【正文】 電室、有無(wú)異響、是否漏油1次/天√√√√√√（屏）開(kāi)關(guān)是否靈活√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√換熱站，擦洗、除污次／月√√√√√√、溫度表、蒸汽計(jì)量指示表，對(duì)其使用情況進(jìn)行不定期的更換?！獭?，調(diào)整及試驗(yàn)，重點(diǎn)對(duì)保護(hù)裝置，起動(dòng)裝置及聯(lián)鎖裝置嚴(yán)認(rèn)真檢修和調(diào)試。維修人員遵守服務(wù)規(guī)定，自帶鞋套、抹布。（見(jiàn)附表）管業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)征詢(xún)表和調(diào)查方案的審批。b: 管理處所提供的服務(wù)項(xiàng)目種類(lèi)?？蛻?hù)服務(wù)中心已具針對(duì)性處理措施組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行回訪，分析原因，及時(shí)處理，并采取相應(yīng)的糾正或改進(jìn)措施。一般情況要求三日工作日內(nèi)回單，若三個(gè)工作日內(nèi)無(wú)法回單，相關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)向客戶(hù)服務(wù)中心說(shuō)明情況，中心應(yīng)在投訴記錄上作相應(yīng)記錄。管理處：負(fù)責(zé)住戶(hù)入住手續(xù)的辦理和退房的驗(yàn)收。（5）、辦公室發(fā)出《開(kāi)房通知單》，將客戶(hù)的特殊要求填寫(xiě)附注事項(xiàng)欄目，一份留存，一份交管理站。（3）、客戶(hù)服務(wù)中心對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)施統(tǒng)一管理。二、各自職責(zé)管理者代表負(fù)責(zé)制定《年度內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃》。（4）、審核組長(zhǎng)根據(jù)《年度內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃》制定本次審核的具體實(shí)施計(jì)劃——《內(nèi)部質(zhì)量審核實(shí)施計(jì)劃》，其中應(yīng)包括以下內(nèi)容：A 審核目的B 審核范圍C 受審核部門(mén)/管理處D 依據(jù)的文件E 審核日期F 審核組成員（5）、管理者代表批準(zhǔn)《內(nèi)部質(zhì)量審核實(shí)施計(jì)劃》，并由審核組長(zhǎng)批準(zhǔn)。進(jìn)行存檔全部?jī)?nèi)部質(zhì)量審核記錄由辦公室歸檔保存。內(nèi)部/外部質(zhì)量體系審核提出的不合格項(xiàng)目：A 服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重不合格，包括重大事故，設(shè)備故障；B 重復(fù)出現(xiàn)的服務(wù)不合格；C 物料、服務(wù)采購(gòu)重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；D 住戶(hù)投訴；E 監(jiān)控總值班室日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表反映的重大問(wèn)題/質(zhì)量趨勢(shì)問(wèn)題；F 管理評(píng)審中出現(xiàn)的問(wèn)題；G 定期分析發(fā)現(xiàn)的潛在不合格現(xiàn)象；H 物業(yè)管理大檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格。B類(lèi)問(wèn)題的處理各部門(mén)經(jīng)理/部長(zhǎng)對(duì)于所轄班提交 的問(wèn)題，決定應(yīng)采取糾正/預(yù)防措施時(shí)，組織有關(guān)人員分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因、傾向和潛在因素，找出防止問(wèn)題再次發(fā)生或消除問(wèn)題潛在因素的具體措施，填寫(xiě)《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》的相關(guān)欄目，報(bào)管理者代表審批。（5）、管理者代表或管理者代表指定的人負(fù)責(zé)對(duì)糾正措施的實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)證以確定糾正或預(yù)防措施是否執(zhí)行和有效。（2）、管理處內(nèi)任何部門(mén)或人員都可以提出采取或預(yù)防措施的要求，但所有的《糾正和預(yù)防措施報(bào)告》必須管理者代表批準(zhǔn)后，才可發(fā)至相應(yīng)責(zé)任部門(mén)執(zhí)行。