【正文】 這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為:式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際評估過程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。由于企業(yè)支付的運(yùn)營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實際支付額。（五）成新率及其估算成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。計算公式為:3．修復(fù)費(fèi)用法。其三，它是以同類資產(chǎn)中各項資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)條件均相同的假定條件為前提的。可見，資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，具有更新的性質(zhì)，可以增加資產(chǎn)的效用和功能，資產(chǎn)評估更注重資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的實際效能。而評估中確定成新率的損耗，包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。3．估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值。一般來說，有以下幾種情況:(一)資產(chǎn)未來收益期有限的情況在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通過預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值。評估過程可按下列步驟進(jìn)行:首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值。評估時對其收益的判斷，不僅僅是看其現(xiàn)在的收益能力，更重要的是預(yù)測未來收益能力。同時，折現(xiàn)作為一個算術(shù)過程，是把一個特定比率應(yīng)用于一個預(yù)期的收益流，從而得出當(dāng)前的價值。利率只表示資產(chǎn) (資金)本身的獲利能力，而與使用條件、占用者和使用用途沒有直接聯(lián)系，折現(xiàn)率則與資產(chǎn)以及所有者使用效果有關(guān)。只是適用場合不同。（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)采用收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn):1．能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值。成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運(yùn)用中不可缺少的部分。后者則是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。資產(chǎn)評估方法的多樣性，為評估人員提供了適當(dāng)選擇評估途徑，有效完成評估任務(wù)的現(xiàn)實可能。同時，資產(chǎn)評估對象的狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。（四）選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮在同一評估價值類型約束之下，由于方法的替代性，可能會有幾種方法都可以使用。思考題1．分別說明收益法、成本法和市場法的基本含義和適用務(wù)件。（二）查勘評估對象和查閱關(guān)于評估目的、評估對象、評估范圍及評估基準(zhǔn)目的基礎(chǔ)材料做好查勘、查閱工作的目的在于迸一步落實評估目的、評估對象、評估范圍和評估基準(zhǔn)日，為項目的風(fēng)險評價和簽訂評估業(yè)務(wù)約定書提供準(zhǔn)備。2．引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為的合法性。該約定書應(yīng)包括如下內(nèi)容:1．簽約各方的名稱:指委托方與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的全稱。6．出具資產(chǎn)評估報告書的時間要求:指評估機(jī)構(gòu)完成整個評估工作并出具報告書的具體時間。二、評估范圍甲方委托乙方評估資產(chǎn)的范圍為甲方經(jīng)會計師審計后的資產(chǎn)負(fù)債表上列示公司的各項資產(chǎn)和負(fù)債。根據(jù)國家規(guī)定及此次評估之特定目的，經(jīng)協(xié)商收取評估服務(wù)費(fèi)總額萬元人民幣。3．乙方有義務(wù)主動作好與其他中介機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作，并指派專人指導(dǎo)甲方人員編制資產(chǎn)評估立項確認(rèn)申報表。十、爭議的解決因本約定書或執(zhí)行本約定書產(chǎn)生的任何爭議，應(yīng)當(dāng)由甲乙雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，應(yīng)將爭議提交XX仲裁委員會仲裁，仲裁結(jié)果對雙方均具有約束力。資產(chǎn)評估申請，應(yīng)由國有資產(chǎn)占用單位，在資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生之前，向政府有關(guān)資產(chǎn)評估管理的行政主管部門，就資產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及到的資產(chǎn)的評估問題提出申請，并同時報送有關(guān)批件和材料。2．附件。2．（上級單位）、（主管單位）指申報單位的上級單位和主管單位。另一種是圖表形式，即通過評估立項申請表的形式將立項申請書的內(nèi)容表達(dá)清楚。對于非國有資產(chǎn)，沒有法定程序及法律規(guī)定在其評估時必須進(jìn)行評估立項，非國有資產(chǎn)評估原則上可由其產(chǎn)權(quán)主體直接委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。2．甲乙雙方如一方違反本約定書，應(yīng)根據(jù) 合同法的有關(guān)規(guī)定，向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金投評估服務(wù)費(fèi)的 支付。八、乙方的義務(wù)和權(quán)利1．