【正文】 戶型格 式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2642. 技術設備條件1) 室外：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。：戶外窗用彩鋁窗。、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。適應小區(qū)房屋用途的要求。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內涵。二．建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行等?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。小區(qū)內綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。九、財務評價一．設項目法人項目財務評價、銷售稅金及附加估算表（見附表6）（新設項目法人項目）（見附表7）1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區(qū)的居住人員。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。三．投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積: * 項目總投資: * 項目財務凈現(xiàn)值: * 項目財務內部收益率:% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。兩方案的建設經(jīng)營期都為5年。因此社會效益極為可觀。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （3）要做精品。從社會效益來說：時代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問題。房地產(chǎn)投資機構就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢, 調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。這樣極可能避免不必要因素的影響。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。三．社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。經(jīng)以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排，如下表所示— 項目實施進度計劃表時 間任務2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程七、投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（），總戶數(shù)996戶。擬建項目的水污染源主要是生活污水。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。 二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。云集的高校帶來濟濟人才。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就武漢市建設規(guī)劃的要求。欄桿：起安全保護作用。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。：廳、房為水泥砂漿拉毛。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。所以投資風險不會太大.：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。三．價格預測據(jù)調查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。從以上統(tǒng)計結果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的主要基地。X氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)X氏房地產(chǎn)集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高X氏集團人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報以長遠利益回報X氏集團股東。 （3）要做精品。從社會效益來說：時代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問題。時間計劃為四年。%計。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新區(qū)道路設有兩個側門，供車輛出入。生活垃圾經(jīng)過運轉站運往垃圾處理場進行填埋，對周圍無任何污染。道路系統(tǒng)及停車場地道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。適應小區(qū)投資項目的要求。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。以上調查結果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。時代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)時代花園。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進取。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。四、項目擬建內容及建設規(guī)模（一）項目擬建內容小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。綠地規(guī)劃建設使綠地與社會各主要功能聯(lián)系在一起，中心綠地、帶形綠地、院落綠地有機連接，營造十分舒適的人文居住環(huán)境。本項目依據(jù)國家及湖北省有關消防的規(guī)定，嚴格按照《設計防火規(guī)范》要求，參照本行業(yè)的先進經(jīng)驗，本著高度重視，積極穩(wěn)妥，經(jīng)濟可行預防為主題，設施管理并存的原則，密切設防，整體配套，重點建設，確保防火安全。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。開辦費（建設單位管理、前期咨詢、開工執(zhí)照、質量監(jiān)督、開業(yè)廣告等費用）%計。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調配資金，物資和各項工作?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。二．項目概況擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園?？紤]留有余地，變