地產(chǎn)樓盤全程企劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 促進(jìn)樓盤銷售。媒體選擇 鑒于地級(jí)市的特殊性（即普通市民沒(méi)有閱讀報(bào)紙的習(xí)慣），以電視、戶外媒體為主，主要媒介通路如下：◆戶外媒體大型戶外廣告牌：在吉安市人民廣場(chǎng)購(gòu)買二塊大型戶外廣告；路旗：在井岡山大道發(fā)布燈箱廣告；車身廣告：公交大巴車身廣告；移動(dòng)宣傳車廣告：可經(jīng)常聯(lián)系使用的媒介；特別在活動(dòng)時(shí)為首選媒體彩虹門：可積極拓展的一種實(shí)用的宣傳媒體（在舉辦活動(dòng)時(shí)采用）◆電視廣告制作一部長(zhǎng)4分鐘的三維影視動(dòng)畫(huà)片（置于案場(chǎng)內(nèi)循環(huán)播放），剪輯出15秒、15秒的形象片在吉安電視臺(tái)播放；吉安電視臺(tái)字幕廣告、底郵廣告◆直郵廣告中郵派送廣告廣告發(fā)布計(jì)劃根據(jù)房地產(chǎn)銷售的階段性和廣告活動(dòng)自身的特點(diǎn)，同時(shí)基于天龍花園的工程進(jìn)度及項(xiàng)目特征，我們考慮可按形象引導(dǎo)期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)斯、開(kāi)盤期（公開(kāi)發(fā)售期）、三個(gè)階段展開(kāi)全程廣告的推廣工作。 發(fā)布計(jì)劃：時(shí)間媒體版面或規(guī)格發(fā)布主題單價(jià)數(shù)量費(fèi)用預(yù)算05年1月15日—5月14日戶外引導(dǎo)旗(井岡山大橋到井岡山大道)廬陵新典、生態(tài)名宅100元/面/月300面30,00005年1月15日—27日DM單A4傳達(dá)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)14000份84005年1月15日—2月5日流動(dòng)宣傳車傳達(dá)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)300元/天1輛2100合計(jì)329,40費(fèi)用預(yù)算：329,40元第三階段：開(kāi)盤期（公開(kāi)發(fā)售期05年4月28日）時(shí)間：05年4月15日——4月30日階段特征： 項(xiàng)目宣傳包裝到位，已在吉安豎立了良好的形象，客戶積累已到了蓄勢(shì)待發(fā)階段，已進(jìn)入成熟的銷售期，廣告目標(biāo)：擴(kuò)大樓盤知名度，發(fā)布開(kāi)盤信息，刺激購(gòu)買，促進(jìn)銷售，廣告重點(diǎn)：以電視廣告為主，進(jìn)行流動(dòng)車宣傳，DM單派送。VIP認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。（備注：其它一些活動(dòng)營(yíng)銷等開(kāi)盤后視市場(chǎng)情況有選擇地采用，暫略）。 五、活動(dòng)推廣策略本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題活動(dòng)及銷售組織活動(dòng)，提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營(yíng)銷期的營(yíng)銷活動(dòng)，特別注意在前期預(yù)熱期時(shí)使用合理的公關(guān)活動(dòng)能很快樹(shù)立項(xiàng)目形象，積累項(xiàng)目品牌。 發(fā)布計(jì)劃：時(shí)間媒體版面或規(guī)格發(fā)布主題單價(jià)數(shù)量總額05年2月1日—06年1月31日人民廣場(chǎng)大型戶外廣告牌400 m2以上吉安第二代高尚生態(tài)社區(qū)30元/月/ m22塊288,00005年2月1日—05年1月31日公交車車身廣告整體車身吉安第二代高尚生態(tài)社區(qū)23000元/輛/年10輛230,00005年1月15日—工程結(jié)束現(xiàn)場(chǎng)圍墻 m2親氧、親水、臨橋、臨校15元/ m2合計(jì)本階段費(fèi)用預(yù)算：第二階段；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2005年1月15日——4月30日）時(shí)間： 2005年1月15日——4月30日階段特征：售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已基本就緒，現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝完成，工程已基本出地面一至二層。主打廣告語(yǔ)生活在綠色中項(xiàng)目賣點(diǎn)提練親氧（生態(tài)優(yōu)勢(shì)）：地塊生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，綠樹(shù)成蔭地塊內(nèi)有香樟樹(shù)，桂花樹(shù)，南國(guó)芭焦等多種已形成景觀的高大喬木，地塊東面是贛江與江濱綠化帶，前面就是吉安賓館，地塊周邊形成了良好的綠化率；親水（景觀優(yōu)勢(shì)）：臨水而居一直是國(guó)人的最佳居住方式，項(xiàng)目雖然不直接臨水，但臨贛江也只不過(guò)幾步之遙，開(kāi)闊的江面對(duì)于居住在市中心的人來(lái)說(shuō)是一種心靈的釋放，江濱綠化帶有紅花綠草，在視覺(jué)上能給人極大的享受，這對(duì)用戶是個(gè)極大的吸引力；臨橋（區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)）：項(xiàng)目毗鄰贛江大橋，地處老城吉州區(qū)與新城青原區(qū)的交界處，位于井岡山大道與濱江大道的十字路交叉口，項(xiàng)目北面還有待建的城北廣場(chǎng)，是城北的交通中樞；從以上幾個(gè)空間節(jié)點(diǎn)的交匯可以看出，到達(dá)吉安市任何地方都極為方便。建立直銷網(wǎng)絡(luò)方 式：針對(duì)目標(biāo)群，直遞詳盡的售樓資料如單張、樓書(shū)，有條件的可進(jìn)行有效的客戶座談會(huì)或新老業(yè)主嘉年華會(huì)。