在評估工作過程中，堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則進(jìn)行評估，認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法律和法規(guī)，對出具的(資產(chǎn)評估報告書)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。甲方對乙方評估人員中涉及與甲方有利害關(guān)系的人員有權(quán)提出回避。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的參考格式如下:評估業(yè)務(wù)約定書甲方: 公司乙方: 資產(chǎn)評估事務(wù)所甲方因股票上市需進(jìn)行資產(chǎn)評估，甲、乙雙方遵照國家有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本約定書。5．在約定書中應(yīng)寫明評估基準(zhǔn)目的具體日期。它必須符合《中華人民共和國合同法)的規(guī)定，并具有法定約束力。所有這些都會構(gòu)成資產(chǎn)評估的風(fēng)險。第一節(jié) 資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)受理一、業(yè)務(wù)受理的基本程序資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)目標(biāo)模式的確立得以迅速擴(kuò)張，同時出現(xiàn)了通過招投標(biāo)方式取得評估項目的案例，這對評估機(jī)構(gòu)在事前搜集和整理相關(guān)信息，明確其執(zhí)業(yè)權(quán)利和責(zé)任提出了更嚴(yán)格的要求，所以有必要了解業(yè)務(wù)受理的基本環(huán)節(jié)。這種情況是很常見的。因此，評估者應(yīng)根據(jù)可獲資料，以及經(jīng)努力能搜集到的資料滿足程度來選擇適當(dāng)?shù)姆椒?。資產(chǎn)評估價值類型確定的準(zhǔn)確性與科學(xué)的相匹配的資產(chǎn)評估方法，是資產(chǎn)評估價值具有科學(xué)性和有效性的重要保證。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為:1．成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。研究資產(chǎn)評估方法的特點(diǎn)，并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重要意義。3．預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。至于折現(xiàn)率的具體確定方法，將在各類資產(chǎn)具體評估時闡述。確定折現(xiàn)率，不僅應(yīng)有定性分析，還應(yīng)尋求定量方法。（二）折現(xiàn)率和本金化率確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。對于收益額的確定，應(yīng)把握兩點(diǎn):1．收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。如果在資產(chǎn)上進(jìn)行投資不是為了獲利，進(jìn)行投資后沒有預(yù)期收益或預(yù)期收益很少而且又很不穩(wěn)定，則不能采用收益法。三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)一般按下列步驟進(jìn)行：1．確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。第三，折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎(chǔ)——損耗本身具有差異性。評估中通常所講的完全相同的資產(chǎn)是很少見的，就是這個道理。實際上，它表現(xiàn)在以下幾方面特征:其一，折舊年限是一個平均年限，對于同一類型中的任何一項資產(chǎn)均適用。2．使用年限法。評估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行:第一，將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限。則:該類通用設(shè)備重置成本=500=750 （元）（二）實體性貶值及其估算資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器、儀表等。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示:推導(dǎo)可得:公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異，是上述兩種方法應(yīng)用時需共同注意的問題。則被評估資產(chǎn)重置成本為:或物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項加總。更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。1．復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是:1．應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2．資產(chǎn)的價值是一個變量。（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。3．分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。但是，資產(chǎn)評估過程中，完全相同的參照物幾乎是不存在的，即使是一個工廠出產(chǎn)的相同規(guī)格、型號的設(shè)備，在不同企業(yè)中使用，由于維護(hù)保養(yǎng)條件、操作使用水平以及利用率高低等多種因素的作用，其實體損耗也不可能是同步的。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個差距。（三）預(yù)期原則預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中。這支專業(yè)隊伍的成員必須具有良好的教育背景、專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，這是確保資產(chǎn)評估方法正確、評估結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估工作的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴(yán)格與價值類型相匹配。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。這種情況下的資產(chǎn)評估具有一定的特殊性，適應(yīng)強(qiáng)制出售中市場均衡被打破的實際情況，資產(chǎn)評估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。