（3）、審核人員負(fù)責(zé)監(jiān)督糾正措施的實(shí)施，驗(yàn)證采取的糾正措施是否有效并跟蹤檢查，直到達(dá)到要求為止。（3）、管理者代表任命審核組長(zhǎng)。內(nèi)部質(zhì)量審核管理規(guī)定一、制定本規(guī)定的目的及使用范圍目的：規(guī)定內(nèi)部質(zhì)量審核的要求，以確定質(zhì)量體系所涉及的各部門(mén)開(kāi)展的質(zhì)量活動(dòng)及其結(jié)果是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租賃（1）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃價(jià)格的確定物業(yè)處按照政府頒發(fā)的指導(dǎo)價(jià)格及市場(chǎng)行情確定商業(yè)用戶(hù)租賃基本價(jià)格。（4）、對(duì)有特殊使用要求的客戶(hù)，暫緩簽訂租賃合同，并填寫(xiě)《租賃合同評(píng)審記錄》表，必要時(shí)會(huì)同工程維修部、保安部進(jìn)行評(píng)審。負(fù)責(zé)與客戶(hù)聯(lián)系；特殊租賃合同必要時(shí)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行合同評(píng)審；負(fù)責(zé)與客戶(hù)簽定和解除租賃合同。按《糾正、預(yù)防措施》程序執(zhí)行。 每項(xiàng)服務(wù)的滿(mǎn)意率＝每項(xiàng)服務(wù)滿(mǎn)意等級(jí)數(shù)量／服務(wù)總評(píng)定數(shù)量（六）、糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施需要重點(diǎn)針對(duì)下列分析結(jié)果采取相應(yīng)的措施a: 滿(mǎn)意等級(jí)比率最低的服務(wù)項(xiàng)目b:不滿(mǎn)意等級(jí)比率最高的服務(wù)項(xiàng)目c: 書(shū)面提出的意見(jiàn)、建議。當(dāng)出現(xiàn)重大服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題或其它特殊情況，可組織針對(duì)特定對(duì)象的顧客滿(mǎn)意度調(diào)查。范圍：適用于顧客對(duì)本公司所提供的服務(wù)，小區(qū)管理及產(chǎn)品質(zhì)量的滿(mǎn)意程度的評(píng)價(jià)。三、維修方案（一）工作程序維修人員接到客戶(hù)服務(wù)人員的維修電話(huà)，必須第一時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。合格，并進(jìn)行驗(yàn)收。（2）、水泵、變電室內(nèi)的電機(jī)、電器、開(kāi)關(guān)元件等使用到一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低，耗能大，或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。年保養(yǎng)：每設(shè)備每年1次，每次不少于16小時(shí)，為較為全面的檢查保養(yǎng)。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控及日常巡視工作，認(rèn)真填寫(xiě)《電梯日巡視記錄》、《水泵房、換熱站日巡視記錄》、《變電室日巡視記錄》，每月交給工程部存檔。標(biāo)志清潔美關(guān)；安放穩(wěn)固；標(biāo)示清晰。5）其他井由相關(guān)市政部門(mén)負(fù)責(zé)。地上停車(chē)場(chǎng)206消防設(shè)施 消防栓箱200每天檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修保安部負(fù)責(zé) 檢查、維修消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1）無(wú)破損2）消防設(shè)施正常有效室外消防栓4報(bào)警按鈕、探頭7安全通道墻壁每天清潔保潔部負(fù)責(zé)符合衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)干凈無(wú)明顯污跡樓梯扶手每天清潔保潔部負(fù)責(zé)符合衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)干凈無(wú)明顯污跡8管道進(jìn)水管每天檢查工程部負(fù)責(zé)維修符合管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1） 