關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條文釋義(存儲(chǔ)版)
【正文】 發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說：“開發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。第十七條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：另外，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。此條可以解釋為：如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時(shí)銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商參加，潛臺(tái)詞是：如果銀行贏了官司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實(shí)質(zhì)是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護(hù)大中華帝國(guó)的銀行。釋義：此條也是為了保護(hù)銀行的，只是讓銀行對(duì)開發(fā)商網(wǎng)開一面，平時(shí)都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費(fèi)者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當(dāng)然開發(fā)商提供了保證的除外。另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人；在擔(dān)保合同里，開發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。第二十四條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。釋義：對(duì)消費(fèi)者沒有什么太多的影響，但是如果開發(fā)商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會(huì)有點(diǎn)麻煩了。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十八條對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。這個(gè)司法解釋早就開始準(zhǔn)備了，我本來以為會(huì)在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。釋義：此款就是秦兵經(jīng)常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國(guó)、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢購(gòu)買完房屋后，為開發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到“錢房?jī)煽铡保贿@是我們的制度設(shè)計(jì)問題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達(dá)律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔(dān)保的人大概不超過三人，這樣的人大代表能夠?qū)懗龈哔|(zhì)量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開人大會(huì)的時(shí)候問一問人大代表：中國(guó)的抵押制度就怎么實(shí)現(xiàn)“秘密抵押”，估計(jì)大家準(zhǔn)是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。釋義：這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋應(yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛?！边@一條看起來是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒有象建設(shè)部的官員這么寫，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智；更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。對(duì)于消費(fèi)者來說，如果想利用開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來進(jìn)行訴訟，我勸你還是要快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來說，其取得的成本比較低，而且是低多了。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。中國(guó)的土地制度大概是歷史上最復(fù)雜的制度，中國(guó)的房屋制度可能是當(dāng)代世界范圍內(nèi)最為復(fù)雜的制度，而中國(guó)的房屋預(yù)售制度則為至今為止人類歷
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