【正文】 等） 裝修完畢保潔服務(wù)工作的到位與否， 直接影響到整個(gè)大廈各樓層的企業(yè)形象。 大廈作為綜合性商務(wù)辦公樓，每天來(lái)往賓客川流不息，給大廈的清掃保潔將帶來(lái)一定的難度。 我們將以高水平的保潔標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，制訂出大廈高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、高細(xì)致、高督導(dǎo)的保潔標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，并切實(shí)將管理意圖傳達(dá)到專業(yè)清潔公司，使其管理服務(wù)滿足大廈的清潔保潔要求。 大廈建筑物前后左右的公共區(qū)域，包括：前后廣場(chǎng)、通道、空地、綠化等公共部位。 我們將關(guān)注外委方對(duì)員工清潔保潔員工的隊(duì)伍建設(shè)，要求服務(wù)人員樹(shù)立吃苦耐勞、不怕臟、不怕累、全心全意為客戶服務(wù)的思想觀念；同時(shí)要求外委方積極開(kāi)展技術(shù)練兵活動(dòng)，重視崗位培訓(xùn)工作，使員工人人都能熟練地掌握清潔技術(shù)。 制定詳細(xì)周密的清潔計(jì)劃和工作安排，開(kāi)展服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)活動(dòng)。通過(guò)嚴(yán)格檢查，層層把關(guān)，將質(zhì)量問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)之中。 每天對(duì)電梯廳及電梯轎廂內(nèi)的墻面、梯門(mén)、天花板、燈具等進(jìn)行全面清掃和地毯吸塵。 各通道、門(mén)、墻面、樓梯、扶手、休閑區(qū)域、窗臺(tái)、玻璃、天花地角等循環(huán)清擦。 廣場(chǎng)及通道清潔要求 公共衛(wèi)生間的清潔要求 垃圾收集處理清潔要求 隔油池每天清理一次。通過(guò)建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)寫(xiě)字樓，將極大的提高環(huán)境效益。 除草要及時(shí)，做到“除早，除小，除了”，不要讓雜草擠壓花卉，同花卉爭(zhēng)光、爭(zhēng)水、爭(zhēng)肥。 大廈外綠化服務(wù)內(nèi)容 賓客迎送 前臺(tái)綜合服務(wù)該崗位可以根據(jù)大廈的實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整或由相關(guān)崗位兼任。 微笑服務(wù)牢記心上：微笑服務(wù)也是接待服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)作到的基本要求之一。 對(duì)大廈情況了如指掌：接待服務(wù)人員必須十分熟悉大廈的總體環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和行經(jīng)通道，了解大廈擁有的各類設(shè)施以及樓層分布情況，掌握大廈各客戶的情況、聯(lián)系電話等資料，以備查詢。在人員編制十分有限的情況下，如何打破墨守成規(guī)的習(xí)慣性思維定勢(shì)，妥善處理好不同工作時(shí)段的忙閑節(jié)奏，加強(qiáng)不同崗位服務(wù)人員之間的默契配合和相互支援，見(jiàn)縫插針地為來(lái)訪賓客提供力所能及的延伸性服務(wù)，也是考驗(yàn)接待服務(wù)人員的應(yīng)變能力的一個(gè)重要方面。平時(shí)加強(qiáng)對(duì)客戶的識(shí)別性記憶，既有利于接待服務(wù)人員對(duì)人員出入進(jìn)行有效控制，也利于在突發(fā)事件當(dāng)時(shí)或事后回憶線索，尋找證人。建議可以引進(jìn)如便利店、洗染店、快餐店、美發(fā)室、餐飲、休閑等服務(wù)性行業(yè)到大廈，以滿足大廈客戶的各項(xiàng)需要。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)1 收費(fèi)原則我們擬根據(jù)國(guó)際慣例和目前物業(yè)管理行業(yè)比較通用的模式，對(duì)大廈的物業(yè)管理費(fèi)用擬實(shí)行酬金制的方式。 每月編制費(fèi)用預(yù)算，并向委托方書(shū)面申請(qǐng)，得到批復(fù)后才列支，使委托方能全面掌握物業(yè)費(fèi)的收支情況，對(duì)物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況知根知底，有利于大廈的運(yùn)作。項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)（/）美元人民幣金茂大廈Imtech花旗銀行大廈仲量聯(lián)行震旦國(guó)際大廈仲量聯(lián)行中銀大廈新中物業(yè)上海銀行大廈上海東湖物業(yè)匯豐大廈森茂物業(yè)管理有限公司信息大樓仲量聯(lián)行證券大廈寶利物業(yè)招商局大廈浩富物業(yè)管理公司中保大廈中保大廈船舶大廈錦江物業(yè)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行大廈第一太平戴維斯浦發(fā)銀行大廈東華展晶物業(yè)管理有限公司渣打銀行大廈我司管理4 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算在物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算中，由于大廈的技術(shù)書(shū)數(shù)據(jù)特別是設(shè)備設(shè)施的技術(shù)參數(shù)尚未確定，因此我們參照周邊同類大廈的情況以及我們的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行費(fèi)用估算。 