而將其拆成發(fā)動機(jī)、床身等零部件分別出售時，也可能僅值2萬元，同一資產(chǎn)按不同的假設(shè)用作不同目的，其價格是不一樣的。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)假設(shè)對任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評估價值類型說明的是資產(chǎn)評估價值的內(nèi)涵，具有質(zhì)的規(guī)定性，而評估方法則是資產(chǎn)評估價值的量化過程，這是兩個既相聯(lián)系，又有區(qū)別的概念。（2）清算時間的限制。其一，因經(jīng)營失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是市場經(jīng)濟(jì)的法則，在資產(chǎn)評估中質(zhì)量因素對資產(chǎn)價值的影響必須予以充分考慮。2．現(xiàn)行市價。因此，必須根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的行為，即評估目的，弄清楚所要求的價值尺度的內(nèi)涵，從而確定資產(chǎn)業(yè)務(wù)所適用的價值類型。10．企業(yè)租賃。6. 中外合資、合作。2. 企業(yè)兼并?？纱_指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)。單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。3. 資產(chǎn)必須是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體現(xiàn)金流人的資源。我國的資產(chǎn)評估客體，最初是以企業(yè)為主體進(jìn)行的，當(dāng)然也不排斥各項獨(dú)立形態(tài)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等。3. 借助行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，壟斷行業(yè)、地區(qū)、系統(tǒng)的評估業(yè)務(wù)。注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為應(yīng)遵循有關(guān)的法律和行政法規(guī)。資產(chǎn)評估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。因此，通常用未來預(yù)期收益來折算反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，用預(yù)期使用年限和功能，評估某類資產(chǎn)的凈值，等等。評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期。以上八種要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的有機(jī)整體。這套輔導(dǎo)教材是在2000年度注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材的基礎(chǔ)上，根據(jù)近期國家有關(guān)政策法規(guī)的變化做了補(bǔ)充和修訂，并對原書的內(nèi)容和體系進(jìn)訂了推敲和完善，全套教材力求突出注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)具備的基本知識和操作技能，更好地體現(xiàn)了取渴注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)具備的知識體系。為了配合2001年度注冊資產(chǎn)評估師全國統(tǒng)一考試工作，更好地為廣大考生服務(wù)，中國注冊會計師協(xié)會組織有關(guān)專家和專業(yè)人士，按照《2001年全國注冊資產(chǎn)評估師考試犬綱》確定的考試范圍，編寫、審定了這套輔導(dǎo)教材，全套教材共分:《資產(chǎn)評估學(xué)》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財務(wù)會計學(xué)》、《機(jī)電設(shè)備諱估基礎(chǔ)》、《建筑工程評估基礎(chǔ)》五種及與之配套的《綜合習(xí)題集》、《歷年注冊資產(chǎn)評估師考試試題及答案匯綿》等參考用書，供大家在考前培訓(xùn)和自學(xué)中參考。在對資產(chǎn)評估過程中，一般要涉及以下基本的評估要素：一是評估主體，即從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員，它是資產(chǎn)評估工作中的主導(dǎo)者；二是評估客體，即待評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象；三是評估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)；四是評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；五是評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則；六是評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序；七是評估價值類型，即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；八是評估方法，即資產(chǎn)評估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是實現(xiàn)資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。因此，資產(chǎn)評估只能是評估某一時點(diǎn)的資產(chǎn)價值。現(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別，表現(xiàn)在以下方面：（一）二者發(fā)生的前提條件不同會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體的持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。（三）執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計價，是一項經(jīng)常的、大量的工作。注冊資產(chǎn)評估師是具備資產(chǎn)評估、經(jīng)濟(jì)管理和財務(wù)會計等專業(yè)知識并通過考試或認(rèn)定，取得資產(chǎn)評估師資格，并依法向評估管理部門注冊，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的人員。2.