【正文】 款項。2．發(fā)生的各種應(yīng)付、 暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。物業(yè)大修收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。2． 企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付賬款”等科目。3．“代收款項” 科目的期末余額，在資產(chǎn)負債表“其他流動負債”項目中反映。　　第六條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價?！　〕杲鹬剖侵冈陬A(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式?！　I(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)?！　〉谑邨l　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用?！　〉诙l　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查?！　〉谑粭l　物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標價內(nèi)容、標價方式進行價格欺詐。　　第三條　本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。　　第六條　公有住房售后的維修基金來源于兩部分：　　售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。　　第八條　維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。具體辦法由市、縣人民政府制定?！　〉谑邨l　公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應(yīng)當處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款?！　〉诙臈l　本辦法自一九九九年一月一日起實行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司?！　∈　⒆灾螀^(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理?！　≌袠斯鎽?yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項?！　〉谑l　公開招標的招標人可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分?！　〉谑艞l　通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：　?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。　　第十一條　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：　　（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；　　（二）招標公告或者招標邀請書；　?。ㄈ┱袠宋募?；　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料?！　〉诎藯l　前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標?！　〉谒臈l　前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。　　維修基金，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財基字[1998]7號）的規(guī)定，接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金?！　〉诙l　非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行?！　∈?、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務(wù)預(yù)決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律，法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。　　第二條　在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房（包括經(jīng)濟適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本辦法?！　〉诰艞l　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，其收費標準在雙方約定后應(yīng)當以適當?shù)姆绞较驑I(yè)主進行明示?！　〉谌龡l　物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價，應(yīng)當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策?！　〉诙粭l　政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督?！　∥飿I(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。　　第十二條　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出?！　〉诰艞l　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用?！　】h級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。本項目應(yīng)根據(jù)“代管基金”科目的期末貸方余額填列。第502號科目 經(jīng)營成本1． 本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、 物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。4．本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項。預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項直接記入“應(yīng)收賬款”科目的貸方，不設(shè)本科目。現(xiàn)將財政部《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度〉有關(guān)問題的通知》（財會字[1999]44號）轉(zhuǎn)發(fā)你們，請遵照執(zhí)行?！　〉谑艞l　其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等?！　∥飿I(yè)大修收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收人的實現(xiàn)。　　不計提壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用?！　≈苯硬牧腺M包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等?！　」芾碛梅渴侵笜I(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。　　房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。　　第十七條　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實施細則?！　〉谑畻l　物業(yè)管理合同應(yīng)當明確：　?。ㄒ唬┕芾眄椖?；　?。ǘ┕芾韮?nèi)容；　?。ㄈ┕芾碣M用；　?。ㄋ模╇p方權(quán)利和義務(wù)；　?。ㄎ澹┖贤谙蓿弧　。┻`約責任；　?。ㄆ撸┢渌??！　〉诹鶙l住宅小區(qū)應(yīng)當成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。　　第二條　本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)?！　〉诙畻l　有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：　　（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；　?。ǘ┏椒ǘ殭?quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；　　（三）違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；　　（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；　　（五）依法可以撤銷審批的其他情形。　　第十六條　企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。　　第九條　申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級申報表；　?。ǘI業(yè)執(zhí)照；　　（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責人的職稱證書和勞動合同；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　?。┪飿I(yè)管理業(yè)績材料?！　?、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績?！　〉谒臈l　國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。　　第六十七條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！　〉诹粭l　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！　〉谖迨l　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任?！　〉谒氖藯l　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。　　第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！　〉谌畻l　建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！　〉诙臈l　國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！　〉诙畻l　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作?！　〉谑鶙l　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。　　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；　　（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理條例中華人民共和國國務(wù)院令第379號　　《物業(yè)管理條例》已經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2003年9月1日起施行。第二章　業(yè)主及業(yè)主大會　　第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。　　第十條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過?！　〉谑鍡l　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　　（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；　　（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！　∥飿I(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。　　第三十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會?！　〉谒氖臈l　物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益?！　I(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀?！　〉谖迨鍡l　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)?！　∫云垓_手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書?！　€人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款?！　〉谌龡l　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　??；　　，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：　?。?）多層住宅100萬平方米；　?。?）高層