服裝清洗費(fèi)（80元/）：80122人＝9760元/月（外包人員未計(jì)入）168。 節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)：5000元/月168。 保潔外包費(fèi)用：100000M2＝150000元/月168。 辦公樓電費(fèi)（公共部位）：5元/87000M2＝435000元/月168。12個(gè)月＋3000M2247。如我公司有幸能夠成為大廈的物業(yè)管理方，我們將根據(jù)大廈的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，不斷完善、細(xì)化管理方案，并通過(guò)各種措施予以有效落實(shí)，盡力使管理服務(wù)滿足、甚至超越開(kāi)發(fā)商及客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望。90000M2＝247。12個(gè)月＝1350元/月168。 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：100000M2＝15000元/月總計(jì)：238800元/月（5） 工程維修和保養(yǎng)費(fèi)用168。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：5000元/月總計(jì)：75000元/月（3） 保安服務(wù)費(fèi)用168。 律師顧問(wèn)費(fèi)：1000元/月168。12個(gè)月＝168。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)業(yè)主或委托方而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益；除去每月提取的管理酬金外，物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)余全部歸業(yè)主所有，真正體現(xiàn)了“取之于大廈，用之于大廈”的原則。6 應(yīng)急服務(wù)在大廈日常管理服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些突發(fā)狀況，只有對(duì)突發(fā)事件有充分的考慮及準(zhǔn)備，才能遇事不亂。 延伸服務(wù)的建議在這里，接待服務(wù)人員作為大廈一線崗位的耳目，具備在第一時(shí)間內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故征兆的有利條件，接待服務(wù)員應(yīng)以溫和方式解決某些矛盾沖突。為更好的適應(yīng)大廈的開(kāi)放型管理，接待服務(wù)人員必須具備良好的語(yǔ)言理解能力和表達(dá)能力，并根據(jù)其各自的崗位要求，組織上崗培訓(xùn)，使之能夠迅速、完整、準(zhǔn)確地理解、把握客戶所表達(dá)地意見(jiàn)、要求和建議的要點(diǎn)，并根據(jù)不同實(shí)際情況，及時(shí)作出言簡(jiǎn)意賅地恰當(dāng)答復(fù)。接待服務(wù)人員須著統(tǒng)一服裝，并保持衣著整齊，發(fā)型簡(jiǎn)潔，皮鞋光亮；面部略施淡妝，并摘除多余首飾；儀表姿態(tài)幽雅大方，符合規(guī)范；精神飽滿，思想集中，密切注視出入賓客，以隨時(shí)候命的姿態(tài)向賓客表示誠(chéng)意服務(wù)的信息。 電梯乘運(yùn)服務(wù)電梯乘運(yùn)服務(wù)由電梯服務(wù)員承擔(dān)。該崗位的設(shè)置可以取代一部分安保門(mén)衛(wèi)的職責(zé)，該人員在服務(wù)的同時(shí)，密切關(guān)注進(jìn)出大廈人員，寓管理于服務(wù)，加強(qiáng)安全防范。良好的接待服務(wù)將對(duì)大廈整體品質(zhì)產(chǎn)生重大影響，是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)水平和理念的重要標(biāo)志。 喬灌木生長(zhǎng)健壯、樹(shù)冠完整、形態(tài)優(yōu)美。 發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要及時(shí)采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴(kuò)大?？购敌詮?qiáng)的品種少淋，喜濕性品種多淋。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將盡力通過(guò)衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)美的環(huán)境給眾多的客戶以及國(guó)內(nèi)外賓客對(duì)大廈留下美好舒適的感受和十分深刻的良好印象。 