跑冒滴漏現(xiàn)象2）管道暢通無(wú)堵塞排水管消防管9標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修工程部組織維修1）標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡、破損2）安放牢固1）標(biāo)志設(shè)施完好率100％2）標(biāo)志無(wú)損壞 警示牌10景觀設(shè)施游廊30米定期檢查工程部組織維修1）頂面無(wú)破損2）鋼架結(jié)構(gòu)無(wú)銹蝕3）涂料無(wú)脫落4）噴水設(shè)施正常完好率95％以上人造瀑布111其他設(shè)施垃圾桶100個(gè)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)更換維修保潔部負(fù)責(zé)更換無(wú)破損確保其功能的正常使用垃圾樓112商業(yè)用房小型超市50每周檢查一遍由工程按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施1） 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)2）相應(yīng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1） 常使用2）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好3）無(wú)改建公共設(shè)施定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類(lèi)別項(xiàng) 目 定 期 維 修短期中期長(zhǎng)期計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路混凝土道路10 1）杜絕車(chē)輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁污染路面2）每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的路面、路牙、進(jìn)行翻新3）路面翻新面積應(yīng)控制在1％每年內(nèi)，其他控5％每年內(nèi)，逐年遞增10％。二、各自職責(zé)維修人員負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的檢查、記錄工作，并填寫(xiě)《故障報(bào)修單》。、車(chē)行道、消防道上停放任何車(chē)輛。，須申請(qǐng)管理處發(fā)放準(zhǔn)停IC卡，并將車(chē)主及資料輸入電腦保存。、車(chē)牌號(hào)碼和車(chē)輛固定停車(chē)位，熟悉轄區(qū)內(nèi)道路和停車(chē)場(chǎng)環(huán)境。車(chē)輛停放和保管（1）、地下停車(chē)場(chǎng)，業(yè)主應(yīng)按所購(gòu)買(mǎi)車(chē)位停放；停放后，監(jiān)控中心操作人員負(fù)責(zé)監(jiān)控并錄像以備查。車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的配備管理處根據(jù)交通管理局及建設(shè)部頒布的《車(chē)場(chǎng)管理規(guī)范》需配備車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施，如固定崗?fù)?、道閘、護(hù)欄、標(biāo)志、標(biāo)線等。二、各自職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)立車(chē)場(chǎng)、組織機(jī)構(gòu)及制定預(yù)防措施。處理突發(fā)事件和保障巡邏人員的人身安全。巡邏人員每天2班，每班3人24小時(shí)輪換巡視，固定崗、流動(dòng)崗工作人員定時(shí)輪換，巡視路線的輪換，可使巡邏人員始終保持良好的工作狀態(tài)和充沛的體力。建議業(yè)主委員會(huì)解決中下層樓房出現(xiàn)災(zāi)情、高層居住人員的逃生問(wèn)題，增設(shè)高空救生設(shè)備器材。有下列情況之一的，責(zé)令停業(yè)，并分別情況，處直接責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)處罰。消防設(shè)備故障維修，一般不得超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法排除故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、時(shí)間上報(bào)上級(jí)管理部門(mén)，限期解決。根據(jù)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)具體情況，制定相關(guān)消防措施，制定緊急狀態(tài)下的疏通方案。制定設(shè)備維修、維護(hù)、保養(yǎng)制度，設(shè)備巡檢制度。