【正文】 代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我要是局長我也不肯放?！　　　　　　　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑?biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。缺一不可。　　　　在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項(xiàng)目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果?！　　　　　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高?！　　　〗酉聛?，繼續(xù)講流程吧。　　　　在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。這個話題非常敏感。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。同樣是利用懸空期來做事。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時候也不會有太大的麻煩。我就講個電的事情。而且還不敢計(jì)較這個。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。我反正沒親眼見過這種事情。事實(shí)上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能?！　　　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。阿門。連告都不知道要去告誰。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。沒有這個竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這就完成了。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。　　　　規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)?！　　　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。從來都是如此。因?yàn)檫@個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。不會有別的什么新花樣出來了。戶型選擇完全是市場化的東西。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。?dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。后來窮得不行，被迫下海至今。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。這是什么概念？這是卡死你的概念。1施工許可證　　我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。我這里講的還只是個小手段。大家知道一下就行。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯的三居室的戶型。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。消防和人防專項(xiàng)審查　　　　　　這兩樣?xùn)|西搞死人。不過這個不代表一般規(guī)律。買的人也少?！　　　　　　　　　　　‘?dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。我就不多說了。引到多少電算多少電。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死?！　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?？雌饋磉@個計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。非常的社會主義特色。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定?！　《?，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。 ，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。組織拆遷及建設(shè)工程、監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)程序：向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)報建——→核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍——→編制招標(biāo)文件——→發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書——→對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查——→發(fā)招標(biāo)文件并報招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)備案——→組織項(xiàng)目現(xiàn)場勘察——→在規(guī)定時間內(nèi)接收投標(biāo)人編制投