地下車庫(kù)地面每天循環(huán)清掃，每半月沖洗一次（視情況增加次數(shù)）。 清洗后，外墻玻璃明亮、無(wú)灰塵污垢。 提請(qǐng)餐飲商家注意油煙的排放，以免污染大廈外墻，影響上下客戶的正常工作。 定期對(duì)電梯進(jìn)行清潔保養(yǎng)包括：轎廂內(nèi)壁、梯門(mén)打蠟上光，操作板每天進(jìn)行消毒。保持整潔干凈。操作時(shí)間主要安排在夜間進(jìn)行。否則制度再多再好，但未按照實(shí)施，那也只是一紙空文。 根據(jù)清潔保潔服務(wù)不同工種，不同作業(yè)的內(nèi)容，制定具體的操作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，包括工作服要求，服務(wù)態(tài)度規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)工作流程，清潔設(shè)備、工具、材料、用品的選用標(biāo)準(zhǔn)，以及各類、各道清潔工序應(yīng)當(dāng)達(dá)到的衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)等。 另外，還接受客戶的委托，對(duì)需要為其提供服務(wù)的私用單元部位進(jìn)行清潔工作。 大廈的清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)將按照五星級(jí)賓館的水準(zhǔn)，做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、規(guī)范化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“六無(wú)”，即無(wú)垃圾污物、無(wú)碎紙皮核、無(wú)煙蒂、無(wú)痰跡、無(wú)污水贓物、無(wú)衛(wèi)生死角。因此，對(duì)大廈的清潔保潔工作，我們將選擇一家品質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 大廈使用功能豐富，保潔工作必須切合實(shí)際不同功能需要。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將全力保證大廈各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的正常、安全運(yùn)行。 根據(jù)管理處要求的操作規(guī)程，對(duì)水泵設(shè)備進(jìn)行日巡檢、周檢和保潔工作，并做好相關(guān)記錄。 供配電系統(tǒng) 規(guī)范機(jī)房管理 嚴(yán)格執(zhí)行公司的機(jī)房管理規(guī)范，保證機(jī)房環(huán)境良好。 應(yīng)急預(yù)案 根據(jù)大廈特點(diǎn)和設(shè)備配置，制訂出發(fā)生停電、斷水、電梯困人、水溢、火災(zāi)等事故時(shí)的應(yīng)急處理方案，以防萬(wàn)一發(fā)生情況即能及時(shí)、妥當(dāng)?shù)奶幚?，不致造成?yán)重后果。 日常巡檢 以保證各系統(tǒng)的正常開(kāi)通和運(yùn)行為目的，按公司設(shè)備管理規(guī)范做好日常巡檢，對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理和解決，一切巡視和保養(yǎng)均應(yīng)有書(shū)面記錄。 必須統(tǒng)籌兼顧，突出重點(diǎn)大廈的設(shè)備運(yùn)行管理工作十分重要，有非常復(fù)雜，在涉及機(jī)電、水務(wù)、空調(diào)、電梯、通訊、監(jiān)控、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備，特別是涉及到科技含金量高、運(yùn)行要求嚴(yán)，維護(hù)難度大的各類專業(yè)化設(shè)備的運(yùn)行管理時(shí)，一定要妥善安排好工程技術(shù)力量，統(tǒng)籌兼顧各類設(shè)備的技術(shù)保障工作，要在兼顧面上的同時(shí)，突出抓好重點(diǎn)設(shè)備和薄弱環(huán)節(jié)的運(yùn)行管理和故障預(yù)防工作，要充分認(rèn)識(shí)到越是現(xiàn)代化的綜合性大廈，對(duì)各類設(shè)備正常運(yùn)行的程度就越高，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，大廈的正常運(yùn)作就會(huì)受到影響，而且?guī)缀跛性O(shè)備的功能都無(wú)法由人取代。關(guān)注已停車輛，查看有無(wú)損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減少損失。作為物業(yè)管理方，我們將定期檢查消防設(shè)備的完好，禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是客戶進(jìn)行裝修時(shí)，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對(duì)不準(zhǔn)放置其他物品。每年年初由物業(yè)管理方招集大廈客戶簽訂《防火責(zé)任書(shū)》，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。 