當(dāng)排除不了故障時(shí)，應(yīng)立即通知有關(guān)專(zhuān)業(yè)維修部，屬保修范圍的通知保修單位，盡快修復(fù)，投入運(yùn)轉(zhuǎn)。（4）、建立固定專(zhuān)職巡邏人員負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安巡邏，人機(jī)相輔，確保轄區(qū)內(nèi)無(wú)死區(qū)，無(wú)盲區(qū)。安全監(jiān)控中心的運(yùn)行與管理（1）、對(duì)轄區(qū)內(nèi)已安裝的電視監(jiān)控、云臺(tái)、紅外線周界防護(hù)、戶(hù)內(nèi)已安裝的可視對(duì)講、三表遠(yuǎn)傳等設(shè)備每天開(kāi)機(jī)運(yùn)行、檢查設(shè)備工作狀態(tài)、信號(hào)傳輸質(zhì)量，并做好操作記錄。為公寓業(yè)主提供一個(gè)高品質(zhì)、強(qiáng)安全的現(xiàn)代化居住環(huán)境。 家居綠化管理（1）、擁有自己的園林公司，可以在搞好地面綠化管理的同時(shí)，開(kāi)展空間綠化、室內(nèi)綠化工作。二、各自職責(zé)負(fù)責(zé)人制定年度綠化實(shí)施方案和月工作計(jì)劃。（四）、垃圾處理生活垃圾的處理（1）、業(yè)主將生活垃圾裝入塑料袋中，放到樓道垃圾桶內(nèi)；（2）、保潔員每天早晚兩次將桶內(nèi)的垃圾送到垃圾中轉(zhuǎn)站；（3）、環(huán)衛(wèi)部門(mén)每天兩次運(yùn)送垃圾，做到日產(chǎn)日清，不過(guò)夜。燈具的清潔（1）、關(guān)好電源，取下燈罩。管理處負(fù)責(zé)人每周檢查一次清潔工具使用保管情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和補(bǔ)發(fā)，確保清潔工作需要。對(duì)保潔工作質(zhì)量實(shí)施控制，為業(yè)主戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)清潔的生活和工作環(huán)境。（二）、室外保潔一天兩次清掃道路、公共場(chǎng)地等；清運(yùn)垃圾桶、果皮箱內(nèi)的垃圾；在8：00—17：30，要保持道路、公共場(chǎng)地等場(chǎng)所無(wú)雜物。不銹鋼的清潔（1）、先用中性清潔劑溶液抹表面，再用無(wú)絨抹布抹凈表面水分。（2）、該責(zé)任區(qū)保潔員協(xié)助維修工處理；（3）、撈起的雜物直接裝上垃圾車(chē)，避免二次污染；（4）、疏通后，迅速打掃地面被污處。日常綠化管理（1）、每年年初編制一個(gè)綠化實(shí)施方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：綠化工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)頻率分類(lèi)項(xiàng)目質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)頻 率整形造 型造型美觀、形態(tài)逼真春、秋季一遍施肥樹(shù)木采用穴施或溝施，覆土平整，肥料不外露。三、工作方法（一）監(jiān)控管理與設(shè)備維護(hù)管理人員素質(zhì)要求:高素質(zhì)的管理人員和高智能化的先進(jìn)設(shè)備，是物業(yè)管理可靠的保證。設(shè)備的安置區(qū)域及功能（1）、對(duì)公寓轄區(qū)內(nèi)的三個(gè)大門(mén)主要出入口，進(jìn)行24小時(shí)屏幕監(jiān)控，監(jiān)視進(jìn)出行人及車(chē)輛。（三）、三表遠(yuǎn)傳、自動(dòng)抄表系統(tǒng)的管理對(duì)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)采取統(tǒng)一收費(fèi)原則。設(shè)備是否完好，傳輸質(zhì)量?jī)?yōu)劣。消防管理制度一、制定本制度的目的及范圍目的：迅速撲滅火災(zāi)，保障公共財(cái)產(chǎn)和廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，確保業(yè)主安居樂(lè)業(yè)。消防設(shè)備維修后，必須恢復(fù)原始狀態(tài)，不得隨意更改安裝位置、傳輸線路。（1）、轄區(qū)內(nèi)嚴(yán)格禁止超負(fù)荷用電，禁止私拉、亂接臨時(shí)用電線路。（3）、燒焊、用火、用電作業(yè)，防火安全保障措施不落實(shí)的。安排固定專(zhuān)職人員，對(duì)轄區(qū)治安巡視，確保業(yè)主安全。（二）增員隊(duì)伍的職責(zé)接到報(bào)警中心通知后，值班員盡快通知離事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)最近巡視治安人員，院內(nèi)巡視區(qū)3分鐘趕到，樓宇高層5分鐘趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)。