其它投資目的（贈送等）的購買者2%針對不同目標客戶群體安排銷售周期，分階段推出不同戶型、價格、朝向與樓層的單位，以保證整體銷售目標達成。③星河城售價為該銷售人員介紹所得。營銷理念是一個住宅項目的靈魂所在，它要求項目質素和建筑品質滿足它，是項目營銷推廣的主線，應最大限度地體現(xiàn)其精髓。6. 基本銷售體系房地產銷售是房地產開發(fā)實現(xiàn)利潤的必由之路，由專業(yè)的銷售代理公司,運用規(guī)范的銷售體系進行全程銷售代理，將會給本項目帶來更高的銷售價值，將加速該項目的資金回籠速度及銷售進度。銷售階段方式選擇廣告效果廣告內容引導期主要方式：形象廣告①在項目所處區(qū)域內形成“初始認知”②在受眾群體中形成項目即將面市的信息并形成部分目標客戶②開發(fā)商的達到一定的認知度①戶外廣告：形象廣告、突出項目營銷理念②形象墻、展板：大型噴繪項目地理位置圖及項目介紹物業(yè)管理及其介紹項目規(guī)劃介紹輔助方式：媒體廣告①報紙廣告：圖文報道與軟性文章相結合，突出本項目營銷理念及主推項目相對其它樓盤的競爭優(yōu)勢②電視廣告：電視新聞，報道項目規(guī)劃介紹、項目競爭優(yōu)勢強銷期主要方式：媒體廣告開盤活動①促使意向性較強的客戶下定成交②制造項目熱銷氛圍，吸引更多客戶③進一步擴大樓盤及開發(fā)商的影響力①報紙硬性廣告：項目介紹、軟性文章②開盤推廣廣告：開盤信息廣告③電視新聞：項目賣點介紹及競爭優(yōu)勢④開盤活動：開盤典禮輔助方式：促銷活動戶外廣告①戶外橫幅：項目賣點簡介，相關優(yōu)惠信息②業(yè)主聯(lián)誼會：內容及程序屆時提供③促銷活動：根據(jù)不同銷售時機適時舉行④公關活動：對工程進度、開發(fā)商形象等業(yè)主關心的問題舉行相關活動跟進期促銷活動報紙廣告達到預期銷售目標①公關活動：竣工典禮②報紙廣告：突出成熟社區(qū)和完善配套我司對渝中區(qū)特別是解放碑商圈進行了為期一周的市場調查之后，基于本項目所在區(qū)域房地產現(xiàn)狀、區(qū)域樓盤銷售狀況，就全市房地產發(fā)展趨勢、市場需求及消費傳統(tǒng)、區(qū)域同業(yè)競爭、項目自身質素、項目營銷定位、基本銷售體系等六個方面進行簡要分析，形成本提案。在此基礎上，我司制定出一個適合本項目具體特點的銷售組織構架。③特質：體現(xiàn)本項目與眾不同的素質特點：高抗跌性及高投資回報。)68009%=4951元/㎡(套內面積、清水房) 項目均價建議綜合項目所在區(qū)域的基準均價，建議本項目的住宅銷售以4950元/平方米（套內面積、清水房）為開盤前期均價，建議樓層差價為20元/層。其程序是：市 場 調 查選擇比較案例綜合因素分析量化修正因素計 算 完 成開 盤 價經驗判別概念調整后 期 分 析銷售過程中的價格調整價格確定過程權重分配項目名稱 銷售均價 定價權重星河城 4700元/㎡ 31%馨茗苑 4280元/㎡ 26%陽光星座 4700元/㎡ 19%美力 6100元/㎡ 15%合景聚融 6800元/㎡ 9%（注：①以上項目作為確定本所在和平路的區(qū)域均價參考標的，與本項目的競爭程度無關聯(lián)。發(fā)展?jié)摿Γ哼h景發(fā)展?jié)摿θ绾?。戶型：戶型設計是否合理，戶型大小是否滿足自身需要?！案咄顿Y回報”則體現(xiàn)了本項目的最大價值：極好的地段、龐大的客戶、高額的租金。正所謂沒有調查就沒有發(fā)言權，這里我們只能就以下四部分提一個粗淺的框架。位于重慶的商貿核心延伸區(qū)域，配套設施毋庸質疑。渝中區(qū)政府相關機構設置于此，能保障良好的交通狀況。項目所處較場口區(qū)域是屬解放碑商圈的重要組成部分，是解放碑核心區(qū)的延伸。直接競爭陽光星座、美力、南國麗景、江風雅筑、君悅長濱、新重慶公寓。⑤“公寓式住宅”售價在4500元/㎡—6200元/㎡區(qū)間占大部分，價格差異主要體現(xiàn)在地具體地段及裝修標準。④小什字嘉濱路板塊項目對本項目價格定位有一定的參考價值。區(qū)域競爭分析主要通過比較本項目與其它項目的各主要質素，綜合得出本項目的優(yōu)劣勢，這對本項目的前期定位及后期銷售將起引導作用。一個區(qū)域的住宅市場需求是否旺盛，直觀的體現(xiàn)是：當年的住宅施工面積和銷售面積的對比，以及逐年的住宅銷售面積同比。⑥區(qū)域住宅市場競爭越來越激烈，公寓式住宅成為開發(fā)商在本區(qū)域開發(fā)的首選，但區(qū)域內住宅售價保持在一個較高的價位上。板塊內住宅市場的品質較高，小戶型居多且嘉濱路上住宅強調江景的居住品質。而板塊內的房地產開發(fā)主要集中在與其相連的解放東路及外圍的長濱路。解放碑作為重慶的核心，由于其強大的商貿功能而形成了區(qū)域內高收入、高消費的消費特征。解放碑步行街也是中國西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。擁有良好的交通網(wǎng)絡條件：是南岸、菜元壩等方向的進城主通道。B、解放碑核心板塊中華路往小什字方向，以步行街為中心、含民權路（部分）、民族路、鄒容路、臨江路等。③房價在平穩(wěn)發(fā)展中將適度下調，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”為止。農用地轉用審批激活。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬平方米，江北城122萬平方米。但全市全年空置一年以上的商品房面積達到430萬平方米以上，%。%，%（%的高增幅）。房地產相關部門的數(shù)據(jù)顯示：%；2004年上半年，主城區(qū)房價上漲速度更是驚人，春交會的上漲幅度甚至超過25%。也正是從這個時期開始，房價呈平穩(wěn)上升趨勢 2003年下半年到2004年上半年，重慶房價一路飚升，且漲幅相當驚人。房地產投資保持合理增幅和比重：全年房地產投資累計完成主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價分別達到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。市建委資料透露，未來5年內，重慶主城區(qū)拆遷面積達到400多萬平方米，預計拆遷戶將達到10萬戶以上。中國人民銀行調整利率。一段時期后，因部分中小開發(fā)商實力有限將被迫降價；在市場消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。A、較場口、新華路板塊中華路往較場口方向，以較場口為中心，含民權路（部分）、民生路、和平路、新華路等。較場口