【正文】 因此， 無(wú)論是在裝修過(guò)程中還是將來(lái)運(yùn)營(yíng)期，都有可能在一定程度上緩解當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)壓力 。項(xiàng) 目裝修過(guò)程中需要添置大量的家具、家電及衛(wèi)浴等，從而促進(jìn)慈溪當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)及家具市場(chǎng)的發(fā)展。項(xiàng)目建成后，人才租賃房以比市價(jià)更優(yōu)惠的價(jià)格租出， 可以 降低 人才租房成本，并為人才提供良好的居住環(huán)境，因此項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)新區(qū)政府重視人才、尊重人才。 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 第 9 章 財(cái)務(wù)效益分析 25 表 92 各項(xiàng)現(xiàn)金流指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo) 稅前 稅后 1 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） % % 2 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前 I=6%；稅后 I=6%） 375 萬(wàn)元 146 萬(wàn)元 3 項(xiàng)目投資回收期（年） 年 年 寧波杭州灣新區(qū)人才租 賃房裝 修 工程項(xiàng)目 實(shí)施方案 第 10 章 社會(huì)效益分析 26 第 10章 社會(huì) 效益分析 本項(xiàng)目社會(huì)效益主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)了新區(qū) 政府 重視人才、尊重人才 項(xiàng)目建設(shè) 為來(lái)新區(qū)工作的 人才提供舒適、經(jīng)濟(jì)的租賃房。 詳 見(jiàn) 附表 7“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額和凈利 潤(rùn)見(jiàn)表 91。 4） 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅按營(yíng)業(yè)收入的 12%計(jì)取，估算為 ； （ 5）利潤(rùn)分析 項(xiàng)目利潤(rùn)總額 =營(yíng)業(yè)總收入 營(yíng)業(yè)稅金及附加 總成本與費(fèi)用 凈利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅。 （ 4）稅金 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 第 9 章 財(cái)務(wù)效益分析 24 本項(xiàng)目繳納的相關(guān)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅。 （ 3）項(xiàng)目總成本與費(fèi)用分析 總成本與費(fèi)用采用要素估算法計(jì)算，主要估算項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)期間的成本費(fèi)用，主要包括管 理費(fèi)用、折舊與攤銷(xiāo)費(fèi)用，共 。 （ 2）項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入分析 項(xiàng)目建成后， 人才租賃房 整體出租，其營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自于租金收入。 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 第 9 章 財(cái)務(wù)效益分析 23 第 9章 財(cái)務(wù)效益分析 （ 1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 3）建設(shè)工程參照類(lèi)似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)和《浙江省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》估算； （ 4） 收入與成本估算參照市場(chǎng)價(jià)格與類(lèi)似項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)確定； （ 5）相關(guān)稅費(fèi)按國(guó)家及地方稅法實(shí)際規(guī)定確定； （ 1）計(jì)算期限 項(xiàng)目計(jì)算期定為 11 年，其中包括建設(shè)期 1年，運(yùn)營(yíng)期 10年。 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資為 1391萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表。 （ 3）預(yù)備費(fèi) 按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，根據(jù)工程費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用總額，提取一定比例的預(yù)備費(fèi)。 3）設(shè)計(jì)費(fèi) 參考市場(chǎng)價(jià)格計(jì)。 （ 2）工程建設(shè)其他費(fèi)用 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 第 7 章 投資估算與資金籌措 21 1）建設(shè)管理費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi)：按財(cái)建 [2020]394號(hào)文采用差額分檔累進(jìn)制計(jì)算，計(jì)算基數(shù)為工程費(fèi)用； 建設(shè)管理其他費(fèi)：按計(jì)標(biāo) [19135]352 號(hào)、浙價(jià)服 [2020]77 號(hào)、計(jì)價(jià)格 [2020]19130號(hào)、浙價(jià)服 [2020]112號(hào)、浙價(jià)服 [2020]134號(hào)、發(fā)改價(jià)格 [2020]534號(hào)文采用差額分檔累進(jìn)制計(jì)算，計(jì)算基數(shù)為工程費(fèi)用； 工程監(jiān)理費(fèi)：按發(fā)改價(jià)格 [2020]670 號(hào)文采用插入法計(jì)算確定，計(jì)算基數(shù)為工程費(fèi)用。 博士生 、碩士、本科生人才租賃房均按 4400元 /套計(jì) 。具體詳見(jiàn)附表 1“投資估算表”。 （ 1）工程費(fèi)用 項(xiàng)目建設(shè)工程包括硬裝工程、家具設(shè)備購(gòu)置及安裝工程 1）硬 裝工程 本項(xiàng)目硬裝工程主要包括 博士生公寓、碩士生公寓、本科生公寓各功能用房的地面、墻面、吊頂?shù)难b飾以及水電管線(xiàn)的安裝，硬裝工程按650 元 /m2計(jì)。 表 72 招標(biāo)基本情況表 項(xiàng)目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 第 7 章 投資估算與資金籌措 20 第 8章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) （ 1）建設(shè)工程參照周邊地區(qū)類(lèi)似工程預(yù)結(jié)算指標(biāo)確定； （ 2）其它費(fèi)用按《浙江省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》及國(guó)家有關(guān)取費(fèi)指標(biāo)估算； （ 3）由于項(xiàng)目投資前期有很多不可預(yù)見(jiàn)性 ,本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率取 5%，暫不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 表 71 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 2020 2020 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 前期審批 2 方案設(shè)計(jì)、招標(biāo) 3 硬件安裝 4 其他設(shè)施安裝 5 竣工驗(yàn)收 寧波杭州灣新區(qū)人才租賃房裝 修 工程項(xiàng)目 實(shí)施方案 第 7 章 項(xiàng)目管理、實(shí)施計(jì)劃于招投標(biāo) 19 目招投標(biāo)方案 根據(jù)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》及《浙江省招標(biāo)投標(biāo)條例》精神，本項(xiàng)目的建筑工程、安裝工程等，必須進(jìn)行招標(biāo)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理、房屋修繕等工作，物業(yè)管理人員工資及房屋修繕等產(chǎn)生的費(fèi)用 在收取合理的物業(yè)收入內(nèi)支出。建設(shè)管理小組具體負(fù)責(zé)工程前期及實(shí)施過(guò)程中的日常管理事務(wù)，主要工作包括組織協(xié)調(diào)、合同管理、投資控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、風(fēng)險(xiǎn)管理、信息管理等。 （ 3）噪聲防護(hù)措施 為減輕施工噪聲對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，建議施工單位嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行，加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)禁夜間進(jìn)行高噪聲施工作業(yè)。 （ 2）廢氣防護(hù)措施 裝修階段的油漆廢氣排放周期短，作業(yè)點(diǎn)分散，在裝修油漆期間，應(yīng)加強(qiáng)室內(nèi)的通風(fēng)換氣。 運(yùn)輸車(chē)輛應(yīng)盡量采取遮蓋、密閉等措施，以減少沿途拋灑。搬運(yùn)這些材料時(shí)，應(yīng)做到輕舉輕放，防止包裝破裂。這些裝修垃圾與施工隊(duì)伍在日常生活中產(chǎn)生的生活垃圾一同成為施工過(guò)程中的固體廢物污染源 。 （ 2）噪聲 噪聲是施工期主要的污染因素，主要來(lái)自于施工過(guò)程中使用的運(yùn)輸車(chē)輛及各種施工機(jī)械噪聲。本項(xiàng)目施工過(guò)程中產(chǎn)生的廢氣主要來(lái)自油漆廢氣，建筑材料因風(fēng)力作用產(chǎn)生的揚(yáng)塵等。 項(xiàng)目施工期間的污染物主要來(lái)自裝修過(guò)程中產(chǎn)生的油漆廢氣、噪聲、固廢等。 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB162971996）； （ 2）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1897896）； （ 3）《城鎮(zhèn)污水處理廠(chǎng)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB189182020）； （ 4）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB1252390）； （ 5）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382020）。 電計(jì)量：住宅用戶(hù)計(jì)量采用一戶(hù)一表，公共區(qū)域用電采用分別設(shè)表計(jì)量 。加強(qiáng)供水管網(wǎng)滲漏檢測(cè)，采用新型輸用水管材。 寧波杭州灣新區(qū) 人才租賃房 裝修工程項(xiàng)目實(shí)施方案 第 5 章 節(jié)能措施 15 可再生能源利用 本項(xiàng)目夏季