另外不要讓已經(jīng)買房的客戶立即走了，因?yàn)樗F(xiàn)在是模特！這時(shí)他的狀態(tài)是最好的，要把他的情緒再渲染給在場(chǎng)的其他客戶，因此要盡可能讓其在現(xiàn)場(chǎng)多逗留一段時(shí)間，此時(shí)餐飲區(qū)就發(fā)揮作用了。 重大節(jié)點(diǎn)人員安置要確保、資料要做到有層次、豐富充實(shí)。吉安市廣告費(fèi)包括的范圍是：媒體（電視、報(bào)紙、戶外、電臺(tái)等）的發(fā)布費(fèi)；電視廣告也是不可小覷的一個(gè)宣傳途徑，選擇電視宣傳，在地級(jí)城市強(qiáng)于報(bào)紙與戶外等媒體，成為締造樓盤形象的必要因素之一。此時(shí)再進(jìn)入持續(xù)強(qiáng)銷期，連續(xù)的營(yíng)銷手段不斷拉升人氣，同時(shí)把握好調(diào)價(jià)的節(jié)奏，使價(jià)格一路走高。根據(jù)我們的工作計(jì)劃，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期設(shè)為3個(gè)月，自1月中旬如至4月底開(kāi)盤。適當(dāng)?shù)某醋魍度?，可以吸引眾多的客戶，為公開(kāi)發(fā)售積累良好的客戶資源。具體建議n 價(jià)格推動(dòng)策略市價(jià)入市，小步快走，步步高升。并且與對(duì)項(xiàng)目差異性賣點(diǎn)的強(qiáng)大宣傳功勢(shì)相結(jié)合。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。從而勾起其購(gòu)買意向。眾多的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來(lái)，吉安市民對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來(lái)越高；u 小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、棋牌室等；u 93%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。三、銷售策略一、項(xiàng)目銷售背景由于本項(xiàng)目在地市級(jí)屬于較大規(guī)模，且入市時(shí)間較晚，先期上市的中環(huán)名城等眾多樓盤搶走了許多客源，本項(xiàng)目上市時(shí)間必須提前，同時(shí)，工程進(jìn)度也必須加快。他們渴望領(lǐng)導(dǎo)潮流，被人尊重、體現(xiàn)自我價(jià)值、追逐新時(shí)尚、同時(shí)又希望在保持個(gè)性的同時(shí)能夠與周邊具有相同價(jià)值觀、文化觀的人進(jìn)行良好的溝通、交流。本案在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊內(nèi)所有的喬木如香樟、桂花，芭焦等都請(qǐng)專人進(jìn)行了保護(hù)，并為后來(lái)的業(yè)主所享受。在項(xiàng)目名后再加個(gè)推廣名有利于記憶與識(shí)別本案的獨(dú)特氣質(zhì)。城市化進(jìn)程：加強(qiáng)吉安市對(duì)周邊的影響力，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，一些地處農(nóng)村的人會(huì)選擇就近的城市中定居，在此方面應(yīng)加大項(xiàng)目的營(yíng)銷力度，在周邊縣區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)加大宣傳力度，吸引一些用戶購(gòu)買；項(xiàng)目威脅點(diǎn)：其它樓盤的放量2005年將是吉安一些主要樓盤的增量釋放期，大量的樓盤投放于市場(chǎng)，對(duì)于一個(gè)人口僅20幾萬(wàn)的中級(jí)市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段?！卷?xiàng)目的SWOT分析】項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：生態(tài)優(yōu)勢(shì)：地塊生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，地塊內(nèi)有香樟樹(shù)，桂花樹(shù)，南國(guó)芭焦等多種已形成景觀的高大喬木，地塊東面是贛江與江濱綠化帶，前面就是吉安賓館，地塊周邊形成了良好的綠化率；景觀優(yōu)勢(shì)：臨水而居一直是國(guó)人的最佳居住方式，項(xiàng)目雖然不直接臨水，但臨贛江也只不過(guò)幾步之遙，開(kāi)闊的江面對(duì)于居住在市中心的人來(lái)說(shuō)是一種心靈的釋放，江濱綠化帶有紅花綠草，在視覺(jué)上能給人極大的享受，這對(duì)用戶是個(gè)極大的吸引力；區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目毗鄰贛江大橋，地處老城吉州區(qū)與新城青原區(qū)的交界處，位于井岡山大道與濱江大道的十字路交叉口，項(xiàng)目北面還有待建的城北廣場(chǎng)，是城北的交通中樞；從以上幾個(gè)空間節(jié)點(diǎn)的交匯可以看出，到達(dá)吉安市任何地方都極為方便。劣勢(shì)：地塊不規(guī)則，小區(qū)被馬路分成大小兩部份，不能形成完整的封閉式小區(qū)，小區(qū)安全管理受影響。2 位于吉州區(qū)老城區(qū)（老城區(qū)配套集中且范圍?。?，周邊生活配套完善。帝景灣與創(chuàng)天吉安天龍花園全程企劃方案一、吉安市房地產(chǎn)狀況地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處于相對(duì)粗放式的初級(jí)狀態(tài)：許多小樓盤還是處于以前的見(jiàn)縫插針式的開(kāi)發(fā)模式，如中天花苑只在井岡山大道旁邊買了一小塊地就形成了開(kāi)發(fā)，建筑密度高，小區(qū)生活品質(zhì)得不到保證。不謀而合的是康居銷售
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