【正文】 第 9 章 財務(wù)效益分析 23 第 9章 財務(wù)效益分析 （ 1）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 3）建設(shè)工程參照類似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)和《浙江省工程建設(shè)其它費用定額》估算； （ 4） 收入與成本估算參照市場價格與類似項目運營數(shù)據(jù)確定； （ 5）相關(guān)稅費按國家及地方稅法實際規(guī)定確定； （ 1）計算期限 項目計算期定為 11 年，其中包括建設(shè)期 1年，運營期 10年。 （ 2）工程建設(shè)其他費用 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項目實施方案 第 7 章 投資估算與資金籌措 21 1）建設(shè)管理費 建設(shè)單位管理費：按財建 [2020]394號文采用差額分檔累進(jìn)制計算，計算基數(shù)為工程費用； 建設(shè)管理其他費：按計標(biāo) [19135]352 號、浙價服 [2020]77 號、計價格 [2020]19130號、浙價服 [2020]112號、浙價服 [2020]134號、發(fā)改價格 [2020]534號文采用差額分檔累進(jìn)制計算，計算基數(shù)為工程費用； 工程監(jiān)理費：按發(fā)改價格 [2020]670 號文采用插入法計算確定，計算基數(shù)為工程費用。 表 72 招標(biāo)基本情況表 項目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項目實施方案 第 7 章 投資估算與資金籌措 20 第 8章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) （ 1）建設(shè)工程參照周邊地區(qū)類似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)確定； （ 2）其它費用按《浙江省工程建設(shè)其它費用定額》及國家有關(guān)取費指標(biāo)估算； （ 3）由于項目投資前期有很多不可預(yù)見性 ,本項目基本預(yù)備費費率取 5%，暫不計漲價預(yù)備費。 （ 3）噪聲防護(hù)措施 為減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響，建議施工單位嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行，加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行高噪聲施工作業(yè)。這些裝修垃圾與施工隊伍在日常生活中產(chǎn)生的生活垃圾一同成為施工過程中的固體廢物污染源 。 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB162971996）； （ 2）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1897896）； （ 3）《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB189182020）； （ 4）《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390）； （ 5）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382020）。另外，在施工中還要注意在裝修工程中節(jié)約材料，減少浪費。 太陽能：主要用于 廚房、浴室 的熱水供應(yīng)。 該套房為 三 居室，其主要有以下功能用房： 寧波杭州灣新區(qū) 人才租賃房 裝修工程項目實施方案 第 4 章 建設(shè)方案 10 臥室（ 三 間）、餐廳、 廚房、 衛(wèi)生間 （ 一 間） 、陽臺； 裝修方案 本項目 博士生公寓、碩士生公寓、本科生公寓的硬裝標(biāo)準(zhǔn)基本一致，內(nèi)部家電配置因內(nèi)部功能用房不同而有變化，其主要的裝修方案如下： （ 1） 博士生人才租賃房 1） 臥室 臥室地面鋪復(fù)合地板，墻面噴涂乳膠漆，吊頂采用紙面石膏板； 2） 餐 廳 臥室地面鋪米白色拋光磚，墻面噴涂乳膠漆，吊頂采用紙面石膏板； 3） 客廳 客廳地面鋪米白色亞光磚，墻面噴涂乳膠漆，吊頂采用紙面石膏板； 4） 書房兼會客廳 臥室地面鋪復(fù)合地板，墻面噴涂乳膠漆，吊頂采用紙面石膏板； 5） 廚房 廚房地面鋪米白色拋光磚，墻面敷設(shè)亞光磚，吊頂采用金屬條狀板；地面：米白色拋光磚；廚房內(nèi)部配置櫥柜、吸油煙機、煤氣灶。 本項目所在區(qū)域不屬于寧波市明確的突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害重點防治區(qū)，項目為一般居住項目，建筑體量不大，不會產(chǎn)生地質(zhì)影響。同時區(qū)內(nèi)眾茂杭州灣熱電有限公司可年供電 25MVA。 （ 2）地形地貌 杭州灣新區(qū)面臨杭州灣開敞式海域，均為歷史上圍涂而成，全區(qū) 地勢平坦，平均海拔 2m4m。 杭州灣新區(qū)位于杭州灣南岸，坐落于寧波市域北部，世界第一跨海大橋 —— 杭州灣跨 海大橋南岸，規(guī)劃范圍東至水云浦江，南至七塘公路，西至濕地保護(hù)區(qū)西側(cè)邊界，北至杭州灣海域分界線，陸域面積約 235平方公里，海域面積約 350平方公里。