建立消防中心值班制度。特別是檢查大廈內(nèi)的電器、電線、燃?xì)夤艿烙袩o(wú)腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)動(dòng)用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。 做好消防監(jiān)控中心的日常值班。 加強(qiáng)外部聯(lián)絡(luò)，取得外部支持。在大廈的安全管理方面，我們將著力減少賓客察覺(jué)安保崗位的頻次，使賓客感覺(jué)一種寬松的商務(wù)氛圍。而送快遞人員、送外賣人員因其個(gè)人素質(zhì)參差不齊，很可能會(huì)給大廈帶來(lái)安全隱患，并且會(huì)在一定程度上對(duì)大廈的管理檔次有所影響。物業(yè)管理方必須處理好機(jī)密性與開(kāi)放性的矛盾，使二者有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)。另外，在消防管理方面，必須與大廈客戶建立協(xié)同機(jī)制，組織大廈所有客戶全面參與消防管理，并使客戶加強(qiáng)消防管理意識(shí)及掌握應(yīng)急、避難等措施。由于大廈為多功能的寫(xiě)字樓物業(yè)類型，其安保工作就具有不同于其它物業(yè)類型的一些特點(diǎn)。 對(duì)外聯(lián)絡(luò)我們深知大廈所屬地域中各政府機(jī)構(gòu)、街道居委、警署、消防局、勞動(dòng)局、交通管理部門(mén)以及各公用事業(yè)主管部門(mén)的友好合作關(guān)系對(duì)于項(xiàng)目順利交接以及日常管理工作的重要性。 員工招聘和上崗培訓(xùn)員工表現(xiàn)為物業(yè)管理最基本及最重要的環(huán)節(jié)，我公司將從本部派駐一位具有豐富寫(xiě)字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)大廈的現(xiàn)場(chǎng)管理工作，并調(diào)派各主管級(jí)人員，特別是工程主管及時(shí)進(jìn)場(chǎng)參與現(xiàn)場(chǎng)工作、熟悉各類設(shè)備設(shè)施。重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)單位在一個(gè)月內(nèi)解決。 相關(guān)客戶資料。 設(shè)施、設(shè)備按臺(tái)查驗(yàn)，按系統(tǒng)接收。 熟悉周邊環(huán)境熟悉大廈周邊的供電、供水、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防和行業(yè)主管部門(mén)等政府職能部門(mén)的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。它包括：早期介入、物業(yè)接管驗(yàn)收和物業(yè)管理前期服務(wù)的準(zhǔn)備程序等內(nèi)容，相關(guān)項(xiàng)目如下圖所示。通過(guò)各方面的檢查監(jiān)督，從不同角度尋找、發(fā)現(xiàn)大廈管理中的不足，第一時(shí)間消除問(wèn)題，使管理服務(wù)更加嚴(yán)謹(jǐn)及周密。再如，將能源管理作為降低成本的一個(gè)抓手，提出合理可行的空調(diào)、照明等重點(diǎn)耗能設(shè)施的運(yùn)行方案以及能源管理的具體措施，通過(guò)采取各種有效管理手段，務(wù)求實(shí)現(xiàn)最合理的質(zhì)量?jī)r(jià)格比。在對(duì)大廈的安全管理方面，我們將采取“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。在大廈物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中，我們將一如既往地推行ISO9001質(zhì)量管理體系，以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中不偏離既定的軌道。 強(qiáng)調(diào)工作的計(jì)劃性與及時(shí)性的有機(jī)結(jié)合2 管理原則通過(guò)對(duì)大廈的性質(zhì)、硬件特點(diǎn)、特殊要求等的細(xì)致分析，提出對(duì)大廈的主要管理服務(wù)原則如下：— 我公司擁有在多類型、高檔次物業(yè)的管理過(guò)程中所取得的豐富實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)诓粩鄬W(xué)習(xí)汲取外資企業(yè)先進(jìn)管理辦法的同時(shí)，還能夠因地制宜進(jìn)行一些本土化的改良，使其在日常管理過(guò)程中呈現(xiàn)更好的管理效果。我公司還在這些物業(yè)中備有足夠的人員、機(jī)械、物資可作為緊急待命使用，足以應(yīng)對(duì)所有可能的各種緊急狀況。 我公司通過(guò)十多年的努力，在上海物業(yè)管理行業(yè)中建立了良好的品牌聲譽(yù)。2007年公司又率先導(dǎo)入了環(huán)境和職業(yè)健康安全管理體系，現(xiàn)已通過(guò)了上海質(zhì)量體系審核中心的第三方認(rèn)證，成為同行中為數(shù)不多的三標(biāo)一體運(yùn)行管理體系的企業(yè)。