本項目的建設(shè)正是 為新區(qū)引進(jìn)人才 完善生活配套設(shè)施，優(yōu)化人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，深入實施高層次人才和創(chuàng)新型高端人才引進(jìn)計劃的需要，因此，項目建設(shè)符 合寧波市“十二五”發(fā)展規(guī)劃。推進(jìn)實施以高端人才智力為重點的人才引進(jìn)品牌工程，打造以中國人才科技周為載體的各類引才引智特色品牌平臺，深入實施高層次人才和創(chuàng)新型高端人才引進(jìn)計劃。 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工 程項目實施方案 第 2章 建設(shè)背景及必要性分析 3 第 2章 建設(shè)背景及必要性分析 寧波杭州灣新區(qū)位于寧波市域北部，是國家統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的先行區(qū)、長三角亞太國際門戶的重要節(jié)點區(qū)、浙江省現(xiàn)代 產(chǎn)業(yè)基地 和寧波大都市北部綜合性 新城區(qū) 。 項目建設(shè)地點位于杭州灣新區(qū)濱海大道與濱海二路交匯處世紀(jì)城 竹溪園小區(qū)，小區(qū) 東至蘆汀 路、西至濱海大道、南至規(guī)劃支一路、北至規(guī)劃支二路。項目建設(shè)所需資金由 杭州灣新區(qū) 開發(fā)建設(shè)管理委員 會 財政劃撥解決。 21 世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì) 時代，人才是 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)競爭力的核心，為了更好的吸引人才，未來五年，杭州灣新區(qū)將進(jìn)一步加大 引才 聚才力度，精心實施“五個一”人才工程，開發(fā) 100 名創(chuàng)業(yè)型人才、引進(jìn) 100 個智力項目、建設(shè) 100 個企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新團(tuán)隊、建立 100 個企業(yè)技術(shù)服務(wù)平臺、發(fā)展 100 個人才集聚企業(yè)，建立總額不少于 3 億元的人才發(fā)展專項資金，全面打造創(chuàng)業(yè)型“人才特區(qū)”。 杭州灣新區(qū)是寧波市主要人才集聚區(qū)。 項目建設(shè)是保障廣大人才在新區(qū)安居樂業(yè)的需要 杭州灣新區(qū)作為浙江省 14個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的排頭兵和寧波主要的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，啟動建設(shè)以來一直高度關(guān)注引進(jìn)人才的工作、生活環(huán)境。杭州灣新區(qū)自成立以來注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極招商引資。 公路：有沈海高速、滸崇公路經(jīng)過，東可經(jīng)沈海高速進(jìn)入寧波、舟山，北可經(jīng)跨海大橋進(jìn)入上海，西經(jīng)滸崇公路、東三環(huán)進(jìn)入慈溪，交通極為便利。 （ 3）排水 杭州灣新區(qū)污水處理廠已建成投入使用，日處理污水 4 萬噸，與慈溪市域北部污水處理廠實行聯(lián)調(diào)運營處理。 7建筑均為33 層，其中一層扣除大廳等公共面積后，共布置 3 套租賃房， 233層每層 4套租賃房。 4） 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間地面鋪防滑地磚，墻面貼亞光磚，吊頂采用金屬條狀板 ；衛(wèi)生間內(nèi)配置衛(wèi)浴用具、 熱水器； 本項目 室內(nèi)管線工程主要包括數(shù)字電視系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng) 。在裝飾裝修工程中推廣使用節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備；在建筑裝飾裝修時設(shè)計、安裝節(jié)電節(jié)水型器具。 節(jié)水 選用節(jié)水型低噪聲的衛(wèi)生潔具和給排水配件。 （ 1） 空氣污染 建筑裝飾工程施工中，經(jīng)常使用有毒揮發(fā)物品，如油漆、膠粘劑、防腐材料、環(huán)氧樹脂以及各 種稀釋劑、添加劑等，高溫氣焊會形成金屬煙塵和有害的金屬蒸汽。同時，應(yīng)盡量減少這種搬運環(huán)節(jié)。 運營期項目管理 本項目建成后將全部以優(yōu)惠價格出租給杭州灣新區(qū)引進(jìn)人才。 硬裝工程總費用 1122萬元。 7）工程保險費 包括物質(zhì)損失和第三者責(zé)任險，按中國人民銀行 1995 年 1 月 1 日頒布文件，物質(zhì)損失險按工 程費用的 %確定，第三者責(zé)任險按工程費用的 %確定。 租金將在杭州灣新區(qū)類似公寓出租價格上給予優(yōu)惠 ，確定本項目租金 700元 /月 .套 。 表 91 項目各年預(yù)計利潤 序號 利潤 合計 1 年均利潤總額（萬元） 2 年均稅后利潤 （萬元） 3 年平均資本金凈利率 （ %） 7% 盈利能力分析 從本項目的現(xiàn)金流量表看， 從第 2年開始 ，凈現(xiàn)金流量為